前海将来会超过香港中环

淘房志现场直播：

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【活动主题】《 寻找深圳下一个暴击板块 ——揭秘前海扩容下的楼市机遇》

【主讲嘉宾】深圳淘房志创始人、著名房产投资实操专家——顾洪波先生

【活动时间】7月27日（周六）下午14:30

【活动地点】宝安中心区 新锦安海纳公馆营销中心

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顾总演讲全文

主持人：

我们今天的讲座主题是《寻找深圳下一个爆击板块--揭密前海扩容下的楼市机遇》。我们很荣幸的请到的顾洪波老师给我们答疑解惑。

顾老师拥有17年房产从业及房产投资经验。历任南方都市报地产记者、深圳特区报地产记者和深圳商报地产部副总经理，后于2013年创立目前深圳最具影响力的房地产新媒体“深圳淘房志”。

接下来让我们以热烈的掌声欢迎顾老师上台发言。

顾洪波：

1

板块轮动是深圳楼市秘笈

大家好！我印象中这应该是我今年在前海做的第三场讲座，第一场是在华侨城欢乐港湾；第二场是在恒裕的前海中心，今天是第三场。

为什么今年频繁到宝中这片？我们今年对宝中特别看好，我们小密圈的会员对这点很清楚。

华侨城欢乐港湾卖的是办公产品、恒裕卖的是办公和公寓，海纳公馆是唯一的住宅项目。

开场前我先问大家一个问题，今天在座的朋友2017年买了深圳湾的朋友举下手。还是有好几个。2018年买了华润城的朋友可以举下手。没有，因为抽号比较难。

为什么会问这个问题？核心的一点就是现在包括上海过来的投资客，包括外面的很多媒体。

现在都有一个说法，2017年、2018年深圳房地产赚不到钱，事实上2017年有人赚到钱，2018年也有人赚到钱，2019年依然还会有人赚到钱，只是赚钱的人占的比例会比较少。

为什么会出现这种情况？其实就是我们今天会聊到非常重要的话题，就是深圳房地产会出现非常重要的规律---板块轮动。

今天的核心问题，2017年很多让觉得市场上已经没有机会了，但是深圳湾包括香蜜湖都出现了非常迅猛的上涨。

当时有位会员2017年买了宝能城很小的户型，几个月的时间涨了三四百万。

2018年很多人也是觉得没有机会了，包括华润城、福田保税区，很多板块也出现了非常好的机会。

2019年很多人觉得是不是又没机会了？我们认为其实还是有机会的。

今天的核心问题就是深圳楼市现在还有没有暴击的机会？一般暴击的板块和楼盘具有什么样的特征？通过前面的规律我们找到特征，对下一步买房子、投资有很大的帮助。

回顾过去几年深圳暴击的机会，深圳楼市2004年开始出现过非常多的暴击，短短一两年时间翻倍的机会，因为太久远了，我们从2015年、2016年开始，因为2015年、2016年这一波都是很多深圳人记忆犹新的。

第一次，2015年、2016年，这是深圳普通住宅全线上涨，这是2015年、2016年的机会。这次机会很多深圳人抓住了，为什么？因为那次是全线在涨，2015年买了房子一定会赚钱。

2015年、2016年涨得最猛的区域其实是龙华，为什么很多人叫龙华是宇宙中心？就是2015年、2016年奠定了基础。

我们等会儿会回顾为什么龙华会涨得最猛。2015年、2016年宝中的涨幅比龙华弱一点。

第二次，2017年，我们当时在半岛城邦做过一次讲座，当时提出的判断是深圳的豪宅会补涨，2017年出现了深圳湾包括香蜜湖学位豪宅开始出现暴击，很多从7、8万开始启动一直到现在16、17万。

这就是2017年已经有非常多人认为没有赚钱机会的时候，但是短短的两年时间翻倍。

第三次，2018年又有很多人觉得没有赚钱机会，包括深圳湾也涨得好猛，香蜜湖也涨得很猛。

2018年华润城，我们指的不是抽签抽到华润城，包括华润城的二手房也出现了非常好的上涨，很多从8万多起步，现在到了12万多，并且放盘量非常少。

经历过2016年的人觉得一年时间可以涨一倍多，现在会觉得从8万多涨到12万才涨50%。

2017年、2018年有非常多的人买了房子到现在都没解套，2017年开始，深圳投资房地产就需要非常专业了，已经不是闭着眼睛买房就能赚钱的.

很多人2016年买了布吉的二手房，有的人买了别的区域二手房，甚至有的买了福田的二手房，现在还处于阴跌状态。扣除掉税费和月供成本，很多都是没赚钱的。

但是在这个过程中，我们也看到了一年时间内接近翻倍的状况，找到暴击板块对我们带来的优势。

下一个暴击板块在哪里？我也简单说一下为什么90%以上的人都抓不住2017年以后的暴击的机会？

很多人都错过了，就像我刚才问现场谁买了深圳湾，我印象中有三五个朋友举手，可能还有一些朋友比较低调，买了但是不愿意说。

华润城买的人比较少，根据我们的了解和抽样调查，80%到90%的人错过了这次机会。为什么出现这种情况？

核心的一点是，非常多的人不懂得深圳楼市存在板块轮动，板块轮动简单来说就是这个片区今年会涨？这个片区涨了以后会轮到下一个片区，下一个片区在哪里？下一个片区涨了又会轮到哪个片区？

深圳是全中国房地产表现最好的城市，但是全面暴涨，买房就能暴涨的时间段依然非常短。我们所知道的，核心是2006年、2007年是全面往上走的机会。

还有2008年底到2009、2010年也是全面往上走的时候，2011年也是，全面的牛市比较短，更多的时候是个别区域上的，作为投资人，如果不懂得板块轮动，可能会踩坑。

房地产领域有的人如果踩了一次坑，踩入的坑投入的资金量特别大的话，其实影响是很大的。

举一个案例，我有一个朋友2015年买了东部华侨城的别墅，当时花了接近2000万，现在1000万出头都卖不出去。这就是买错的区域、买错的产品。

损失不只是八九百万，如果2015年2000万放在深圳湾或是放在宝安中心区，现在可能五六千万，所以差距非常大。

如果有的人高杠杆买的，一次失误可能导致好多年翻不了身。

专业投资者除了了解整个城市，除了了解整个金融政策、房产政策外，对于深圳这座城市要了解板块和轮动。

今天到场有很多小密圈的会员，非常多的一点，宏观上我们核心是看经济周期，经济周期怎么波动，另外我们看货币政策，如果银行放松的话，基本上房地产就会有很好的局面。

银行收紧的话房地产相对会难受一点，这是宏观层面。

微观操作层面，我个人觉得核心一点就是找到板块轮动的规律，这个比你学着看户型、楼盘到底装修好不好重要得多，微观操作层面最核心的是在合适的时间点选对合适的区域。

如果今年再去买深圳湾，深圳湾已经连续涨了好几年，今年再花二十多万的价格买深圳湾，这个板块是对的，但是时间点是错的，可能收益率会低很多。

也是我今年一直被很多业界同行不太满意的一点，我从今年上半年开始，实际上从去年底开始说，深圳湾20万以上的豪宅，大家进入的时候一定要谨慎，因为那一波已经过了。

8、9万开始启动到均价16、17万，最高到20多万，这波已经差不多过了，你再进去是吃一些尾巴。

这个时候要开始选择下一个板块在哪里，下一个深圳湾在哪里？

2

核心是比价优势

我们要从三个层面理解板块的轮动，我跟海纳公馆简单聊过这点，我这里重点补充一下。对中国房地产关注比较多的朋友会注意到。

城市之间的板块轮动，一线城市涨完会二线城市涨，二线蟑完会轮到三四线，三四线涨完以后会轮到小县城，小县城涨完又会轮到一线城市涨，这是非常重要的大规律。很多轮动很多人是很难把握住机会的。

我只见到很少的朋友偶尔把握住了机会。

2016年有朋友深圳涨得特别好，他从深圳套现一部分买了南京、广州，2016年广州才刚刚开始，这种操作比较困难，尤其是各个城市都限购的情况下比较困难，大家可以先了解。

对我们来说最重要的是城市内部各个板块间会出现板块轮动，典型的案例是龙华。

2015年、2016年龙华涨得最猛，2016年底开始到现在，龙华很好的学位房没怎么涨，最近拍地以后又开始涨，而且还有名校，但是对龙华的拉动是有限的，为什么？龙华当时那波过了。

城市板块为什么轮动？很核心的一点是由价格驱动的。为什么我们当年判断豪宅补涨？

因为当时很多刚需房已经到了7万，而豪宅只到9万，豪宅和刚需价格相差太少，所以2017年豪宅价格一定会补涨，2017年初很多人认为1000万以上的房子是不会涨的，这是2017年上半年很多人这么看。

接下来看到一千万的涨到两千多万，包括宝中这边的刚需盘、龙华的刚需盘已经到了7万，很多豪宅才只有八万多、九万，所以豪宅会补涨。

核心的是深圳湾和香蜜湖，为什么去年华润城会补涨，包括南外那片年限很长的二手房也会补涨，为什么？

因为深圳湾16、17万的时候，很多9万多、10万多依然是南山的，他的价格优势出现了，所以会补涨。

我们为什么看好宝中？核心的是，宝中整体的规划不比后海差、不比深圳湾差，宝中和深圳湾的价格打八折是正常的，打六折就不正常，中间有补涨的需求。

大家要想在房地产市场赚取比较高的收益也是要关注的，各种物业类型之间出现的，很多是普遍住宅豪宅会涨，重要的催化下可能出现商业办公楼、写字楼。

板块轮动的核心，是现在的政策已经不能左右深圳的房价，历史上发生的事情还会再发生。

再过几年我们还会出现2015年、2016年的情况，深圳所有的房价都会往上走，依然有这个情况，大家千万不要认为深圳的房价已经到顶了。

就像N年前，我们说深圳均价10000左右的时候，有人认为香港是地球的顶，千万不要用自己的认知限制对这个城市的判断，未来可能出现2015年、2016年的情况的。

华润城的均好性不错，但华润城是有局限的，包括商业太繁华了。

去年在华侨城买2000万房产以上的朋友，我当时不太建议，华润城买1000万左右的去年收益不错。

3

多重利好才有暴击

宝中即前海

利好聚集的板块去集中，可以得出很重要的特征，板块轮动包括下一个暴击板块很核心的一点是要多重利好。

我今年特别看好宝中，宝安中心区现在有哪些重要的地位？前海扩容。

前海扩容在《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台之前，深圳市政府已经在慢慢推进，但是《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台以后一定要扩容，因为已经写入国家纲要。

前不久《人民日报》网站上发出来的，人民日报的记者采访的前海管理局，得到的信息是前海正在酝酿扩容，并且扩容的力度超过我们想象。

最开始我们认为前海会把宝中纳进来，按照《人民日报》的报道，前海要扩容到125平方米，宝中明显在扩容的区域内，新增的区域内也有前海自贸区的政策。

《人民日报》的报道后来主要删除了，原因是这么重要的文件需要官方发布才能媒体，媒体也需要在红头文件出来。

为什么宝中涨幅比深圳湾差？缺乏名校。现在已经放风出来深圳外国语很可能选在宝中。

具体地址还没确认，应该是两个可能性比较大的地方，欢乐港湾旁边有块地有一个学校，另外是海纳公馆旁也有空地，这个出来会对宝中产生很大的拉动。

为什么这几年深圳学位房特别火？深圳年轻人太多了，每年大概50多万年年轻人进来，五年以后他们要结婚、生小孩，就要考虑小孩读书的问题，深圳的学位房严重的供不应求。

2015年、2016年涨得最猛的龙华，很重要的驱动因素是学位。

2017年涨得很好的深圳湾很重要的驱动因素也是学位。香蜜湖很重要的因素也是学位。还有福田保税区，三个月内涨30%到40%也是因为学位。

本质上欢乐港湾对整个宝中的实质性影响没那么大，去年下半年开始，我一直对深圳湾20万以上的房产要警惕一点，那个时候特别多人跟我咨询要不要买深圳湾、恒裕滨城？

为什么？因为春笋建成当春笋打地基的时候就可以预判到它一定建起来。70%、80%的人等春茧建起来以后才有机会。

欢乐港湾本质上是宝中的深圳湾公园。

欢乐港湾摩天轮120米，本质上就是宝中的春笋，现在还有些人认为宝中就是深圳关外比较不错的区域，将来摩天轮起来以后，中国人还是相信眼见为实，很多网红到这里打卡的时候，机会已经不大了。

宝安、西乡基本上没什么新盘供应，可能一年有一个盘出现。未来的人再要进入，很多时候只能从前面人的手里。

现在买恒裕滨城只能从别人手里接盘。比如说喜欢恒裕滨城很牛的户型，喜欢悦府的户型要咬牙从别人手里接，将来宝中也会出现同样的情况。

还有一个原因，和20万左右的深圳湾相比，有深圳湾已经有楼盘30万了，深圳湾壹号成交的已经有30万一套了，和20万的深圳湾比，宝中现在十万左右太便宜了。

宝中跟深圳湾相比，打八、九折是正常 ，六折是不正常的。

4

前海将超越香港中环

宝中住宅将严重不足

我个人对前海的观点，圈内朋友大多知道，我再重申一下：

1，福田一定会慢慢凋零，这也是开发商朋友对我没那么满意的一点。

我现在不太看好福田，就像我以前不太看好罗湖一样，现在我们看到福田某些房价还在往上走，因为政府限价，房价还是比较便宜。

福田有些区域依然有机会，我要非常强调，有些区域依然有机会，香蜜湖依然有机会，福田保税区和香港的核桃关系，福田保税区一样有机会，福田很多区域没太多的机会。

现在政府说的深圳有两个中心，一个是福田罗湖中心，一个是南山后海中心，这个是扯淡，对房产投资者是没意义的，大家知道过去七八年坚守罗湖的代价。

《粤港澳大湾区发展规划纲要》非常清楚，《粤港澳大湾区发展规划纲要》谈到深圳，大篇幅是前海，对前海定位是国际化城市新中心，没有提福田。

提到福田的只是河套地区，和香港要合作做一个深港创新科技园。没有提福田CBD。

2、未来真正能超越深圳湾一号的豪宅，一定会诞生在前海。

我们把时间往回推七八年，我们当时认为深圳最牛的豪宅一定是深圳湾一号。真正超越深圳湾一号的一定是前海，只是这个项目还没出现，将来一定会出现。

3、最近有些报道说前海写字空置率比较高，前海管理局亲自出来打脸，为什么？前海建的写字楼楼还没验收，算它的空置率是扯淡。

接近16万的企业在前海注册，大量的人员都在周边办公，未来三年，前海管理局要求这些企业陆续搬回前海，许多注册在前海办公的企业不回来，可能享受不了前海的政策。

将来宝中的住宅还会非常严重的供不应求，现在已经供不应求了，将来会更严重。

4、前海最大利好是金融，今年的南山粤海街道很出名，除了全国人民都知道粤海街道很牛，华为、大疆就是从粤菜街道起家的。

要相信金融的力量。中国要和美国博弈，很重要的是要把人民币推出去，这种情况下人民币国际化也是国家的战略。

前海、上海、香港、新加坡、伦敦，希望通过五个点做，因为香港是非常重要的国际化金融中心，新加坡又是东盟的国际金融中心，又是华人国家。

伦敦可以辐射欧美，包括最近香港出现的一些事情。

所以，将来人民币国际化非常重要的是两个点，一个是上海、一个是前海，非常重要的两个点。

而人民币国际化很多人听这个词，觉得这个词没什么。

我这么告诉你，人民币是属于每年有几万亿的大生意，包括将来中国政府可能会像美元发行美国国债，有可能发行人民币国债，这都是人民币国际化的路线。

现在全世界美元国债是几十万亿的规模，将来人民币的国债可能也是大几万亿美元的规模，所以是非常非常大的生意。

将来会导致很多的外资金融机构，只要想赚钱必须到这里来，包括对冲基金，包括各种各样的基金公司、投资公司，一定会往前海、上海聚集。

按照我个人的判断，将来前海在这块的优势会超过上海，因为深圳更有活力，并且外资的很多机构，现在本身在香港做这块业务，他搬到前海来非常容易，所以前海在这块占据的机会比上海大，这是最大的想象空间。

这种情况下，十年之后或是更长一点，前海有可能超过香港的中环。

可能很多人会觉得这段话是在吹牛，就像六七年前，2013年我在益田假日城邦做过一场讲座，深圳的GDP一定会超过香港，当时很多人不相信，其实现在已经兑现。

我个人也是在这里判断，前海将来会超过香港中环，而成为大湾区重要的金融中心。这种情况下宝中就是前海，我们可以看好宝中这片。

大家知不知道宝中最贵的房子卖多少钱？壹方中心最高报价到16万，也就是一两年的时间，但是我要说，将来还有空间。

主持人：

谢谢顾总的精彩分享。接下来进入问答环节，有问题可以现场咨询顾老师。

提问：

顾总说到前海有很多的政策扶持，南山区、福田区的企业都往前海搬的话，其他的区域不都没落、搬空了？我觉得前海的政策应该是有针对性的，不会是普惠性吧。

顾洪波：

这个事情很残酷，估计有很多福田、南山的企业往前海转，但不是全部转，有些企业可能需要更便宜办公的地方，有的时候房地产投资要看增量，更多的增量往前海转移的话，对前海是很大的利好。

我举一个罗湖的案例，过去接近十年左右，罗湖的写字楼是深圳表现最差的资产之一，为什么？

2009年、2010年罗湖很多写字楼2万/平米，当时的租金100多一点，十年过去了，很多也是2万多/平米，租金100左右。

罗湖依然有很多企业在那边办公，但是他们有新增的量，而且在罗湖做得好的企业，他做得不错就会往福田、南山搬，将来福田也有可能会出现这种情况，当增量在往前海转移的时候，虽然不会搬空，但依然有很大的影响。

提问：

刚刚我有听到您说了很多关于前海的配套、利好。现在后海的住宅价格大概20万，在这个基础上，前海的住宅、宝中的住宅价格会不会达到跟后海一样的水平乃至超过后海？

顾洪波：

我觉得需要时间，比如说后海，后海有个别楼盘20万，甚至有个别户型22万左右，大量的是16万左右。

这种情况下我个人认为，宝中很多优质的二手房9万左右，未来一年多的时间里到达12万是正常情况。12万和16万对比差不多是八折。

如果学校确定会加快这个过程，在宝中有些优质的楼盘，有机会到16、17万，甚至可能会冲击20万，我个人是这么看的。

如果时间再拉长一点，比如说五年以后、十年以后，前海起来以后，我认为将来深圳应该有机会出现50万/平的房子，这个类型的房子比较大的概率会出现在前海。

项目负责人发言

主持人：

尊敬的各位来宾，女士们、先生们，大家下午好！

我是本次活动的主持人圆圆。非常感谢大家在百忙之中抽出时间来参加顾洪波先生的讲座，也很荣幸与各位相约在新锦安海纳公馆。

海纳公馆是深圳非常热门的网红盘，不到2个月的时间就销售了1000套，为什么这么受欢迎呢？首先有请海纳公馆的项目负责人曾繁娇曾总为大家简单的分享，掌声有请。

项目负责人曾繁娇：

感谢各位来到新锦安海纳公馆，我是新锦安海纳公馆的负责人曾繁娇。我跟大家介绍一下项目的情况。

新锦安海纳公馆“唯此，独有”，唯此是地段，独有是新锦安海纳公馆项目。新锦安可以归为三好：地段好、产品好、价格好。

所谓的地段好是我们在前海、宝中唯一的地段；产品好，新锦安海纳公馆的户型；价格好，周边二手的价格9万+，700万可以买到海纳公馆三房两厅两卫，我们和市场上差不多有两万的价差。

这是项目的总平图，它将来位于宝中核心地段的产品，产品可以概括为国际、繁华、臻品、人居。

我们的位置，和11号景观桥无缝连接5分钟可以到达前海中心区，我们的项目是在宝中的地标位置。

项目周边是欢乐海湾文化公园、图书馆、青少年宫，华侨城欢乐港湾2020年即将投入使用，是第三个继深圳湾公园深圳地标性建筑，这里还有摩天轮。华侨城会建海洋公园、海岸湿地公园和欢乐港湾。

居住产品离不开配套，项目周边的配套接近60万平米的ShoppingMall，最近的是壹方城36万方的ShoppingMall。

出行，项目海、陆、空、轨四维一体，11号线到达福田仅需20分钟的时间，门口是1号线。

学校的规划，深圳这几年教育走向集团化，包括南山，龙华力投四所名校。我们这块大家可以期许学校教育。

在售的产品是89-116平米小户型。

现场不少客户迫不及待，先去看样板房了。

现场沙盘图。

宝中唯一在售楼盘——

新锦安海纳公馆

交通配套：项目位于宝安大道与甲岸路交汇处，距离一号线地铁新安站c出口较近，新安地铁站下一站就是前海湾站，可换乘五号线和十一号线，直达南山、福田、罗湖各个市区。

未来宝中还规划有9号线、15号线等多条地铁线路。

商业配套：项目周边有深圳单体规模最大的购物中心-壹方城，还有沃尔玛、华润万家、永旺等大型超市环绕，满足日常的购物需求。

壹方城开业盛况

文体配套：在文体配套上，可谓是项目的亮点之一，宝安体育馆、宝安图书馆、青少年宫、演艺中心、滨海文化公园等都聚集在宝中范围内。

宝安图书馆

还有华侨城欢乐港湾，号称“欢乐海岸2.0”，位于宝安中心区滨海片区的滨海带上，涵盖占地约27万平米的海滨文化公园、建面约2万㎡湾区之声（演艺中心）、建面约8万平米深圳首个亲海体验式商业街区等。

欢乐港湾效果图

湾区之声（图片来源：宝安中心区）

医疗配套：医疗服务较完善，离项目最近的医院有南方医科大学深圳医院，约1公里的距离。另外宝安人民医院、宝安中医院、宝安妇幼保健医院都在附近。可以满足基本的医疗需求。

南方医科大学深圳医院

教育资源：项目对应的小学是海旺学校小学部，中学是海旺学校。海旺中学是宝安区委、区政府为适应地方社会经济发展，重点建设的中心区配套设施之一，学校创办于2010年，是宝安区教育局直属公办初中校。

据我们了解，新锦安海纳公馆75平米户型已经售罄，目前还有89-116平米3-4房产品在售，想要入手的购房者要抓紧了。