如何准确把握在深圳买房、卖房的时机，踏准节奏？

深圳买房、卖房的时机，踏准节奏？" inline="0">

深圳楼市已悄然回暖，状态接近2015年前夕！会爆吗？

2019至今年深圳楼市经历了哪些，可讲的角度挺多。但归根结底，所有的市场操作、所有的心态博弈、所有的争吵争论，都会殊途同归，最终体现在成交量的变化以及成交价格水平的上。

所以，总结深圳楼市，老道的方法论比较简单粗暴，以结果为导向主要看二手房成交量和成交价格。毕竟深圳市是以二手房价格为主导的市场，新房终究不是主旋律（但可以成为市场导向的主要诱因），最终会加入到进二手房的市场行列里。

先说二手房成交量。从深圳规资局公布的二手房成交数据来看，除了1、2月份春节因素导致正常的成交量低迷，只有4488套和2209套外。其余3月-9月份期间的月成交价量分别为，5033套、8296套、8037套、6375套、7706套、7291套和7820套，即月平均成交7222套。

月均“7222套”成交量冷冰冰的数据，代表着深圳楼市处在什么样的一个冷暖活跃行情呢？

老道认为，深圳市二手房市场活跃状态，已经处在“箭在弦上，很可能再发（爆）的状态”。深圳二手房市场活跃状态迎来2016年325新政调控收紧以来，历史“最好”状态，只要点火立即燃爆的状态。

判断的结论数据依据如上图所示，论述如下。

2010年-2019年期间，老道重点拿2019年1-9月份的二手房月成交量，与各年份的月成交量进行对比。

1、2019年1-9月份二手房月成交量中位数为7291套，处于同期历史“第三好”的状态，仅次于2016年7722套，但与火爆的2015年仍有2800多套的差距。

2、2016年3月25日深圳楼市因调控政策收紧以来，2019年除去惯例低迷的1-2月份（春节及前夕月份），其他月份成交量已经升至期间历史最好的状态，接近或者相仿2014年12月至2015年3月楼市高速爆发前夕的活跃状态。

那么问题来了？深圳的楼市会再次引爆（价格b涨）吗？老道观点：不会！！！

先看看“中原+Q房+链家+乐有家”公开的价格走势数据。

链家网挂牌均价

乐有家成交均价

中原挂牌均价

Q房挂牌均价

结合月成交量情况来看，深圳二手房活跃状态处在“量升价平稳”的状态，价格并没有出现太大的波动。

整体价格不会暴涨的结论依据分析如下：

虽然目前现阶段这几个月深圳楼市二手房交易活跃处在“最好的状态”，与2014年年末到2015年初的活跃状态相仿，但楼市政策绝对不会在此时此刻“放松”点燃，如2015年325新政放松那般。现今的楼市政策收紧依旧，紧跟中央对“房住不炒”的基调。所以，价格并没有因为量的回暖出现整体的上涨。

深层次原因，在于目前且看不到中美-MYZ结束预期的背景下，一线城市房产的天量资产财富的稳定性和蓄水池功能，绝对不能让高风险玩法的资金玩坏玩崩（玩各种杠杆、玩长贷短投等方式），危及财富基石。

若一线“龙头房产”仍像2015年那般玩耍，那么离玩崩也就不远了，接着二三线城市岂能完卵？所以，针对可能产生的蠢蠢欲动的活跃，楼市政策只会紧、不会松。

所以咱们可以看到，去年7月31日出台的楼市收紧政策，很关键，接下来政策依旧不会松动。该政策里关于“住宅限售3年，商务公寓限售5年”、“不能以企业名额买房”、“离婚买房受限”这三个紧箍咒，尤其是第一条完全切掉了房产交易快进快出的可能性，打掉了价格暴涨的基础。

在原有限购限贷的基础之上， 配合着三条紧箍咒的有力加持，基本清除了市场中的“鲶鱼”们。他们是最有冒进意识、冒险意识、狂热激进的购房者，他们的退出让购房群体回归到主流较为理性的刚需和改善置业者上，也意味着打掉了价格暴涨产生的可能性。

不过，部分优质板块或热点板块价格更容易上涨却也是事实。第一，在价格坚挺的情况下，便宜的房子卖掉了，留下价格贵的房子，产生价格被动上涨；第二，少部分业主心态部分爆棚或报价信心更足，主动加价。综合作用之下，部分楼盘价格也上去了。

结论。目前楼市已经回暖，老道认为一方面是期间粤港澳大湾区、以及先行示范区等等预期利好因素的刺激，另一方面也是置业者对去年731政策后观望产生购买力积蓄的规律性释放，加上大众对深圳城市价值的总体长期看好以及落户宽松性，接下来到年底老道认为深圳楼市二手房的成交活跃应该会有阶段性的回落，但很难再回到月成交量低于5000套的状态，基本维持在6000-8000套之间。

如何踩准行情节奏，判断卖出和买入的价值时机

1、踩准行情节奏及判断依据

讲到卖出或买入时机，则需对入场行情节奏的判断，要有清晰的认识，这将是至关重要的房商意识。

什么是行情节奏?以月成交量水平连续性、稳定性为市场特征，最终形成二手房活跃度的数据状态结果。它可以用来判断入市、出市时机，在不同的市场节奏会产生不同的入市、出市价值效果。它也是老道多年总结出来的一套房产进坑出坑的性价比方法论。简称，“楼市气候行情论”

它由四个模块组成。

这四个模块，是市场交易产生的数据结果，而不是产生结果的原因。入市的节奏分别是（如下图所示）：

楼市气候行情图

1、寒带行情节奏：深圳市二手房月成交量连续3个月及以上保持在5000套以下，视为寒带。对应的市场特征为：业主悲观倾向渐浓，卖房给中介红包或佣金概率变高；买家观望情绪越重，自媒体唱空更容易获得认可，中介门店关铺初显，，买家处于较为强势地位，月成交量越惨淡，以上特征越发明显。这个阶段，买家出来多看房，不着急下手，有比较充裕的时间让你挑房，指不定概率较高捡到便宜。对于业主来讲，如果你手上的货够硬，留着别卖！但 若为了换房，比如差板块换好板块更好的楼盘，赶紧卖。这也是最差的行情却也是最好的换房到更好板块的时机。

2、温带行情节奏：深圳市二手房月成交量连续3个月及以上保持在5000-7000套区间，视为温带。对应市场特征：楼市收紧政策对市场的影响边际效应出现递减，楼市唱空者声音开始减弱，买家心态为该买还是要买的、等也不是办法；业主对后市看好坚定的信心又悄然回春，放盘量也逐渐增多；买卖双方心态博弈，趋于平衡。

3、亚热带行情节奏：深圳市二手房月成交量连续3个月及以上保持在7000-9000套区间，视为亚温带。对应市场特征：楼市唱多开始逐渐回归主流大众视野，买家观望情绪趋于平台，焦虑心态逐渐唤醒，发现周末看房的人越来越多，在寻求适配房子的过程中患得患失情绪概率加大；业主心态报价已经不再颓废，愈发强硬，爱买不买。成交数据越高，以上特征越强烈。如果要换房全面升级，或投资房产阶段性价值顶点，赶紧卖，见好就收。

4、热带行情节奏：深圳市二手房月成交量连续3个月及以上保持在9000套以上，视为热带。市场特征为：买家焦虑感明显升温，抢房现象逐步普遍，囫囵吞枣般买房上车；业主反价概率最大化，一天一个价。这类行情，最适合业主清除自己比较差的物业或不好出手的物业。而买家，利益风险是最大化的。

举个例子，如果现在深圳二手房成交量月均上10000套(2015年暴涨疯狂之年的月成交常态)，作为买房者的你，还能慢悠悠地挑房子吗？你碰到的好房子，一天一个价，业主反价比翻脸还快。要么，房子被别人快速抢了，你还能懊恼不已。反之，作为业主的你，之前无人问津的房子，中介带客户来看房的次数、人数越来越多了，这个时候是你在挑买家客户，价高者得。而买家连跟你谈价的底气也没有，甚至连价格都不谈了，也不敢挑你房子的毛病。生怕你反价或者一个心情不好不卖房给他了。一定程度来讲，这个时候买房，更容易发生囫囵吞枣式的买房，其实对买家是不利的。反倒对卖家有利。

但如果月均成交量在4000套以下呢，你去买房，碰上巴不得降价卖房给你的业主，这种概率是不是要比10000套的时候要大很多。反之你卖房，你会发现为什么我挂盘价格那么实在、那么真诚、那么割肉，但为什么一个中介带客看房也没有，而且遇上的买家还要继续砍我的价，哪才叫凶啊，刀刀见肉……

你看，不同的市场节奏，将严重关切到卖房或买房的时机价值了吧？

2、卖出和买入的时机

行情较好（亚热带和热带行情）的时候，是在座各位优化、清除或甩掉“老破小、老破大、高负债难以为计、成长价值阶段性停滞”等物业的时候，见好就收。其中，能在亚热带处理掉，总比热带节奏时卖要更好，缩短交易的周期是为了快速换坑、 获得入坑更多的利润和选择主动权。

举个例子，今年6月24日，龙华红山附近拍出龙华新地王（楼面地价约6.7万/㎡，龙光地产获得），就在华业玫瑰四季一路之隔的北面地块。消息一出，作为华业玫瑰四季45㎡左右1房的业主，部分业主情绪高涨，信心暴增，在客户表达出接盘意向后居然涨价了。

针对这种情形老道想说的是，尤其你还是着急换房的业主就别瞎掺和了，聪明人就应该顺势出手。原因也很简单，以成交数据结果为导向，这类户型已经接近2年没怎么涨了。

来自链家网公开显示的成交数据具体表现为：2017年9月27日的成交记录在308万，期间同户型还有的成交在290万的价格。截止到2019年9月，成交一套最高的记录为2019年6月的335万，其次是8月份333万。

考虑到龙华320万的豪宅分界线，界前界后的税费成本差异较大，目前能在335万成交的案例已经属不易，阶段性成交价的顶点已经到来，这属于成长价值阶段性停滞类的物业，也该考虑脱手啦。

所以，回过头来看看当时6月底情绪高涨的业主涨价到340万到350万，能卖得出去吗？等你卖的出去的时候，你想换房的、更好的物业，涨了怎么办？即便你多赚十来万或二三十万，考虑到你5成的杠杆，得不偿失啊！

借这波利好，尤其让那些部分外地客、被引导到不看房的接盘侠来接你的盘，你还涨啥价呢？见好就收，赶紧拿到钱去下定你钟意的房子才是性价比之选。

另外，在极端热烈的行情之下，比如2015年的行情。先买后卖也是切实可行的方案。先买，是为了锁定房子业主快速反价或房子被卖掉了的风险，后卖是为了卖更高的价格，一定程度能覆盖因通过金融手段先买房所付出的成本，且搞不好还能赚的更多，而且还不担心卖不掉。

行情不好（寒带行情）或淡（温带行情）的时候，卖掉欠佳板块的优质或较好物业，换好板块的优质物业。

理由如下，行情不好的时候，欠佳或暂时欠佳板块的优质物业概率上更加容易卖出（可以考虑适当做降价处理），虽然行情不好时卖房存在被砍价的概率较大，且卖不起高价，但是在优质板块优质物业暂时不怎么涨或涨比较慢的时候入手，一是能挑的房源较多，二是业主心态没那么强硬搞不好还能砍价。所以不要可惜你目前拥有的物业是板块里可能最好的。一旦行情变好，板块好的优质物业房价的变数更大，或者好的房源业主就惜售不卖了。那就错失掉成长性更好的板块里的更好物业，有可能跳板升级或晋级更好置业的机会，变得越来越渺茫。

比如你把你宝安翻身新锦安雅园一期116㎡的3房拿出来卖，同样650万，房源状态差不错的情况下，竞争力大概率是要比隔壁小区中南花园111㎡3房更好卖一些，然后快速换宝中的更优质物业的三房或四房（含新房）。而不是等行情好了，你再卖掉。搞不好宝中的房价涨了一轮，你翻身的房子却没怎么涨，或涨的幅度不如宝中的，那你不是错过了卖掉后买入的好时机了吗？（全文结束）