深圳楼市，在寒冬中迎来炸裂！
新盘日光、乃至秒光，深圳楼市仿佛重回到了2015年的狂欢。
在市场的一片沸腾中，楼校长还发现了一个现象，南山豪宅汉京九榕台启动转介，一套佣金最高超过了600万！
房子如此好卖，为何还要给到中介这么高的佣金？
楼校长今日就来细细探究这深圳楼市背后的“冰与火”。
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付100万佣金vs收150万喝茶费
目前的深圳楼市似乎出现了一种“两极分化”的现象。
热度高的项目比如前两周开盘的前海豪宅招商领玺，1306批客户竞争456套房源，668号以后的客户全部陪跑。
更有甚者，许多不良中介以保证有内部人员提前锁定房源，能为购房者提前选房为借口，非法收取购房者的“喝茶费”。
比如前段时间闹得沸沸扬扬的某豪宅收取天价“喝茶费”事件，中介称只要交足额的喝茶费便可为客户操作选房，喝茶费一口价150万元/套，资金可通过银行进行监管，“流程正规”。
所幸开发商后面严格控制购房流程，对不良中介私下收取“喝茶费”进行“严打”，才让他们空手套白狼的美梦落空。
无独有偶，在“宇宙中心”龙华某盘直接就被深圳市第一频道现场记者爆出喝茶费事件。
最搞笑的是，最近某楼盘开盘，中介悄悄告诉选房客户，说交1万喝茶费就可以提前选房，还号称是史上最便宜喝茶费。
收“喝茶费”虽然是违规操作，但能让中介如此堂而皇之的“赚外快”，还让购房者心甘情愿的买单，也说明了这个项目的热度高到购房者担心自己买不到，否则谁愿意花那个冤枉钱呢。
但还有一种现实就是，有的楼盘要交150万喝茶费才能买到，有的却给出几百万佣金给到渠道中介，仍然无人问津。
果然是有人在狂欢，有人在黯然神伤。
楼校长拿到了一份最近在中介圈内部流传甚广的转接项目佣金表，里面的佣金金额高得令人咋舌，最高佣金居然高达640万！！！果然是一单致富。
而佣金过百万的也有6个，随便卖一套就可以在深圳付个上车盘首付了。
深圳佣金超过100万住宅项目（数据由买房之前综合整理链家、Q房、中原）
单套房子就能给出100万佣金的项目，一般都是别墅、顶复公寓之类的豪宅。但目前深圳的高佣项目并不少。
据楼校长了解，目前深圳住宅+商业启动转介的项目一共有127个，佣金点数中位数是3%，最高能跳到10%，最低也有1.5%。尤其是南山豪宅项目，动辄就是数十万的奖金。
根据世联行公开的数据显示，在15万亿的新房成交额中，渠道占新房成交额中1/3，按照3%-4%的渠道佣金来算，渠道市场的容量达到1500-2000亿元。
2000亿元的大蛋糕，自然刺激着渠道中介们疯狂涌入这个市场。
贝壳找房全线进入一线房企
但给出的佣金高，项目就一定好卖吗？
据楼校长了解，福田的恒邦壹峯公寓，佣金高达7%，销售仍然不容乐观。罗湖的国速世纪大厦其公寓更是给出8%的佣金。
“深圳每个月新房成交量3000套左右，今年8月份9月份更是只有2800套，其中只有50%左右的新房是联动楼盘，联动楼盘中有很大一部分是通过自然上门也就是非中介途径购房，中介成交的新房数量也就1000套左右，深圳目前地产公司经纪人数量超过10万，蛋糕不大，分的人很多。”
小杨在深圳排名前三的地介机构工作，虽然目前深圳市场回暖，但他仍然觉得不容乐观。“好的项目不愁卖，开发商不需要我们，不好的项目，很难卖出去。”
究竟是哪些类型的盘不好卖，需要高佣卖房呢？如果我们反向思考，是不是在选房的时候，也多一个考量维度？碰到这些类型的项目尽量避开。
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不好卖的类型一：
位于深圳这些让人时刻想不起地方
比如大鹏。
前几天楼校长在中介朋友圈里看到花样年家天下的一条信息。
算下来，中介卖出花样年家天下最便宜的一套房，至少都能拿到21.38万，而这套房的总价才289万。
花样年家天下于2017年12月28日开盘，总共1841套房源，有网友爆料，开盘当天仅卖掉了15套房，这恐怕是深圳当年卖的最惨的一个项目。
距今整整两年了，即便开盘没多久就启动了二三级联动，还剩下600多套房源没有卖掉。
比如坪地。
这个一报出名字就会有人问我：“你说的是坪山吗？”或者“是不是平湖？”我猜有一半深圳人是没听过坪地。这里还有个听上去高大上但实际说不出所以然来的规划——低碳城。
楼校长记得十年前，搜索房产网站单价最便宜的项目，排名第一的就是坪地的中航鼎尚华庭，6500元/平，那年前海的标杆楼盘鼎太风华不过14000元/平。如今，十年过去了，坪地的新盘君胜熙龙山卖3.7万启动中介卖房也卖不动，前海的招商领玺10.8万/平1300多人抢456套房，不到5小时售罄。
哦，对了，君胜熙龙山一二期建面一共有40万平，户型也有80平、89平的三房，127平和143平的4房，看上去像是刚需热盘体质，却始终卖的艰难。
除了地段无流量，商业配套只能依靠周边非常“接地气”的底层商铺，或沿龙岗大道驱车到龙岗老街商业中心、坪地中学附近等才有大型商业卖场；没有太大的产业支撑也是主要因素吧，周边只有一个柔宇科技。
君胜熙龙山一套佣金10万+。
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不好卖的类型二：
开发商总想赚最后一个铜板
景华嶺莑，一个需要楼校长切换成输入法繁体字才能打出来的名字，似乎从名字上看就只能做个低调的“小家碧玉”。
果然，比起其它刚需盘开盘日光、秒光，它450套房源开盘大半年仍然没有卖完，确实是有些对不住当下这个“深圳速度”。
住在布吉，谁都希望它“不挤”，但目前的现状可能是只能让人“不急”。
项目周边农民房较多，如果想住的舒适些，有一个大社区大园林是最好不过。可偏偏景华嶺莑只有两栋，没小区，花园很小，连散步的地方都没有。此外，两边的道路很窄，遇到上下班高峰期几乎寸步难行，果真是名副其实的“不急”了。
同前面提到的君胜熙龙山一样，景华嶺莑主推的户型是建面68-99㎡的精装户型，又距离水径地铁C出口150米，本来应该是个开盘就要日光或者去化八九成的“网红”项目，却磨了大半年都没有卖完。
只能说，理智的购房者还是很多。开发商总想赚购房者最后一个铜板，但购房者却不是什么时候都愿意买单。
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不好卖的类型三：
投资公司打包再卖赚差价
红山府，一个位于“宇宙中心”——红山正核心位置，属于流量明星红山6979一部分的项目，居然在红山地铁口发起了小广告，让人街道传单的那一刻，一度以为是在推销惠州楼盘。
这种优质地段还要靠打街霸，就让人有点匪夷所思了。
不知道大家对2017年红山6979整售事件还有没有印象。当时金茂地王刚出不久，又传出6979的公寓还没推出就被一家公司以30亿的价格一次性付款打包收购，成交面积45845平，算下来每平均价6.5万。可谓是轰动一时，坐实龙华“宇宙中心”的戏称。
对于打包购买的机构业内众说纷坛，主流有2种说法：一说是人才安居集团，另一说是北京的一家基金公司。2018年中原针对这宗整售案发出了喜报，首先就把人才安居集团PASS掉了，因为人才安居集团的大宗交易，应该不用通过代理公司才对。那么，剩余最大的可能就是北京的基金公司。
而现在的红山府叫过一段时间红山一品，不知道中途有没有易主，但可以肯定的是目前是由投资公司赚取差价以后再转售。在售均价7.5-8万/平。
因为性质是公寓，与红山片区目前非深高学位的次新房住宅均价相当。
根据链家网数据综合整理
深圳近年来出现的被投资公司整体打包买下再加价转手的案例并不少。万科云城的商铺当年被投资公司以7—8万/平的均价打包拿下，再以20万/平以上的价格散售，接盘的业主现在都是欲哭无泪。
可以预测的是，被二道贩子赚取一道差价以后，红山府剩下的投资利润空间几乎为零。
不过红山府4%+4万+4部iphoneX+8000元的佣金，算下来卖一套70平的户型最低也能拿到25.8万和4部iphoneX，如果卖一套125平可以拿到44.8万佣金+4部iphoneX 。这么冷的天气锁着脖子在地铁口发传单的中介小哥这么卖力也是可以理解的，重赏之下必有勇夫嘛！
最后，还是按照惯例，楼校长有话说：
限购限价政策三年，制造了一个畸形的深圳楼市，喝茶费和高佣金齐飞，有人能撞上深业中城这样买到就赚至少500万这些的博彩机遇，也有人无奈地“接手”了花样年家天下这几类买到就砸手里十年的冰盘。
在冰与火的深圳楼市，你要有个坚强的心和锐利的眼神。
毕竟2020年都要全面消灭贫困人口了，你还想做那个倒霉的“接盘侠”？
来源：买房之前
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