片区分析｜房价暴涨后的杭州，仍然值得看好么？

全文5944字，阅读大概需要12分钟。

导语：杭州就是一座潜力之城，大有与深圳一决高下之意。

两年前。我曾在杭州工作过，后来去了广州。对杭州这座城市，我有不一样的感情。

我眼里的杭州环境很好，交通便捷，信息产业很发达，像阿里、网易这样的大企业很多，工资水平只比广州低一点点。

有空的时候来西湖边散步，看看杭州漂亮的小姐姐，品尝杭州的美食，感觉在杭州一切都是美好的。

也难怪马可波罗来到杭州惊叹杭州是“世界上最美丽华贵之天城”。

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走在时代前端的杭州城

从萧山机场出来，夜色已深，叫了辆的士，返回预定的酒店。再次来到杭州，毫无睡意，索性和的士司机闲聊了起来。

听说我是从广州过来，而且在杭州工作过，司机显然很有兴致。礼貌的夸了一番广州之后，终于进入了正题。

“其实这几年杭州发展很快，不会比广州差，尤其是这里的交通，可能是国内最好的吧”，司机自豪的说。

看着我一脸懵逼，他接着说：“广州我去过一次，虽然交通秩序都还不错，但是司机不让行人，行人不让车的现象还是很常见。而在杭州，即使在没有斑马线的地方，司机遇到有人通过马路，就会提前减速等待，北上广深我都去过，目前就看到杭州能这样”。

我配合着说：“杭州司机为什么能做到？”

他说：“经济上杭州算是个比较强的城市，但是在城市软实力上，那杭州应该算是真正的强市了。比如，杭州公交、私家车让行人，已经宣传好几年了，各种媒体电视都在宣传。前年（2014年）开始又有新规定，如果不让行人，罚款、通报批评”。

他接着说：“车让人只是杭州“高大上”的一个小部分，在杭州涉及生活方方面面都可以用支付宝付款，公交地铁都可以直接刷支付宝，这在全国还是首例”。

我带着笑意说：“那么杭州人是不是都很崇拜马云？”

他也笑了起来，“很多年轻人都戏称马云为“马爸爸”，因为这些年马云和他的阿里无偿援建杭州城市建设至少都花了上百亿，武林广场的天桥和地下通道电梯很多都是阿里出资。”

武林广场▼

看我没说话，他接着说：“这几年年轻人来杭州的多，很多都是冲着阿里来的，杭州信息产业发达，给了年轻人很多机会”。

大概过了40分钟，到了我预定的酒店，一路上和司机聊得很愉快，没有因为我从一线城市广州来而羡慕，反而从司机笃定的神情中，感觉到身为杭州人的幸福。

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多方助涨的杭州楼市

美美的睡了一觉，开始新的工作——探访杭州楼市。

在朋友的引领下，这几天去了十多个项目，和当地的销售人员也聊了聊，对杭州各区域楼市有了基本的了解。

上城区：老城市中心，80年代的房子居多，新楼盘很少，均价最高的区域，达到了4.4万元/㎡。

下城区：在售的新房倒是有，也不多，主要是三塘那边的新房类似朗诗乐府，目前仅剩几套跃层现房在售，户型面积130方，均价41500元/㎡。

滨江的新房大多均价在3.5万/㎡（大多新房都带精装修）。

钱江新城大多都在4.5万/㎡（新房都带精装修）。

未来科技城新房极少，二手房居多，均价在2.3万/㎡左右，但教育资源一般。

看下来，杭州房地产市场很规范，在建的新楼盘几乎没有毛坯房，整体开发水平很高，小区配套处于国内先进水平。

在新楼盘，能看到很多抢房的“杭州人”，房价暴涨，似乎对他们没有影响。

最严房价调控后，依旧强势的的杭州，在全国人民的惊讶声中，继续上涨，半夜排队买房，秒光盘，若不是亲眼所见，都不敢相信。

杭州楼市现状分析

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关键词一：拆迁

听杭州本地人说，2017年的狠涨都是拆迁户推高的。

说杭州“满城尽待拆迁人”一点都不为过。很多本地人反应，现在是很多拆迁户在买，手持大量现金，到处找房。

2016年杭州就提出了全市范围内的“大拆迁”政策，计划用5年时间基本完成178个主城区城中村的改造。而2017年将是杭州拆迁量最大的一年。

据不完全统计，2016—2020年杭州将完成上百个城中村拆除计划，拆迁至少600万平方米城中村和老旧小区。

拆迁补偿和住房安置同时进行，安置房还未建好，先给你钱，拆迁户有钱了自然去市场上买新房。

拆迁量那么大，需求突然大量增加，市场短期哪有那么多房子供应，从去年以来，杭州的房子供不应求，所以房价不涨都难。

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关键词二：全款买房

当其他城市还在因为首套新房4成首付而纠结时，大杭州已经进入了“全款买房”时代。

当我来到萧山奥体板块一楼盘时，开发商如实说：我们支持各类付款方式，我们开盘分三波选房：

第一波全款选，选剩下的给第二波首付六成的选，还有剩下的给第三波首付三成的选。

“那首付三成的还有机会选到房子么？”我认真的问。

“其实首付六成的能抢到房子都不错了，因为我们全款客户都超过供应量的3倍了”开放商负责人如实说。

听到这里，我倒吸一口凉气，这是最赤裸裸的“阶级划分”。

无论你是“打肿脸充胖子”的刚需客，还是像“暴发户”一般的拆迁客，又或者是杭州城中的企业高管，无论哪一种，在全款买房面前一视同仁，还得靠抢。

在售楼部，我看见了一对小情侣，手拉着手，开始谈买一套房，准备结婚自己住。后来被售楼员告知付全款的都很多，可能抢不到房，一咬牙，打电话给父母，父母当即把养老钱都拿了出来，硬生生了付了全款。

在杭州，这样的故事，每天都在发生。

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关键词三：三强争霸

一个城市有一个风格，对于房地产而言也不例外。2017年全国销量排前二的恒大和碧桂园，在杭州的销售显然并不耀眼。

杭州有自己的风格，追求精致和优雅，杭州的房子也是。

万科进入杭州很早，在业内也是以房子的质量而闻名。绿城和滨江是本地开发商，专注于改善型和奢华型住宅领域，在杭州本地享有很好的口碑。

无论是户型设计，还是小区配套，从细微处着手，三家房企有一个共同特点就是舍得花钱，像对艺术品的打磨，虽然价格偏高，却也符合杭州人对房子的期许。

无论是杭州的景，还是杭州的人，优雅舒适都是共同的选择。

这也铸就了绿城、滨江、万科在杭州三强争霸的局面。

就以本地房企绿城为例。绿城的CEO宋卫平曾经说过：“绿城的优势在于规划设计的能力和把设计转化成现实的能力”。

对居住理想的打磨，细化出具体的要素。

1.稀缺的地段环境资源；

2.高度的社会资源整合；

3.难以复制的个性化特征；

4.体现在各种细节中的奢华；

5.具备作为第一居所的特征；

6.极高的个人领域感；

7.重视精神内涵与文化品味；

8.现代技术与设施的高度集成。

绿城将人的居住理想具体到“一瓦一砾”，逐一实施，这才造就了过硬的品质。如果要问国内产品做得最好的房企是哪家？我相信大多数地产人都会回答：“绿城”。绿城就像房企界的匠人，把对品质的追求做到了极致。

以绿城地下车库的人性化设计为例：

对比于传统地下车库的三无，绿城的地下车库简直是车库界的“劳斯莱斯”。

有植被。绿城的地下车库会选择适合当地气候的植被，业主来车库取车也不会因为是地下而感觉枯燥。

采光好。绿城的地下车库对采光要求极高，从植被的高度，到车库空间的设计，让业主在视线没有遮蔽物，直观就能感受阳光。

排水好。作为地下车库，尤其在南方，雨季涨水是常见现象，绿城通过对植被、材料、采光井的协调使用，让车库的排水系统美观实用。

绿城地下车库图▼

站在购房者的角度，反复雕琢、修改，让房子更具人性化，住的更舒适，因此绿城也赢得了口碑和赞誉。

正因为绿城的匠心，带起着追求生活品质的杭州人对房子严苛的态度。

于是我们看到的三强争霸，并不是传统的“碧恒万”（碧桂园、恒大、万科），而追求品质“绿城、滨江、万科”。

这等品质的房子，放在这等潜力的城市，难怪杭州人民都抢着买，房价不涨才怪！

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房价暴涨的杭州房子还值得买么

杭州一直都追求极致，各个方面都是。在二线城市的发展浪潮中，杭州走到了极致，成为了最好的哪一个，所以房价也水涨船高，来到了高位，那么房价暴涨的杭州还值得买么？

我的回答是肯定的。

都说判断一个城市的房价潜力，“短期看金融，长期看人口”。

短期看金融，是因为利率和杠杆的调整会使得居民购房支出提前或是推迟，现金流的走对房市的影响总是最直接的。

长期而言，人口的支撑才真正决定房价的根基。

我们先来看张图，这是猎聘大数据研究院在2016年底出台了一份“2016年全年人才净流入城市分布Top20"的排名。

2016年全年人才净流入城市分布Top20▼

杭州以净流入8.90%排名榜首，而第二名的长沙仅有4.28%，可见杭州对人才的吸引有多强。

根据杭州公安公布的数据，预计，2020年杭州常住人口控制在1000万人左右。

持续不断的外部人口流入，让杭州楼市有持续看涨的发展前景。

那么持续看涨的杭州哪里值得买？

一般一个城市楼市板块的火热离不开政策和经济的支持，这在杭州也不例外。

所以在杭州我最看好奥体板块和未来科技城板块。

①奥体板块

奥体板块示意图▼

在杭州举办G20之后，又接连获得重大国际性赛事和盛会的举办权后，奥体的发展像开了挂，从主体育场到配套交通、景观、商业，几乎每个月都是一个新节点。

围绕着奥体核心，配套建设向周边发散开去，已经形成了一个2公里生活圈。

你看，宜居奥体打造了无可挑剔的2公里生活圈。

但很多人对于奥体、亚运城都有一个概念：偏、远！就算有这么好的商业配套，那又如何？

可凡事，都有个例外。例如，杭州的奥体板块，它居然一点都不偏！我们来看看，它离我们的CBD、离我们的城中心到底有多近！

骑着共享单车去钱江新城CBD上班，沿着钱江三桥往北骑行，15分钟就到了，一路上还能欣赏钱塘江的美景，就跟自家后花园式的。

放假又想要买买买？又怀念新白鹿餐厅的美食了？载着家人，开着车，15分钟来到城市中心武林广场，购物、美食、娱乐、休闲一应俱全。

这是什么概念？对于一些大的小区，你从家里走出小区都得花费20分钟，而你20分钟就来到了杭州的中心。经常听人说：“周末去市中心逛逛”，而你可以很自豪的说：“我就住在市中心”。

我们多次强调，买房子最重要的三条原则是什么？地段！地段！地段！

临江、20分钟到CBD、无可挑剔的配套，这种地段，何以复制？

如此地段的奥体板块，它的价值，应该不用我多说了吧？

我还是再说一点吧，毕竟这个地儿实在太好了！我们来看看板块本身的价值。

体育盛会带来的商业价值。

体育盛会最终演变成楼市盛宴，是很多承办大型体育赛事城市的最终宿命。

对比2008年的北京鸟巢，周围的房价从不到2万暴涨到后来的6万一平，在房价高涨的背后，是对该板块功能的认可。

办公、生活、体育锻炼、演绎娱乐、消费购物，不用走出奥体板块，都能找到。

看一场明星的演唱会，一场世界级的游泳赛事，还有2022年的杭州亚运会，大量的人口来到这里，因为追星，因为热爱体育，都会来到这里，酒店，餐饮，奥体文化，涉及衣食住行，有了文化，有了人气，还有完善的配套体系，那么这里就有了巨大了市场。

奥体板块交通区位图▼

对了，再补充一点。杭二分校、钱江世纪城小学、盈丰小学等市重点学校坐落在两旁，都是省一级别的名师，住在这里，教育也有保障。

所以说啊，一个地段不可复制，配套又无可挑剔，还有教育保障的板块，它的价值多少呢？

②未来科技城

杭州的未来看互联网、科技，这也是未来科技城核心所在，立城之本。

2012年，这块距离西湖15公里的西绕城外基本还是一片湿地，0.35万一平的价格，别人也爱搭不理。

如今这里已经麻雀变凤凰，让很多人高攀不起，最新的房价已经高达3.5万，翻了10倍。

短短5年时间，房价翻了10倍，这不由让我想到贵为一线城市的北上深，他们核心地段房价翻10倍平均都用了多少年。

而杭州，房价翻了10倍，只用了5年，“杭州速度”让世界震惊。

房价暴涨的背后，是以阿里为代表的产业、人才、政策一起作用的结果。

有人问：“未来科技城的房价已经这么高了，涨了这么多了，哪还有再涨的空间啊。”

没有再涨的空间？有些事，不可阻挡！

G20峰会以来，“北上深杭”呼声高昂，作为最优秀的二线城市之一，不久将来即将跻身一线城市之列，对此，没有任何人会怀疑。

对，杭州就是一座潜力之城，它的产业是对标一线城市的，杭州的核心产业互联网、科技甚至走在了一线城市之前，大有与深圳一决高下之意。

而它的核心产业的重点发展区域--未来科技城，就如同北上广深的CBD一样，核心地位无可替代。

现在，这块叫“未来科技城”区域已被誉为“杭州硅谷”，阿里巴巴、之江实验室、中国人工智能小镇、中电海康、中国移动等上千家科创企业均驻扎此地。

我们来看一组数据：

北京CBD片区国贸，房子均价9万元；

上海CBD片区陆家嘴，房子均价10万元；

广州CBD片区珠江新城，房子均价8万元；

深圳CBD片区福田中心，房子均价9.5万元。

而现在，未来科技城的房价多少？只有3.5万元！

我只感叹，如果我有购房名额，我一定想办法在这买一套，哪怕再小都好！

是的，未来科技城的房价，不可阻挡！且听我细细道来。

从产业来看，从2012年阿里迁入未来科技城的2万多人，发展到现在每天至少有10万人在这里上班，还有越来越多的年轻人带着梦想来到这里，大量人口和产业为这里的楼市带来源源不断的活力。

从交通来看，从城市中心武林广场出发，沿着5号线，一路上经过西湖，浙大，西溪湿地，便捷的交通，将科技、文化、生活串联在一起。

若不想搭乘地铁，开着车，沿文一西路或文二西路向东而行，哼着小曲，宽敞的道路，并不堵车，回家了路都是幸福的。

未来科技城地铁规划▼

从配套来看，五所三甲医院坐落于此，接近60所学校覆盖了小学初中和高中，想要出去逛逛，500米不到就能看到大型的城市综合体，你能想到的，这样都能找到。

从“零”开始，不到8年，未来科技城完成了无数个从无到有的壮举，这让我想起了深圳速度，难怪我一个在阿里上班的朋友会说：“以前都自嘲住在城里去乡里上班，但是现在已经分不清到底谁是乡里了”。

你觉得，这样的“未来科技城”，它的房价可以阻挡吗？

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杭州是座幸福的城市

要离开杭州前，又去了一次西湖。静静地坐在西湖边的靠椅上，看着来往打扮精致的小姐姐，更看着这一汪湖水。

无疑，大自然对杭州是眷顾的。国内的城市，去过很多，但唯独羡慕杭州。

会感叹山川湖泊、人文情怀、经济发展在这座城市的完美融合，一切都那么的合适，一瓦一砾，一片尘埃。

我又想起那位可爱的的士司机，想起他说杭州并不比广州差时自信的表情，没有台词，不需要演技，这是真实的幸福感。

最近几年，“北上深杭”这个词渐渐火了起来，不去深究杭州是否达到一线城市的标准，单纯能把杭州和北上深相提并论本身就是对杭州最大的肯定。

对比北上深动辄10万的房价，已经暴涨后的杭州楼市依旧具备很强的溢价空间。

对于现在的杭州楼市，无论是投资还是刚需，都是一件幸福的事。

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