租赁市场成政策重点,蛋壳事件后长租公寓还有未来么?

12月18日，蛋壳事件有关租赁贷事项又有新进展，微众银行租住消费贷款官方服务号发布公告称，即日起至2021年1月31日，已退租客户（指已和蛋壳解除了租赁合同的客户）可登录“微众银行租住消费贷款”公众号，回复“贷款抵偿”，自助办理贷款结清手续。

同一天，中央经济工作会议通稿发布，对租赁住房方面的表述着墨颇多，我们如何理解最新的政策？长租公寓发展是否还有市场空间？长租公寓相关问题如何解决？今天我们一并探讨。

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租赁市场最新政策解析

中央经济工作会议对租赁政策是这样表述的：

要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

用长达三句话来谈租赁市场，算是史无前例，为何要如此重视？

原因还是在于需求端，伴随着我国的快速城镇化，大量的新市民和年轻人涌入城市，这些群体为城市的发展提供了巨大的红利，但现有的市场化租赁住房以及政府提供的公共租赁住房难以满足该类人群的租赁需求，切实保障新市民和年轻人的居住问题成为各城市迫切需要解决的现实问题。

再次提及“租购同权”，意味着租赁市场赋权将进一步加快，目前我国落户的政策与房屋挂钩，在实际执行过程中是以“房屋所有权”为原则，这也就意味着“租房”获得社会福利的优先级较低，“租购歧视”现象存在，会影响城市租赁市场的发展。

如何增加租赁住房房源？会议明确，土地供应要向租赁房倾斜，并单列计划，可以理解为，每个城市住房用地的总量是固定的，在包含保障房、商品房、租赁房的住房供应结构比例中，2021年将适度增加租赁住房的比例。而以前的提法是要向保障性住房倾斜，并单列计划。

会议还对税费、租金上做出指示，这意味着政府未来会干预租金水平，这在国际上也有先例，比如说德国政府就是这么干的。

会议要求“整顿租赁市场秩序，规范市场行为”，这或许有所指向，2020年，蛋壳公寓、友客、巢客等长租公寓平台相继出现问题，波及多个省份城市，以及数以万计房源的房东和租客。这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。

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长租公寓市场空间依然可期

负面事件频发持续牵引着租客、房东、运营者、监管者等利益相关方的心，降低了各方对行业的好感，极大地打击了长租公寓市场行业信心。爆雷事件的频出是否真的说明行业已无发展空间？

除了今年中央经济工作会议的政策以外，我们往前追溯，为促进租赁行业稳健发展，租赁政策近五年来一直是作为我国构建房地产市场健康发展长效机制的核心内容之一，2015年1月就提出了“租售并举”的概念，2019年中央经济工作会议也将“大力发展租赁住房”作为重要工作之一，2020年9月7日公布的《住房租赁条例（征求意见稿）》明确，也重点关注长租公寓的相关情况。

从需求端来看，据中指研究院此前《租赁专题报告》测算，我国租赁市场规模早在2017年已超万亿，其中，占绝对主力的流动人口带来的租房需求市场规模每年达1.2万亿元，落户地就业的高校毕业生租房需求为每年0.15万亿元。结合流动人口租房市场和非流动人口中高校毕业生租房市场，总租赁人口接近1.8亿人，租房市场规模达1.38万亿元，2020年我国流动人口初步测算在2.42亿水平，整体租赁市场发展空间巨大。

从发达国家租赁住房的发展经验来看，亦能推算出我国租赁市场空间巨大，是住房市场健康平稳发展的重要补充。世界发达国家住房拥有率多在50％-65％之间，也就是说，在相对成熟的市场化体系中，约有1／3至1／2的人口将通过租赁方式解决住房问题。

从租赁体验和改善居住环境来看，对于长期饱受租房质量参差不齐、黑中介等困扰的用户群体而言，长租公寓确实是值得鼓励的商业模式创新，长租公寓一头减轻房东麻烦、增加了房客的便利，另一头房内统一全新的装修，并且配备齐全的家电，统一化管理、生活服务齐全、居住体验佳。

我们认为，长租公寓市场不必悲观，发展前景仍可期，小部分的爆雷事件只是行业正常优胜劣汰的展现，关键是如何解决长租公寓所面临的问题。

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长租公寓争议的相关问题与解决方案

蛋壳事件中，关注最多的有两个问题，一个是租金贷问题，一个是长租公寓发展模式问题。

1、关于租金贷问题

此次蛋壳事件，租赁资金的提供方微众银行也被卷入，微众银行方面陆续给出了解决方案：

今年11月，微众银行称，租金贷租客在完成信息登记后，至少在2021年3月31日前，征信将不受影响。

12月2日，微众银行表示所有受蛋壳公寓事件影响的微众银行客户，经客户提出及微众银行确认后，剩余贷款本金将给予免息延期，在2023年12月31日之前，不扣款、不计息，不影响信用记录。

12月4日，微众银行再次发布公告称，已研究制定出合法合规的方案，可以实现即使蛋壳租金贷客户不继续还贷，仍能结清贷款。该方案将不晚于2020年12月31日前开放办理。

12月18日，微众银行开放贷款结清入口，租户租金贷的问题彻底解决了！

根据微众银行的方案，是将退租后蛋壳公寓所欠租客的预付租金，用于抵偿租客在微众银行的贷款。如此之下，租客的租金贷就得以结清，然后由微众银行向蛋壳公寓进行催收。

原本根据银行管理相关法律法规规定，作为一家商业银行，微众银行无权豁免贷款。

但在蛋壳事件中，微众做出了债务转移的非常智慧的处理方案，才使得租客不应还贷款的同时，守住了合规的底线。

根据蛋壳公寓目前的资金状况，在一定程度上微众银行相当于承担了租金贷事件的资金坏账风险，而蛋壳的租金贷租客的权益就得到了保护。

租金贷全称是“租住消费贷款”，是一种场景化的消费金融，和其他消费贷款没有本质区别，从风控角度看，租金贷具备明确的还款来源，也就是租客支付的租金；租金贷的信用主体是租客，足够分散，风险离散程度高，大面积违约风险小，这样的信贷场景在金融逻辑上是没有问题的。

这款金融产品的出现，是基于市场需求，既可以减轻年轻人的资金压力，又可以解决了房东收租难的问题，所以问题并不出在产品本身上，关键是如何进行监督管理。

对于监督管理问题，监管对租金贷的监督思路已经基本清晰，在去年底六部门印发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》已基本得到体现，各项规范其实已经在进行中，只是很可惜没有跑赢疫情带来的冲击：

住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。做好贷前调查，认真评估借款人的还款能力，确定融资额度。加强贷后管理，严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。

2、长租公寓的发展模式问题

蛋壳公寓等目前市场中的长租公寓模式，被称为“中国式包租模式”，有两个缺陷，一是公寓企业租金、装修等不可变成本较高，二是公寓企业还需要承担较高的资金成本、税收，这种成本结构决定了现有模式下，规模不够经济。

要改变目前这种包租式公寓企业的现状，在短期内无法快速提升综合管理能力与运营效率的前提下，未来公寓企业或还有另外两个模式可以借鉴。

一种可能是，轻资产运营模式，参考美日市场，公寓企业可以改变以往的包租模式，而更多的转变成物业托管公司。如此一来，房屋管理方，虽然不再赚取业主与租客的租金差，但不需要在承担空置期风险与高昂的装修费用。而是从租金中抽取服务费，业主获得租金上涨的收益并承担空置损失。

另一种可能是，持有公寓产权，随着日后土地、金融政策的成熟，更多的公寓企业可以持有公寓产权。目前，房企进入长租公寓市场采用的就是这种模式。

这样，在房地产上行周期内，持有物业可以带来资产溢价，进而拥有更多的融资入到与更低的融资成本。此外，还可以从源头把控装修、空置期等固定成本。

我们认为，在大城市房价高企的背景下，健康稳定运行的住房租赁市场，在解决新市民居住问题中的重要性将更加突出。下一步，租赁住房作为住房供应体系的短板将加快补齐，监管部门将“规范”与“发展”并举，推动建立租购并举的住房制度。对于曾踩中时代风口的市场宠儿长租公寓而言，既是机遇，又是挑战，未来依然可期。