沈阳楼市现状：本地人买市区，外地人买郊区

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

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提问：房姐您好！我在沈阳市于洪新城碧桂园银河城有一套全款123平的住房，在和平区南十马路有一套44平南北朝向四十年房龄的老房子。我想把老房子卖掉，再买一套八十平左右的双学区房，算作投资，等孩子（今年三岁）上高中再卖掉。麻烦房姐推荐一下哪些楼盘值得入手。另外我现有的那套老房子是否还有保留价值？目前是沈阳铁路实验小学和一三四中学滨河路分校学区。

回答：你好，感谢大额赞赏！投资不建议买学位房。首先学位房纯粹看你自己的教育理念以及需求，我基本不关心学区房。成绩好主要是老师有动力教以及学生生源质量，决定成绩的因素生源质量占8成，老师只占2成！

如果是考虑孩子读书，建议入手一套小户型双学区房挂学位，自住在附近租房子，投住分离。

沈阳纯投资需要考虑三重宏观因素与三重微观因素，宏观：

第一，城市是否有投资价值。人口、资金净流入水平是否高，土地供应量大小，二手存量房多少。

第二，片区是否有投资价值。片区是否有政策加持、地铁加持、商业配套加持、学区加持，政府与企业的【实际资金投入力度】、【实际人口导流力度】是否充足。沈阳特点是政策天花乱坠，落地效果很一般。不要看他怎么说，要看他怎么做，钱真正砸在哪里。

第三，投资项目的潜力。投资第一大忌，只买自己喜欢的楼盘。你喜欢的楼盘大多配套成熟、小区绿化物业完善，或者像万科这种精准收割中产阶级的开发商，卖家已经把五年的投资收益吃掉了。投资要买现在一片荒芜、被市场低估，未来可能一飞冲天的标的。沈阳投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：晚上好鸭～ 我就是那个子弹二十还想穷折腾的崽，想跟您确认下： 1、因为是个体户五险没有交，支付宝用的多流水也没好好搞，所以怕武汉主城区gpgd炸了，评不出来完了又补不出来款。 所以主要考虑去沈阳搞两套小户型？ 2、选择沈北新区道义片区？ 3、能麻烦您指点我下思路吗？ 雅居乐摩卡已交房的一室均价7900的清水房买来后简装出租。或者辽大南边的柳岸鑫居这种2011年老旧的楼梯房均价5000多？ 4、沈阳明着说可以做低首付的二手房源还是挺多的，除了雅居乐哈哈哈哈，您建议我找次新电梯一居还是好位置均价偏低的老旧小区的两居呢？ 5、清水房和装修过的差额到500以上是不是优先选清水呢？ 非常感谢

回答：你好，沈北是当下，浑南是未来。沈北买的大多都是刚需，所以人气高，有人气自然商业也会繁荣（正良商圈），买沈北优势能较快入住或拿到租金收益，相比之下浑南（新市府自贸区范围）楼盘并没有想象那么多，多数楼盘没有入住。 建议沈北道义板块地铁沿线淘笋，沈北有人口基数，特别是大学周边，好出租。浑南人口基数太少。 简装对你来说也是一笔费用，尽量看有装修的，可以直接出租。 沈阳房价便宜，新房癌太多，投资首选5年内次新，次选10年内的次新，老破小暂时不推荐。 沈阳其实可以找到很多0首付的房源，只要用心淘。 另外沈阳现在很多楼层折价比较严重，比如18楼，顶楼等。北方城市 北京 天津 青岛 济南 郑州的顶楼歧视，都被两波楼市上涨改过来了。 如果能接受长持，想获得超额收益，也可以重点关注这些折价楼层，更容易出笋。 感谢付费！

提问：新人首问。房姐您好，坐标沈阳，汇置尚郡高层4楼，86平，68万；新湖仙林金谷，高层18楼，91平，72万。高层前是洋房，纯投资，应该选哪个？还有其他推荐吗？万分感谢！！！

回答：你好，单价相差不大，优先汇置尚郡，优势：价格相对低，开发商规划全，如学校，业主服务等。4楼要看看采光条件，如果没有遮挡就没有太大问题。

提问：新人首问，房姐你好，现在手上有子弹60，因为我和我老公名下各有一套房，想在光谷东用父母房票再买一套二手自主兼投资。大致看了一下，比较倾向于北大资源，北辰和绿地这几个小区，请问房姐这几个哪个比较好？另外光谷东这边满二房源太少了，不满二的话税费有点多，有什么办法合理避税吗？

回答：你好，光谷东比较推荐核心区的朗诗里程，其次是北大资源，有华为大厂，好租好售。入手单价控制在1.6左右最好。 税费可以通过54大法，买家配合满二过户和低进来减免。

提问：新人首问。房姐你好！本人，33，本科，户籍南昌，工作南昌。已婚。婚前南昌县城名下一套全款房产（房龄10），现市价100。婚后，2019年底南昌九龙湖入手一套3限房（限价、5年不得转让），总价240，首付100，商贷按揭140，每月房贷8千。南昌县城：父名下一套全款，现市价120。母名下全款2套，1套市价100（房龄5年），1套市价150（自住，按揭已还清，房龄8年）。本人年收入10。现有70，想投资，1、哪些城市潜力大？具体区域是？哪些盘？2、手头房如何处理，啥时出售合适？如何优化资产配置？3、具体怎么弄房票啊？4、如房子抵押贷款买房如何支撑每月还款？5、针对本人情况，具体是？新手，麻烦了

回答：你好，九龙湖房产继续持有，南昌县城留1-2套自住，剩余的可以考虑出手裂变。 南昌属于存在感较弱的省会城市，朝阳和九龙湖已经涨过一波了，目前不算低位，动能也一般，未来比较平稳，涨幅缓慢。 大仓位放在一线城市，北上广深都不错。 深圳本科学历可以落户，北京可以找渠道办工作居住证。 根据你的房票和子弹再做具体的板块和楼盘推荐。 剩余子弹入手潜力更大的城市 武汉 郑州 重庆 成都 沈阳都不错。 月供压力大，选筹优先二手房，租金可以抵一部分月供，剩余子弹留足5年月供。

提问：房姐好，基本情况老公苏州户口，我武汉户口，孩子在苏州高新实验上初中，苏州吴江两套房产，其中一套山湖花园二区88平已出售获得子弹150，楼龄12年，另外1套太湖新城吾悦花园110平市值300～330万还有30万公积金未还，计划提前还掉明年也出售。但是到时苏州无房产，苏州户口无法挂靠，所以打算在吴江再购买160万以内的房子，用公积金再贷款80。通过上面操作，可以得到子弹370。武汉已有2套全款房子80+90，所以想在北京购买300～400，武汉再购买1套低价房子。上面操作是否合适？另外北京无房票，能用什么方法开发到自己名下的房票？北京哪些盘？吴江有没有性价比高的低价盘可以买？我和老公月入只有13k

回答：山湖花园出手思路正确，吴悦花园建议保留，做阶段抵押融资。 房产投资不适合短期内快进快出，频繁换筹。刻意追求低买高卖，再继续低价买入，还不如从一开始就选择一套优质物业长期持有。 吾悦花园可以长持。 抵押后子弹也可以凑到300+ 北京当前市场状态下：总价600万以内的都属于上车盘，其中400万以下属于竞争最激烈的一批。 我推荐你选择的的上车盘： 环境还可以 地段还可以（城区，近郊2005后地铁） 又能够满足正常居住的需求（2居） 又能够有很好的升值速度（选筹本身） 又能够贷款贷足（房龄，买入价，贷款操作） 流动性足够（房龄，总价，户型，买入价，物业本身） 没有风险（买入价，物业本身） 能够满足以上几点，基本是稳赚。 这类选筹集中在东三环—东五环之间，甘露园\/十里堡\/酒仙桥\/劲松地铁沿线淘淘笋。 北京买房，一张工作居住证就可以解决，市场价3-5万。可以通过54大法破限购。 建议提前做好资金规划，资金如何布局，月供能力弱，留足2年月供。

提问：房姐你好，新人首问，请指点迷津！我与爱人在深圳，双方深户，两个小孩，我在体制内，未买房，sfsd，现住单位廉租公寓房。我的父母和弟弟都是深户，父母有一套房在罗湖区芳春花园，弟弟无房。 打算在沙井投资，子弹150至180。但未来可能会分配福利性住房，应该是那种公租房性质的，或者以租代售，先租给你若干年，后面再补差价取得产权。享受的前提是名下无房，分配面积与家庭人口数相关。 现在很犹豫：如果我买了沙井的商品房，因政策不能享受福利房了。如果等福利房，则与城市红利再次错过。 1.如果想兼顾二者，应该JLH？ 2.沙井的新盘，二手房有什么好推荐的吗？ 3.统建楼、村委集资房可以考虑吗？有哪些推荐？谢谢！

回答：1.是的，想二者兼顾只能JLH 2.鸿荣源禧园、西荟城、翡丽郡可以多看，打新 海岸城也可以关注。 3.深圳小产权房产是个细分市场，看安全性、价格、区域、回报率。最好的一类是选口岸附近的小户型，可以租抵供。小产权如果运作不好租金也不怎么样，而且又没有杠杆。除非你批发一整栋，做大规模，类似酒店。我不怎么研究小产权，本质看涨楼市不看租金。

提问：想跟父母买套房，坐标竹叶山花桥附近 只能用自己的名义二套 但是手上子弹加起来只有40个， 想要个电梯的房子，毕竟父母年龄大了， 暂不考虑房子增值的过程 有什么好推荐的吗？

回答：建议开发一张SFSD买幸福时代5期 二套房票只能全款抵押淘小户型了 百纳国际，瑞景天成，二七生活广场等次新盘的小户型关注下。

提问：亲爱的房姐你好，目前我们准备把现在房子尾款还清，办个抵押贷款，然后jlh用我的房票sfsd买个房子，想问下我们是需要先办jlh再抵押贷，还是先抵押贷了再jlh呢，这个会影响我后面买房办房贷吗？还有后湖片区您有没有推荐的楼盘啊，因为子弹有限，我们比较纠结的是买市内小点的户型，还是买稍偏一点像盘龙城那边大些的户型，就是上班会远些，希望房姐能给点建议，万分感谢！

回答：先离婚，再办抵押。 离婚后A做抵押，B买房不影响。 后湖新盘关注福星 二手房关注福星，金桥汇，绿地等次新盘淘笋。 能买主城区就别买远城区。

提问：睿智的房姐，子弹200w，可承受400万贷款的月供，老家是云南的，想再昆明纯投资一套房子，请问选哪个片区的楼盘好？

回答：目前昆明只推荐买滇池新区，巫家坝，呈贡。 南部客运站附近重点关注万科魅力之城，二手只看满2的，税费少。

提问：房姐，新人首问，请问中建南湖一号240平的湖景大平层值得入手吗？多少钱一方合适？武昌这边的江景房哪个地方有潜力？另外，武汉哪个地方的商铺和写字楼有投资价值？谢谢。

回答：江景房可以关注青山和汉阳单价2.2以内的盘 武汉很难找到租售比在5%以上的商铺和写字楼 公寓 写字楼 商铺这些我都不推荐 既没有涨幅 又没有杠杆

提问：房姐你好！新人首问，坐标武汉，目前有百瑞景90平小三房一套，学位加自住(孩子小学)，尚有50商贷。另有凯旋名邸93平中装两房，满两年无贷，拟出售置换房产，家庭年入30+，公积金9+，二套房公积金额度可用，请问1、凯旋现在出售是否合适？2、拟置换改善自住房，准备孩子大点就搬家，工作地汉街附近，哪个楼盘合适，意向中北路、欢乐大道周边3、百瑞景长期持有还是过几年卖掉？ 祝房姐大吉大利，万事如意！

回答：你好，如果是考虑自住，可以出手凯旋买中北路。 投资角度保利城和金地是比较推荐的盘，单价2万左右可入。 考虑学区和自住，橡树湾 复地可以关注。 百瑞景可以暂时保留，有学区会持续溢价。未来可做抵押融资，入手低价潜力盘。

提问：房姐你好，我在深圳龙华区工作，子弹60，目前在排深圳公租房，应该一年内就排到，深圳房价很高，且龙华区学位非常紧张，暂时没准备深圳购房。现在想在武汉购置一套房（老婆武汉户口，我深圳户口）。小孩儿一岁半，所以想问房姐：1.在武汉购房有必要先考虑小孩上学吗？2.如果目前不用考虑，作为投资兼顾自住，能推荐几个小区作为参考吗? 我有个朋友在地产上班，推荐我恒大常青花园，或者在光谷那片购置。（另：我在武汉周边城市有自住房一套，房贷还剩6万还清）

回答：你好，深圳的公租房和安居房排到了就不能买房了，还是要看你自己的需求点，如果是我，我会选择自己买房！ 公租房并不能保证孩子有学上，与其届时为孩子教育焦头烂额四处奔走，不如未雨绸缪早铺路。 深圳投资暂时不建议买了，但是刚需该买还是得买。把老家房产出手，子弹凑到100以上，先去深圳上车。 武汉未来有子弹再加仓。 恒大常青花园新盘倒挂的福利很早就结束了，区域成熟，考虑学区可以买，投资还是光谷单价1.6更好。 孩子才1岁半，现在考虑学区还太早。

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