深圳楼市又传来了消息！

就在昨天，深圳备受关注的地铁口半山豪宅项目--京基·御景峯开卖了，推出建面约111-155㎡3-4房产品，这也是6月24日深圳“史诗级”拍地后，第一个开盘的关内项目。

公开信息显示，项目备案均价约8万，单价区间在7.1-9.15万，最低总价约790万，开盘当天可享受2个点折扣。

目前具体的销况数据还没有出来，据说开盘现场客户很多，看情况应该是卖的不错。

似乎从土拍后，深圳楼市就有了新动向。前几日，深圳迎来土拍后首个新盘，坪山网红盘恒大城入市就售罄，数据也显示，深圳上半年深圳楼市表现亮眼，那么现在，包括接下来5年，深圳楼市将处于一个什么历史阶段呢？

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看好未来5年深圳房价走势

今年不买房，未来悔5年

进入7月，正式迈入2019年下半年。整个上半年，有两件事不能忽略：

1、深圳土拍掀起了一波热潮，不管是新房还是二手房，都有了新动向，不断将人们对深圳房价的期望推向新高。

2、深圳上半年楼市表现相当抢眼，新房成交创近3年新高，二手房单月成交超7000套，属1年高位。

先来说下土拍。6月24日，深圳迎来了“史诗级”土拍盛宴，知名开发商云集，光保证金就超过1100亿。5块宅地，70+房企，300+次举牌，业内人士称这是二十年来深圳从未出现过的。

最终，龙华、光明宅地可售楼面价都创了新高，甚至超过所在区域的部分二手房单价。

通过这次土拍能看到，房企们都拼命想进入深圳，特别是外来的房企，在深圳拿地更是热情很高。房企们用真金白银为深圳投票，不容置疑地展示着对深圳前景的看好。

很快，土地市场的热度传导到了新房市场，就在土拍大宴刚结束，光明立刻就有在售的项目宣布暂时封盘不卖了，想等到价格都上去时再卖。

二手房也不甘示弱，龙华有业主坐地加价，更有二手房也不议价了，态度比原来还要坚持。

而这次深圳世纪的土拍，似乎给予了市场强大的信息：未来深圳楼市将继续走高！

再来看深圳上半年业绩，交出了一份满意的答卷。

从年后2月份8000万豪宅被秒光、多套上亿豪宅被认购的深圳湾瑞府，

到4月份开盘当天销售额达61亿的半岛城邦4期，

再到5月份3小时售罄、网友表示感觉是在卖“白菜”的华强城，展示了深圳人的强大购买力。

7月1日深圳房地产信息网数据中心发布的数据显示，深圳上半年新房成交17681套，同比增加38.1%，这是继2016年10月深八条颁布以来，深圳楼市上半年度的成交新高。

来自凤凰网房产深圳站

今年，深圳楼市之火爆，购买力之强，出乎了许多人的意料。目前这个阶段，对于置业者来说，最关心的事情无外乎房价究竟还会不会涨，能涨多久，还能买哪里。

在这方面，壹地产总编辑陶文杰认为，看好未来5年深圳房价走势，也可以理解为深圳房价还会涨。今年就是未来5年买房最好时机，今年不买房，未来悔5年。并且深圳下半年热点，就在前海、南山、宝中、光明四个片区。

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房价持续上涨的支撑点

要认清这几方面

壹地产认为，目前各政策出台带来的利好会持续下去，同时深圳大力推进学校、地铁等方面的建设，并且大规模建设新兴片区，以及深圳楼市本身供求进一步紧张，这都是支撑未来5年房价上涨的因素。

1、各政策出台带来了利好

2月份，期待已久的粤港澳大湾区规划纲要正式出台，给楼市带来了大利好，来自全国各地的购房者比例明显增多，导致部分项目在上半年抢先入市，一定程度上促使了深圳楼市回暖。

同时，年后开始到现在，深圳房贷利率有一定幅度的下调，缓解了购房者的资金压力，刺激部分购房群体入市。

前两天，孟晓苏、任泽平、龚方雄等业内大佬们在深圳演讲中提到，今年货币明显比2018年宽松，大湾区房市，还有无限的发展空间。

2、深圳大力推进学校、地铁建设

作为大湾区9+2中的龙头，深圳正在大力推进学校、地铁等方面的建设。大湾区时代，深圳未来会有一流的教育资源、一流的交通配套。

壹地产得到最新消息，南山塘朗小学现更名为“深圳大学附属实验学校”，这对学区范围内的项目，例如京基·御景峯又是一大利好。同时区域内还有新的中学“深大附属外国语中学”，目前正在加紧建设中。

年后开始，很明显的一个现象是，深圳引进了很多从小学到大学的名校。例如今年深圳实验、中国科学院深圳理工大学落户光明，深圳中学要到坪山办学，南京师范大学与龙岗区合作办学，宝安要引进深圳外国语学校等市直名校办学等等。

名校建成后，最直接的影响就是拉动房价的上涨，这点参考国城花园为什么能卖到单价23万/平、深圳湾学校涨幅为什么能达到17.5%就知道了。

地铁方面也是如此，深圳地铁从今年开始进入爆发期。这两年地铁线路的总和有9条之多，深圳地铁数量上就翻了一番，包括今年底将有2条新地铁线开通，到明年底将有7条新地铁开通。

预计到2022年，轨道交通四期工程（6号线支线、12、13、14、16号线共5条线路）完成后，深圳将形成15条线路。

而至2030年，深圳将拥有32条线路，其中快线8条，普速线路24条，光明、石岩、大浪、观澜、坪山、盐田、平湖等区域，将首次开通地铁。

3、大规模新兴片区建设

目前深圳正在加快前海、超总等18个重点建设片区，六大城市新客厅，河套+西丽科教新城+光明科学城，西丽高铁新城等建设，未来5年都是深圳基建的爆发期。

比如西丽高铁新城的建设，目前已经定址（南山区曙光仓储片区），规划有11个站台、22条线，整个容量超越深圳北站，将是深圳最大的高铁站。

西丽高铁新城将承担赣深高铁、深茂高铁、深汕客运专线、沿海高铁等多条高铁线路的始发终到功能。同时和深莞惠城际轨道、地铁13号线、15号线、27号线、29号线等等互联，这座高铁新城的建设意义重大，是支撑城市经济发展的重要推动力。

再比如西丽科教新城的建设，是世界级创新高地，这里有鹏城实验室、深圳湾实验室、国家超级计算深圳中心、诺贝尔奖科学家研究室等等超级工程，源源不断地科技创新人才将汇集在这，这群人收入基数更高，必将带来相应的居住、消费需求，同时也会提升片区房价。

来自创新南山

4、深圳楼市供求关系进一步紧张

这点要从深圳大力引入人才、人口越来越多，以及城中村综合整治总规发布、旧改越来越难谈起。

仅今年3月份，就有10万人次申报落户深圳，根据深圳特区报消息，截至6月底，深圳已经“秒批”引进人才逾16.5万名。

同时，今年3月份，深圳出台了《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》，指出已纳入红线范围的城中村，列入禁改，未来7年内无法拆迁。未纳入红线内的城中村，在2020年前仍未正式实施的，则纳入综合治理，对后续立项有一定影响。

这意味着在深圳土地面积不变、人口持续增长的情况下，导致人口密度增长，住房需求越来越大，但住房供应量却基本递减，深圳住房需求远远大于供给，因而深圳的住宅供应十分稀缺，也就不难理解为什么深圳的房价还会上涨了。

楼兔子创办人胡春认为，接下来原关外区域地价上涨、房价站稳单价10万+，这种垂直跳跃式的拔高，越发凸显市区重点规划区、限价在售楼盘的机会！

参照这点，也就不难看出这次京基·御景峯以7.1万起的价格销售，在大的环境下，以及区域规划下，是有一定红利的。

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大环境+区域规划支持下市场向好

这个项目受关注还归功人文+绿色稀缺属性

壹地产认为，此次京基·御景峯热销，除了置业者对未来房地产市场的看好，项目所在区域有着其他项目难得的浓厚的人文+绿色因素，整个大学城板块有60%属于绿化控规。

据统计，目前片区已进驻南方科技大学、清华大学伯克利深圳学院、北京大学研究生院、清华大学研究生院等等18个高等院校，是深圳高校资源最为密集、大学氛围最浓郁的地方。

来自房BOSS

很重要的一点是，大学城的学术资源和运动场馆大部分都是对外开放的。

像深圳大学城图书馆，藏书达150万册，市民可用身份证申办读者证。

对外开放的深圳大学城体育中心，足球场跑道、游泳馆、网球场、羽毛球场、篮球场、排球场一应俱全，可以作为运动放松的好去处。

深圳大学城图书馆 来自家在 凤凰树

深圳大学城体育中心 图片来自丹顶鹤

而绿色则体现在自然资源上，京基·御景峯周边山水环绕，拥有800万平米的复合型自然生态，非常适合居住。

包括有塘朗山郊野公园、西丽深圳野生动物园、西丽湖高尔夫球场、长岭皮水库、麒麟山庄等等城市中央的生态绿肺，是深圳关内最后一块低密度生态住区！

很难得的是，京基·御景峯被1000万㎡塘朗山环抱，一路之隔还有约62.6万㎡长岭皮水库，是一座半山综合体项目。

壹地产认为，现在人文绿色宜居的城市中央生态区，商品住房供应极少，这次京基·御景峯拥有人文+绿色两大价值，客观来说，是目前深圳市场比较少见的住宅项目。

京基·御景峯实景图

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单价7.1万起

入住南山地铁口半山豪宅值得吗？

最后来看下项目，早在6月份，壹地产实地踩盘过京基·御景峯，不吹不黑，项目本身还是有几方面亮点的：

例如，京基·御景峯属于地铁口半山物业，无缝对接5号线长岭陂地铁站，真正意义上的地铁上盖物业。

项目三期地块 在建中

从长岭陂站乘车，一站可到达深圳北站换乘地铁快速通达全城，或换乘高铁快速通往香港、东莞、广州等城市。

项目距离未来的西丽高铁枢纽也不远，地铁三站左右即可到达。

另外，通过自驾也可以经留仙大道和南坪快速抵达深圳各个区域。

商业方面，项目自带约4万㎡集中式商业，可以通过地铁1-2个站快速穿梭在体量约25万㎡的大学城商圈。

项目三期地块 在建中

本次项目推售建面约111-155平的3-4房住宅，单价7.1万起。算下来，总价790万起、首付首付230万起就可以买到关内稀缺地铁口山居住宅。

壹地产认为，这个价格其实是比同样在南山核心的很多4房，小3房，甚至2房住宅的门槛要低，对于福田、南山的改善型家庭来说，是一个值得选择的项目，因为深圳湾沿岸或者香蜜湖单价已经到了15-20万，在京基·御景峯，总价1300-1400万可以买到双套房大四房。

而且7.1万起的价格，和龙华红山拍出的6.5万/平地块相比（有媒体计算是6.7万/平），面粉价已经和面包价相差不多，这就是目前限价的红利。

另外，项目为南北通透双阳台设计，每户都有相当广阔的视野方向，可看1000万㎡塘朗山，以及约62.6万㎡长岭皮水库景色。

项目户型图（上下滑动查看）

从户型图上看，京基·御景峯这次推售的产品设计得都挺不错，每个户型空间格局都很好，均做到明厨明卫、干湿分离、动静分离。

样板间实景图

目前南山新房供应量紧缺，2019年下半年南山真正的住宅新盘仅有四个，近期入市的只有京基·御景峯，其他几个都在建设中，入市时间待定。

京基·御景峯综合居住价值不错，也有片区前景价值，适合福田南山宝安的改善型需求。据悉目前项目还有一些臻稀房源在售，有限时的购房优惠政策，感兴趣的朋友可以抓紧时间出手了。