退房和补偿类案件难度增大

一个艳阳高照的正午，在与刑事辩护律师王旭鹏在咖啡馆聊了约半小时后，他的一个拨电话切断了咱们的沟通交流。

“之后8户以上的退房流程案件大家尽可能不会再接了。”挂掉手机后，王旭鹏告知《每日经济新闻(博客,微博)》小编，“这2年地产行业不太好，大家解决的推迟拿房、烂尾、业主退房流程等案件总数明显提升，远超前段时间。”

这种转变也促使王旭鹏的队伍在解决这种类房屋案件时，对比以前在管理策略上也有一定的更改。“例如针对一些较为严重的退房流程案件，大家如今早已不接了。在接纳委托的总数限制有一定的转变，例如之前设置的限制是20户，如今內部早已调节到8户之内了。”

针对下降授权委托总数的缘由，王旭鹏表明，“一是人比较多解决起來不便；另一个是如今全部房市市场销售下降，开发商本身资产本就较为焦虑不安，退房流程难度系数当然增加，因此咱们也下降了授权委托总数限制。”

以前，王旭鹏的梦想是做一个新闻人，但是如今他早已沒有这类念头了，在与大家一起运营法律事务所后，“各种案件早已令人愁眉不展了，有时就想睡个懒床”。

“举个简洁的事例，例如有房企倒闭了，开发设计的新项目烂尾楼了，这些买了房子的买房者会找大家帮她们解决有关事项。此外，有一些买房者购房后，却发觉跟开发商以前的宣传策划区别非常大，那样的纠纷案件也必须找大家来解决。”

王旭鹏、周明宇和付航均已从业律师行业很多年。王旭鹏和周明宇善于的行业是“普遍住房难”“合同纠纷案”及其“房产买卖”等种类的问题；而付航则取得成功解决过几起与商铺消费者维权相关的案件，为他取得了优良用户评价。

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退房流程和赔偿类案件难度系数扩大

在王旭鹏来看，当买房者必须寻找她们精英团队去处理纠纷案件时，大部分已涉及到比较大的权益问题，根据平常的沟通交流商谈早已无法调合。

“大家这么多年接任的一些案件，许多都是由于房子减价而致。”

王旭鹏给小编阐述道，“例如同一个新楼盘項目的一期和二期，第一期房屋卖1万余元，第2期开发商根据发布‘工抵房’‘优惠房’等方法，促使具体售卖价钱远大于1万余元。而许多买了一期房屋的业主会认为自身买亏掉，乃至有一些业主要想退房流程或找开发商补款。”

但事实上，“开发商也了解减价很比较敏感，因此绝大多数开发商都不容易立即对外开放认同自身减价了，大量是利用一些特惠变向减价，例如工抵房、优惠房等。”

在王旭鹏来看，在解决这种类案件时，难度系数会相对性大一点，解决周期时间也会更长。一方面是取证难；另一方面是有一些变向减价买房的开发商自身资产就较为焦虑不安，再加上如今房屋没之前好卖了，自然不容易随便退房流程，这也扩大了业主消费者维权时规定退房流程或赔付赔偿的难度系数。

“人群类业主消费者维权案件解决起來令人些头痛。”付航告知小编，“这类案件难以做，刑事辩护律师工作压力也大。被告方內部建议也经常不统一，许多被告方过度迟疑，想等他人先去请律师打官司，結果最后错过机会。”

周明宇则从另一个视角表述了自个的观点， “不管地产行业的顺周期时间或是逆周期，尽管顾客和商家毁约的实例都一样存有，但好像在具体处罚时，更非常容易偏向购房人。”

“当全国房价上涨的情况下，背叛人更非常容易毁约，由于全国房价上涨了，有一些房屋即使签了协议也不愿卖了；当房价下降的情况下，顾客更非常容易毁约，许多顾客的通常观念便是，看能否直到更低的价钱。”

谈起人民法院解决的各种房产纠纷案例，周明宇向小编表露了那样一个规律性，“人民法院在判顾客毁约的情况下，一般便是让收走订金或是10%合同违约金就可以。可是如果是卖房子人毁约，通常处罚会更重，可以宣判‘再次执行 增加执行 合同违约金’或是宣判‘上涨幅度的一部分所有给顾客’”。

著名开发商积极发过来邀请信

在提到自身解决过的各种案件时，有一个案件让王旭鹏看起来有一些激动。“那时候解决这一案件时，涉案人员的开发商给大家发过宣布邀请信，积极邀约我们去沟通交流及其商谈解决困难” 。

据王旭鹏详细介绍，那时候她们收到某著名开发商因涉嫌推迟拿房、虚假广告、喊着赠予为名卖住宅小区绿化的案件，消费者维权业主找到她们精英团队来申请办理这一案件。

“这一案件往往令人印象深刻，由于那时候在处理中出現了好多个大转折。如大家精英团队授权委托该案件的第一天，就会有业主意味着拿了开发商给的100万余元‘旷班’了，造成整体消费者维权业主差点儿土崩瓦解，好在剩余的业主并沒有去追责业主意味着的合同违约责任。”

“在相关部门接到大家申报材料第二天，涉案人员开发商就给大家发过来一封邀请信，邀约大家沟通交流商谈解决困难。大家进行的这个调研实际上并不是可以直接找开发商，是找有关办理流程的单位，但开发商第一时间就出函和大家逐渐运行交涉。”王旭鹏然后讲到。

据王旭鹏详细介绍，一般当业主授权委托她们去请律师打官司时，大量的情况下开发商全是根据与业主联络，期待业主撒诉或是达到私底下承诺这类的，非常少会出现开发商那么宣布给刑事辩护律师发邀请信的。

“最后，大家解决这一案件結果，比许多业主的预期成果还需要好许多。无论是退房流程的业主，或是不退房流程的业主，取得的赔偿都还不错，高的能取得300来万。绝大多数的业主实际上比那一个‘旷班’业主意味着取得的赔偿更高一些。”

解决商铺消费者维权案获得好口碑

由于取得成功解决过几起商铺消费者维权的案件，付航不但在消费者维权业主者中得到了极好用户评价，乃至还因而被好几家新闻媒体及电视台节目访谈，在业界也算有名气。

在回望往日解决过的典型案例时，付航向小编叙述了一个商铺“售后包租”的案件。

“那时候有许多买房者以3万-4万余元/平方米的价钱买了江苏省某新项目的商铺，但实际上附近的商铺才卖2万余元不上。该新项目商铺卖那么贵，是由于开发商给了业主一个‘售后包租’的原因，且服务承诺会出现各种知名企业进驻等。”

那时候开发商口头上向买房者表明，买了商铺后就可以无需管了，由开发商或是开发商别的兄弟公司来经营管理，包含招租客、收提成等，买房者只必须按每一年5%或10%收按时房租就可以了。

开发商得出标准可以说诱惑，但很多人却不清楚，开发商的这类操作方法是违法的。“开发商根据售后包租的方式市场销售并未完工的商住楼，违背了国家住建部《商品房销售管理办法》第十一条第二款的要求，各种各样潜在的隐患早已在等待买房者了。”

后边出现的东西果真略见一斑，这些买了商铺的业主由于没能如愿以偿取得房租，开始了各种各样维权行动。但业主们的消费者维权却十分艰辛，由于她们那时候与开发商签了二份合同书：一份是售房合同，另一份是包租合同书。而问题就出在第二个合同书上。“这一合同书开发商只跟你签一份，随后拿走，不允许你照相。并且直到宣布签订协议的情况下，最后并不是是开发商跟你签，反而是那些所谓的包租企业跟你签。开发商很有可能会口头上告知业主，包租企业跟我们是一家的。”

这个时候就有人要说，假如收走到每一年的固收，那立即提起诉讼签订合同的包租企业不就可以了。“但等操作过程便会发觉，许多情况下这一包租企业便是个包皮过长企业，她们的公司股东乃至是80、90岁的老头老太太，压根就没法实行。”

那时候，40多位商铺业主在付航精英团队的辅导下创立了消费者维权联合会，每个人出了1000元设置了一个专用型帐户，供消费者维权全过程花销应用。消费者维权联合会根据较长一段时间与人民法院、开发商多方面交涉、沟通交流、提交材料，最终挽留了业主的一部分损害。“宣判結果是，开发商赔付了业主的一部分损害，但并不是全部的业主的需求都获得达到。”

付航告知小编，这2年有关售后包租、产权年限式商铺纠纷案件的实例或是有很多，“这种实例对买房者也很有警告功效：天地沒有免费午餐。”

针对选购商铺，付航的提议是，“只从项目投资的视角，提议不要再随便项目投资商铺，尤其是所说的包租、分为运营模式的商铺。假如只能买商铺，要买最底层的一间间距起來的商铺，这类商铺可以个人运营还可以自身租赁。不必买大通铺，尽管大通铺也可以装修隔断，但大部分控制权都是在管理顾问公司手上。”

（应被访者规定原文中王旭鹏、周明宇、付航均为笔名）