深圳三个维度破解“房屋养老金”使用难题

维修资金是“房屋养老金”，与业主息息相关，涉及到业主的切身利益。截至2020年12月24日，深圳维修资金总额为238.57亿元。其中，首期维修金归集183.26亿元；日常维修金归集32.01亿元；维修资金累计已拨付11.4亿元；增值收益达34.70亿元。

　　为管好这笔“房屋养老金”，切实发展“房屋养老金”的效用，日前，深圳市政府再次修订维修资金管理制度，发布《深圳市物业专项维修资金管理规定》(深府规〔2020〕8号，以下简称《管理规定》)。

　　《管理规定》的出台进一步构建和完善深圳市维修资金管理制度体系，从源头优化了维修资金管理机制，并从制度、程序、技术三个维度，有效破解维修资金“使用难”的问题。

　　制度创新：设立“3 1”使用模式

　　维修资金属于业主所有，由业主共同决定使用。针对不同的维修需求和缓急程度，深圳采取“3 1”使用模式，设计了专项使用、日常使用和应急使用三种使用方式，并建立了日常维修资金自管制度，进一步拓宽维修资金管理和使用模式。

　　“3 1”使用模式涵盖了小区范围内维修资金使用的各种情形，保障实现“居有所安”。其中，专项使用适用于共有物业大、中修和专项更新、改造等项目，由业主大会决定实施。日常使用适用于共有物业日常小额零星维修项目，由业主大会决定，具体由业主委员会组织实施，提高日常维修的资金使用效率。应急使用适用于紧急情形下的应急处置和维修项目，开辟了快审、快拨、快修的绿色通道，让房屋应急“应修尽修”，由物业服务企业依法定情形和程序组织实施。

　　日常维修资金自管是通过立法授权明确，有条件的小区可以通过业主大会决定自行管理日常维修金，即日常维修金无需移交政府代管，可以采取直接设立小区业主共有资金账户的方式，自行“收取”和“使用”日常维修资金，进一步提高资金使用效率。

　　截至2020年12月24日，维修资金累计已拨付11.41亿元。其中，自2016年至2019年，深圳市维修资金的年度划拨使用金额分别为0.85亿元、1.13亿元、1.72亿元和2.86亿元，年度增长率分别为33%、52%、66%。2020年已划拨使用金额为2.79亿元，基本与2019年持平。

　　程序优化：打造“秒批”服务

　　围绕“放管服”改革，深圳着力打造优质住房领域营商环境，以积极服务业主实现安居乐业为大局，进一步理顺和优化维修资金使用流程。

　　为此，深圳首先全面简化使用审批流程，将使用审批权下放至区管理机构，小区使用维修资金直接由区管理机构接受申请并完成审核。

　　其次，深圳压缩审批时限，单笔业务办理时限由原14个工作日减少到3个工作日，业务办理时限压缩了八成，在资金拨付环节还推出“秒批”和“不见面审批”，并全面精简申请材料，真正做到惠民利民。

　　同时，为保障维修资金的使用安全，深圳还建立第三方免费造价审核等制度，通过专业审价机构，免费对工程预、决算进行审价。建立现场查勘制度，严格维修金使用划拨环节的把控，切实维护业主利益。

　　技术助力：创新推出物业管理微信公众号

　　信息化是当今时代发展的大趋势。为顺应时代发展，深圳创新推出微信投票系统、物业管理微信公众号等信息化平台，推进信息化纵深运用，也使维修资金使用更加方便快捷。

　　当前，业主大会召开难是维修资金使用的最大瓶颈和困扰。为促进业主大会召开的方便快捷和规范公正，深圳积极推进和完善物业管理微信投票，建立并优化微信投票系统，破解业主大会表决难题。

　　目前，全市通过微信投票成功召开业主大会5122次，完成表决事项16283个，业主通过微信平台充分行使决策权，很大程度上化解了业主大会召开难、表决难等维修资金使用过程中的核心问题。

　　同时，深圳还建立“深圳市物业管理公众服务”微信公众号，全面公开“家底”。该物业管理微信公众号全面公开小区维修资金的收取和使用情况，实现“全人员”公共参与、“全资金”行政监管。小区业主只要用微信扫一扫，便可即时地、全方位地了解本小区每一笔维修资金归集和使用详细情况。

　　截至目前，微信公众号关注量78.9万，业主身份绑定量60万，覆盖全市2959个小区。

　　此外，为推进维修资金业务信息化管理，深圳还建立全市统一维修资金信息化管理系统，实现全市维修资金归集、使用、增值、分摊等所有业务全流程网上审批。该系统规范全市审批工作，提高审批效率，实现“数据多跑路，群众少跑腿”。