惠阳“房地一体”确权提速，农村集体土地建商品房不予确权

为加快推进辖区“房地一体”农村不动产登记，保障农民合法财产权益，惠阳区人民政府办公室日前印发了《惠阳区加快推进“房地一体”农村不动产登记发证实施方案》（以下简称“实施方案”），拟以“总登记”方式对全区符合登记发证条件的宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权进行统一确权登记并颁发不动产权证书，确保年底前基本完成“房地一体”农村不动产登记发证工作。

据悉，“房地一体”农村不动产登记工作实际上是指农村宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权登记发证工作，在市区不动产全面登记有序实施的背景下，加快农村不动产登记确权能够切实有效的保障农民的合法权益。

《实施方案》介绍，登记范围为全区集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久性存续的、功能和结构完整的农村主要房屋，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物。

同时明确称，对于已分别合法办理宅基地、集体建设用地使用权证书和房屋所有权证书或者已按“房地一体”原则颁发不动产权证书的，遵循“不变不换”的原则，原证书仍合法有效。对于集体所有土地上开发的商品住房，一律不予确权登记。

对于申请“房地一体”登记主体，《实施方案》要求宅基地使用权及其地上房屋所有权申请登记发证的主体为集体经济组织成员或本村村民，可以是户主或经全体家庭成员同意的家庭成员。另外对于户口外迁的原村民，扶贫搬迁、移民安置等搬迁的非本村村民，继承房屋，以及非农业户口居民（含华侨）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用权的情况，经过村集体经济组织或村民委员会认定也可按规定申请登记发证，但对于城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的，一律不予确权登记。

关注到集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物发证问题，《实施方案》要求需为经批准使用集体土地兴办镇村公益事业和公共设施的镇村办企业事业单位、农村集体经济组织、村民委员会；各类工商企业，公共设施和公益事业，以及其他经批准符合政策法规的集所有权主体。

在具体的实施确权登记环节，该实施方案要求结合惠阳区实际情况，“依法依规、尊重历史、为民利民”。对于有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已办理村镇（庄）规划审批手续且竣工的，依法予以确权登记；若有合法的宅基地使用权来源材料，但地上房屋未办理村镇（庄）规划审批手续的，已1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施的时间分类考虑实施。

对于无合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已经竣工构成事实建筑存在的情况，则需由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，镇街审核给予确权登记。

此外针对集体建设用地使用权确权登记工作的实施，为在考虑历史发展原因的同时有效规范违规用地问题，《实施方案》则提出按照1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施节点为分界线，严格审批把关再行实施确权。方案同时明确，对于权属存在争议的情况还需加大争议调处力度，待权属明晰后再予以确权登记。

争议农村宅基地、集体建设用地确权原则一览

1、有合法的宅基地使用权来源材料，但房屋未办理划审批：

1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，占用宅基地建房且至今未扩建，按权属来源确定的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。

实施后，占用宅基地建房，补办村镇（庄）规划审批手续后按批准面积予以确权登记。宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过权属来源确定和补办村镇（庄）规划审批的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

2、无合法的宅基地使用权来源材料但房屋已经竣工：

1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前占用且未扩建，由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，经镇人民政府（含街道办事处，下同）审核后，均按照实际使用面积予以确权登记。

《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，占用宅基地建房且未扩建，由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，经镇人民政府审核后，按审核确认的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。

1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时起至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施时止，未经批准占用宅基地建房且至今未扩建，符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，按相关法律法规补办用地审批手续，根据批准面积确定宅基地使用权面积，房屋所有权按照实际建筑面积予以确权登记。宅基地实际使用面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后，未经批准占用宅基地建房，符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，按相关法律法规补办用地审批手续，根据批准的面积确定宅基地使用权面积，予以确权登记；对批准的宅基地使用权范围的房屋，未办理房屋村镇（庄）规划审批手续的，补办房屋村镇（庄）规划审批手续后，按照批准的建筑面积确定房屋所有权。宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

3、集体建设用地使用权确权登记：

1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，使用集体土地兴办镇村公益事业和公共设施，经所在镇人民政府审核后，可依法对集体建设用地使用权予以确权登记。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，报镇人民政府审核后，依法对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

《中华人民共和国土地管理法》实施后，镇村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，依据区人民政府批准文件，对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，并公告30天无异议，经镇人民政府审核，报区人民政府批准，予以确权登记。