深圳有4套，亲戚名额已用完，怎样优化在深房产，继续投资更合适

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问：

我一直有在关注楼市，但是悟性不够好。好多问题没有明白，买的房子也不是很好，操作方法也很有问题。最近在微博上看到您的微博，您的问答回复让我有了不少思路。

说说自己的情况，在深圳有四套，父母名下有一套龙岗350万父母住，一套西丽小产权 150万我住，都已结清了。我名下有一套期房 610万，由于去年年中父母退休套现了一笔钱。

我觉得自己还能有一个名额，就把期房还清，又买了套 2房500万投资，目前还在按揭，目前每月租金7500，月供15000.

现在手上有400万在证券里，还想继续买房，但是我本人受限购限贷限制，父母不是深圳口，观念较保守不愿离婚买房(略有点看空房价)，我为人子也不好过分要求他们做一些不开心的事。最开始是 想等期房红本出来，赠予给父母，使用和业主结婚过户的方法购买，但期房红本预计要18前初才能出来(不知道您有没有什么套路能提前拿)另外 18年我认为楼市会再次启动，等待对我不利，现在找笋正当时.

代持的话也有考虑，周围亲友要么买了要么一定要买，实在找不到合适的人选了判决过户，主要研究中。还有可以还清 正在按揭这一套赠予父母， 再抵押，但是父母52了抵押年限成数会很麻烦，您觉得这样如何下一套目标是香蜜湖或竹子林那块1500左右的标的，让父母去住舒服一点，不考虑出租。

请教，我该怎么做才能实现这个小目标，等到明年的话真的担心目标更加难以达成。

答：

看了提问的内容，真是让我感觉到了什么是年轻有为。你对房地产又有如此的认识和持有量，操作思路上稍做调整，前途更是不可限量。赞!

首先说一下，父母52岁，年纪不算太大。部分银行可以做商业抵押贷款，抵押人计算到70岁的年龄，减去52岁是18年。只是利息稍多一点，不过，不是问题，与多一套房产的房价上涨相比，简直不值一提。另外，房产赠予父母后，儿女可以做担保人，银行审批时，会参考抵押人的年龄，贷款年限会延长很多。你手上有4百万证券，再把银行卡上的流水做的大一点，做个担保人，解决按揭年限问题很容易。

【房产调整建议】那套小产权房考虑卖掉。因为小产权房除了一些法规问题之外， 没有贷款杠杆与金融属性，不是一个适合长期持有的投资品。杠杆和金融属性，是投资房产获利的重要部分，没了这些优势的房产等于帐篷。应该尽快卖出，换成普通商品房的首付款。(贷款的重要性，之前的问答有写，很重要，围观下就清楚了)。另外两套全款房产，包括你名下一套尽快赠予父母，过户以后，做商业贷款，能拿到房产市价的70%左右。5百万的那套两房，就不要动了，等房价上涨以后，再贷款用。

【重点部分】最好的方法，注册家公司，贸易公司、高科技公司为佳。你做法人，占股份51%，父母各做股东，分另外的49%股份。请个代办公司处理，很快。正常做账，保证公司是正常经营的样子就好，可以零报税，会计公司可以处理，费用很低。公司持有6个月以后，父母名下的房产可以做招行的经营贷，你做共同借口人，可以按20年期还款，以后年纪再大也不怕了，一劳永逸。(记得帮父母做银行流水，以后贷款时，银行需要)

【再买房部分】小产权有150万加上你手上的4百万，加另外两套房产近1千万、能贷到的款7百万左右，共计1千多万没问题。(还可以考虑加些其他小额贷款)。再买房时，可以全款，买到房之后，赠予父母，再做商业贷款。多贷出来的70%部分，再去考虑买套总价小的，以此类推，大概可以买3~4套，最后一次的贷款留在手上供房。这样子，资金利用率特别高。你也不存在供房的问题。房价再上涨以后，再循环，可以无止境购房.

至于你要买的房子，那里很好，又有考虑父母居住，一 举两得。放心大胆的买。深圳的房价今年就会大涨，不会等到18年！

提示:如果没有什么贷款经验，也不熟悉银行业务等，最好先找中介公司处理贷款问题，免得麻烦，耽误了购房的大目标，还能提高效率。房价随便上涨一点，也不止那点手续费。做个有钱人，一 定要学会买他人的时间，提高自己的单位时间效率。