这个城市，房价大涨之后，终于过气了！接下来就是不断下跌

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议

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提问：新人首问，大连市西岗区中山区，首付50万，贷款年限12年，买哪里几个楼盘比较合适？

回答：你好，大连属于过气IP型城市，前几年大连涨完一波，大部分楼盘都有50%的拉升，大连是外贸型城市最近经济有较大影响，就业和人口都不乐观，辽宁把发展重心转移到沈阳，大部分北方房产投资人更看好沈阳，现在不是入场好时机。 除非你是考虑纯自住，高新和中山区东港可以淘淘8-9折次新笋。

提问：房姐好，请问你对龙口的海景房怎么看？ 有朋友给父母买了，据说那里的空气质量好，老人养老蛮好。（投资没什么价值吧？）之前大概买的3000多一平，现在好像8000多。 不了解龙口这个地方，听听你的想法？

回答：你好，龙口完全没有投资价值。 当地忽悠了一群北京，东北等地的老人来买。 还有些人连产权都没有，到处闹呢。 超级大坑。 风景倒是好得不得了，风景有毒啊。

提问：【新人首问】 美丽智慧的房姐你好～ 基本情况-坐标福田-短期投资长久不排除自住的可能。 子弹110，以租养贷，总价300万以内 去年看到现在，生生错过一波大涨. 主要考察了以下几个地方： 福田：漾福居，韵动家园，蜜园 西乡：富通城，青春庭园 看了您的以往解答，觉得上车大运若可行也不失为是一个好的选择。 请问，最近这些区域都上涨了很多，现在是否适合入手呢？

回答：你好，坐标福田，自住+投资，建议选择福田。 租售比更高，涨幅也比较稳。 漾福居，韵动家园，蜜园这3个都属于放租盘，如果能淘到笋盘，可以买 总价300以内，也可以考虑TT国际这类带学位的盘

提问：房姐你好！本人坐标佛山南海，年入35，手上现金70，现有二套房，广州番禺55方小单位，货值150，无房货，佛山南海大单位，货值200，有房贷。现想出手广州房子（担心买不回广州的）后入手二套广州，佛山，珠海，请问佛山待折老破小及珠海的房子值得买吗！长期比较看好珠海。如买广州旳话，建议买哪里

回答：你好，投资只买top10的一二线，1000万以上的人口净流入城市。 在谈谈广东适合投资的城市:

第一梯队是 深圳 广州

第二梯队是 东莞 佛山

第三梯队是 中山 惠州 珠海等等。

深圳广州不用说了，一线城市，人口红利和产业都能支撑高房价。 佛山临广州，蹭广佛同城 东莞临深圳，有华为大厂支撑 珠海不临深圳，也不临广州，全靠他自己 珠海被炒起来后，横琴也不便宜了。只是比起7-10万房价的澳门房价，澳门居民还能上车。这两年不少澳门中产来横琴置业。 整体上说，作为一个不堵车，红绿灯都很少的小城市，珠海人口基数和涌入速度，不足以支撑大量基建开发后的高房价。

珠海的支柱性产业是旅游业，但是旅游业的IP是会变的，现在珠海新盘价格被炒高，但是二手房没有人接盘，这才是最可怕的不动产。 横琴对标澳门，资本管制下， 一国两制的金融结构，我不觉得横琴会有很大机会。珠海概念很好，但价格也不便宜，如果是考虑自住可以买，投资回避。 大湾区首选深圳 次选广州 其他打着城市打着大湾区旗号的都是为了买房，伪概念。

真正有长远价值的只有广深2城，其他城市多是配角，虽然可能会被产业调整闪腰。 东莞和佛山属于广东省内的投资第二梯队，属于临深 临广的环一线城市中比较争气的，自己产业。但是长远还是要看产业导入能力，如果同样还是以现在密集制造业为主，未来潜力也不大。 惠州和珠海已是闻讯赶来投资大湾区的入坑标配了。

广州投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：亲爱的房姐好，我们几人合伙买房，已经进入了银行资金监管程序，中介伙同业主突然跟代持人说要求暂停银行审批，要求加价，说不加价就举报代持人资料造假。之前中介比正常费用就高了几万元，现在我们很气愤，请问我们股东应该怎么办？请支招

回答：1.现在是业主和中介的原因，造成购房流程走不下去，跟你们没有关系，你可以要求中止合同，让业主和中介赔偿你的所有损失。

2.既然中介知道代持人资料造假，他和业主也是帮凶，让他们去举报好了，大家都脱不了干系。 如果代持人的造假资料是中介帮忙伪造的，他也是犯罪。 当然你肯定是一口咬定代持人资料是真实的。

3.退一步讲，就算是中介真的跟银行举报资料造假，那也只是被银行拒贷，你自己换一家银行申请按揭好了。

4.如果是大中介公司，比如链家，可以直接举报给公司。

5.中介和卖家临时加价，已经涉及到经济纠纷，你们可以报警。 我也是头一次遇到这么恶心的中介，可以曝光出来，星球里的朋友远离。 以后走流程建议找自己熟悉的 靠谱的中介走流程。 感谢付费！

提问：新人首问 我18年中在世茂龙湾8期买了高层，月供4800，现在信用卡负债6万，亲友负债6万，男友负债10万。行业收入不稳定两人合计月入2-3万。因怕存到首付的时候房价已经是借债都买不起，所以想年底借钱买四新小两房二手房高评高贷。 现在问题是 1，世茂龙湾的房子(房贷剩余46万)预计今年年底交房，是交房就卖出，还是办证做房抵？ 2，应该今年借钱买房，还是等到负债都还清了，有了一点积蓄再买？(估计最快也要21年中) 3，我们预计21年结婚，他们家估计也只能拿出几万块钱首付，我们家无法给出任何支持。只能我自己卖房或者做房抵或者做信用贷。如果结婚我30岁也要涉及怀孕生子，现在要不要给自己这么大杠杆。 4，我公积金有4.8万，现在处于冻结状态，要不要取出来购房用？ 5，我打心底不想卖我婚前房产，但是现在看了问答发现这是劣质房产，又特别纠结 总之就是特别纠结，也穷，又想买房，拜托房姐给指条明路应该如何规划，谢谢

回答：你好，世茂龙湾建议交房后直接出手，继续持有升值空间不大，蔡甸未来没有什么利好规划，只能承接汉阳的人口外溢，尽早置换到主城区，未来四新和蔡甸的价差会逐渐拉大。 今年借钱买 如果不打算用公积金贷款（或者贷款额度不高），可以取出来。留足1-2年月供问题就不算大。 如果条件允许，把2人的房票用完再领证。

提问：武汉一套三居青山商贷已清，一套一居徐东公积金贷已清，都是住宅。受疫情影响，拿不定主要是有把一居换房？青山学区还能适合投资吗？

回答：你好，感谢付费！ 青山仓位不宜太多，青山片区未来潜力一般，辐射范围有限，很难吸引其他片区的人，一般都是板块内部改善置换。青山目前价格也不低了，虽然有商务区的规划，但是现在能看到的只是大规模的拆改。未来商务区能不能真实落地，不好说。 建议保留一套青山自住，剩余子弹投资到关山大道 光谷东这类领涨区 才能利益最大话。

提问：智慧、博学多才的房姐，你好！男，31岁，深圳已上车， 1.下个月交房，首付150左右，贷款340，月供2W左右，问能不能用这套新房子做抵押贷款，深圳再买一套小户，想短期持有，这中间的利息大概有多少？等房价涨起来再出，这种方式划不划算？ 2.如果手上有40子弹，是否建议武汉建仓，但只能代持。 3.父母63 岁左右，老家户口，如果想拥有深户，有什么办法操作？ PS：看了您的文章，醍醐灌顶，有个现阶段选择方面的困惑，目前事业单位工作，较清闲，考虑是否继续考编制，还是增加副业？ 不吝赐教！

回答：1.新房交付办证后可以做抵押，也可以向银行申请加按揭。 2.子弹100以上可以入手深圳中部和东部的补涨板块。西部的涨幅会蔓延。 如果子弹不到100，建议继续加仓武汉。 武汉可以直接落户，有靠谱的代持也可以。 3.父母可以走子女投靠落户。 事业单位从来都是大多数人替少数人抬轿子，一开始游戏规则就定好的。抬轿子的和坐轿子的只有一帘之隔，身份截然不同。 如果不是坐轿子的人，考编还不如再开一个副业赛道。

提问：新人提问。美丽房姐，您给我的一次回复我还是小白一样心里没有主意，麻烦能不能细化一下我目前置换的流程如何安排呢？很困惑，想快速有效的来置换一下，改善目前的居住环境，当然同时能保值增值是更好。目前打算把一套老旧步梯房卖了，再购置一套电梯房， 原地两站路范围置换。我目前名下限购区两套（含这个打算卖出的）， 不限购区一套，已经在还款还未交房，）肯请房姐帮我指点迷津，我如何在限购区域换好房呢？另外我的月供目前是6千， 老房子如果卖180万，如果买入新房总价按250万，我付多少贷多少最佳啊？有劳您了

回答：你好，如果生活半径在沌口，纯自住可以换金色港湾，是板块内的明星楼盘。 沌口是武汉最早的开发区。以汽车工业为主导 GDP和消费能力都很强，所以价格也偏贵，汽车产业最近几年逐渐走低，产业转移到光谷。 从投资角度看，未来利好太少，加上板块比较封闭，很难吸引汉阳以外的其他板块人口，升值潜力不看好。 如果是想最大化的利用杠杆，建议首付越少越好，根据你的月供能力，留足2-5年月供，剩余子弹可以继续加仓。 另外汉南是没有什么潜力的板块，可以考虑楼市回暖后出手，裂变。 卖房和买房同时进行，买房签合同的时候跟业主协商，留出半年的缓冲期卖房和腾房票即可。 感谢付费！

提问：每天看房姐都有新的收获新的想法，特地再次前来请教！之前说了自己现在手上有差不多70万，想在后湖淘笋。想起来在老家鄂州东方世纪城有一套140平无贷，想做抵押在武汉建仓。 问题1、不太懂房产抵押，具体有哪些方法、如何操作、应该注意什么。 2、老家房子按照二手均价，大概能抵押出50-60万，加上现有70万，请问该如何布局选筹？有无必要动用公积金？（计划搞两套，其中一套选后湖，尽量都是二手房能够以租养贷） 3、有没有办法把两套房都做成首套？我只能想到同时签协议向银行提交申请，卡审批时间，也不知道是否可行... 年轻小伙儿一人在武汉，爸妈也不太懂，每天理思路感觉脑袋都不够用了，烦请房姐多多指点！

回答：你好，感谢付费！ 首先要看你的房子情况，个人情况，适合做什么样的贷款产品（最好的） 个别的贷款产品，需要有真实的经营材料。 企业经验贷： 1.抵押贷款主要通过新注册公司，或者直接买一个公司壳。 一般情况不用加入陌生人的公司，除了个别产品的配套操作。 2.抵押贷对公司的细节有对应要求，不代表是个公司就可以用。 抵押贷公司需要长期保留有效，如果注销或者变更股东，可能查到会抽贷。 需要你长期占有这家公司。 3.老人做法人，你做股东，比例贷款有要求。 4.需要真实流水，如果流水不足，得提前做准备。 一套后湖，一套光谷东\/白沙洲。 贷款并发需要专业人士辅助操作，失败的概率很大。 保险起见，先用你的sfsd买入一套二手房，再用你的二套房票全款抵押买入。 或者把老人户口转入武汉，做接力贷买入。

提问：房姐你好，本人想投资在天津买套房。市内六区都是老破小，昨天看了津南区咸水沽的新城兴和府的一套104平的两室，房价1万2，附近商业都比较齐全成熟。又看了附近的蓝光芙蓉公馆的几套洋房，洋房都是三室以上，房价1万左右，比较看好一套119平的四室，卧室都在四角。但是蓝光这个附近人烟稀少，不知道未来发展会怎么样，所以比较纠结，想请教下

回答：你好，咸水沽的商品新房单价1.2万左右，城郊结合部直接买这种稳妥型标的。 投资角度看，可以小赌一把，毕竟和海教园有40%的差价。 优先新城和兴府，配套成熟，离地铁更近。

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