这么便宜的房子,能买吗?

       经常关注楼市新闻的，最近可能看到很多渠道都在说一个事情，那就是法拍房的数量突然多了起来。

      2018年9～12月份，国内四大一线城市北京、上海、广州、深圳拍卖标的数呈倍数级增长，仅这4个月的数量就占据全年的半壁江山。

      有数据显示，深圳法拍房数量激增了60%，基本都在市场价的7-8折成交。据说有一套龙岗区的房子，55折成交。

      法拍房真这么便宜？能不能买？

      01

      要想整明白这件事，得先熟悉下法拍房的概念。

      法拍房，全称法院拍卖房产，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。

      什么样的房子会被法院拍卖？陷入债权债务纠纷的。

      所以法拍房主要有这么几个来源：

      1）商业贷款逾期

      没钱还房贷，银行不会跟你客气，它会向法院提出民事诉讼，通过拍卖房产变现来偿还贷款。

       在房价上涨阶段，通常不会走到这一步，因为总能找到接盘侠出手。

      但在房价横盘或下跌阶段，很多炒房客就会因为杠杆太高爆仓，被银行收回的也就越来越多。

      2）民间借贷抵账

      民间的借款，用房产作抵押是很正常的事情。

       如果到期不能还款，根据《担保法》规定，出借人不能直接取得抵押房产，只能向法院申请，并出示抵押或借款协议，要求法院拍卖抵押的房产来还款。

       3）司法没收财产

       比如司法案件判决没收犯罪嫌疑人全部个人财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库。

       02

       相比一般的二手房或商品房，法拍房最大的特点，就是便宜。

       根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》：

       法拍房拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。

      换句话，第一次拍卖价8折，如果流拍，第二次拍卖价6折。

      毕竟，银行或者债权人要的是钱，而不是房子，法院也不愿意花费太多的时间在这上边，跳楼大甩卖，价高者得！

      除了比市场价便宜，法拍房还有一大特点就是不限购。

     现在遍布全国的限购政策，让很多人没法上车，而法拍房是为数不多，可以避开“限购”政策的合法手段之一。

      从这个角度来讲，盯着法拍房的人也很多，真正的笋盘也不是那么好抢。

      03

      俗话说的好，富贵险中求，用这句话来形容法拍房十分合适。

      因为法拍房固然便宜，但也暗含不少风险。

      其中最大的风险来自3方面：

      1）产权纠纷

       很多“法拍房”的业主（被执行人），往往有多头负债，甚至资不抵债，否则也不会沦落到房子被拍卖的地步。

       除了欠银行的钱，他可能还有民间借贷和高利贷，而这种个人与个人的债务关系，是最难说清楚的。

      你所有手续办好搬进去后，就不断冒出来债权人，说房子早抵押给他了，三天两头来闹事，在门上泼油漆，写大字；虽然在法律上，房屋的所有权归你了，但是面对这种骚扰，这种提心吊胆的居住体验，恐怕也不是我们普通人愿意接受的。

     2）房子有租赁合同

     法院只管卖房，不管后续服务，很多人买了法拍房发现，里面有租约，一租就是好几年，也就是说，房子虽然归你了，但是根据买卖不破租赁的原则，你不能赶走租户，等于好几年收不了房。

       部分老赖，为了自身的利益，恶意签署一份长期的租赁合同，以此来达到强行占有房屋使用权的意图。

       而我们买房的最终结果，发现只是买了个房产证而已！

        3）户口问题

       原房主如果不配合，那就麻烦了，他就是拖着不把自己的户口迁出，这就将导致你买了房也没办法落户，孩子也没法通过这个房子上学，而对于这个事，法院也是不管的。

       因为目前没有任何法律规定可以强制迁出户口，即便你过户了不动产证。如果是带有学区属性的住宅，肯定会影响自己的权益。

     04

      针对这几点，我给大家列出了法拍房的拍卖流程和其中一些具体的注意事项：

       1）首先，自己要对法拍房的价格，价值有一个足够的了解。

      法院一般都会给出评估价，差不太多，但你也要自己实地考察作出判断，这样才能找到真正的价值洼地。

      2）有目标后，就要了解产权问题，住户问题，做好尽职调查。

      这个很关键，调查做得好，日后能省去很多麻烦。

      个人和银行债务关系这种拍卖比较干净，个人和个人纠纷这种就很麻烦。

       对于产权住户问题说不清的拍卖房，原则上不要碰。

       需要的话，可以花点钱找个靠谱的房产律师做顾问。

       3）备好足够的钱

       拍卖有一个要求就是必须在短期内全款支付，这一点务必注意。

       有些银行是支持司法拍卖房贷的，但需要在竞拍之前去银行申报资格。

       总结：

       对于司法拍卖，不少人感觉水很深，听说过各种可怕的情况。

       在我看来，风险是有的，而且也是大于普通的二手房交易的，但你只要准备充分，还是可以规避，或者降低的。

       有个专门做法拍房的朋友做过统计，他给我说过一个数字：市场上80%的房子还是比较“干净的”，但前提是你一定要做好尽职调查。

      交易的时候也不用担心政府部门的不配合，低效率什么的，事实上无论是法院，还是房管局相应工作人员，都是非常热情的，因为把房卖出去对他们也有好处。

      相信未来法拍房市场一定是一个重要的房屋交易市场，也终将影响整个市场价格，在这里面也可以淘到很不错的宝贝。