11月11日，正在所有人沉浸在双十一剁手的苦与乐中，深圳市税务局宣布了一个重磅消息：自11月11日起，深圳市将普通商品住房标准调整为宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下，此类住宅满两年免征增值税。

这大大刺激了深圳二手房市场，尤其是对于改善性需求无疑是重大利好。可以预料到，接下来众多楼盘将大幅度提高供应，预计年底还会继续上演抢房大戏。

但重要的是，就算要抢房又要抢哪里的房？

首选，地铁口物业。

2014年，地铁1号线开通，深圳迎来第1条地铁线路。截止到现在，深圳已开通地铁线路8条，运行里程286公里。

今年，深圳地铁进入发展的井喷期，共有14条地铁线路273公里正处于建设中。值得期待的是，今年将迎来2条线路开通投入运营，而且到明年，还有6条线路即将开通。

2019年版深圳地铁线路图

根据最新规划，到2022年，深圳将形成15条线路、总长约570公里的轨道交通网络；到2035年，深圳将拥有33条地铁线路，计划总里程1335公里，是目前已开通长度的4.7倍。

地铁口物业到底何时买最好

一般来说，一个城市的轨道交通是否发达在一定程度上代表着这座城市的实力。其中，地铁作为主要的一种交通方式，地铁的里程数以及地铁规划的走向，实则很大程度上代表着这座城市未来的走向。

而位于地铁口的物业，基本上都要比远地铁的物业房价更高，且更具有保值增值性。世联曾经对深圳地铁对房价的影响做过相关的研究，得出的结论是：地铁修好后，周边房价一定会上涨，而且离的越近涨的越多！

另外，地铁周边房价的上涨存在一定的时间节点，具体分别是：规划及站点确定时、地铁开始动工时、地铁开通时。

由于地铁从开始修建到正式开通需要较长的一个时间段，对于一些刚需自住的可能并不是最佳购房选择。由此可以知道，当一条地铁线路临近完工和即将开通投入运营时，这时是购买地铁房的最佳时机。

因此，今年的5号线南延线和9号线西延线两条地铁线路开通后，可以说是活生生的买房地图，尤其是在刚刚宣布取消豪宅线的利好形势下，买房，宜早不宜迟！

5号线南延线开通后

周边二手房价上涨高达56.3%

9月28日，5号线南延线正式开通，该线路不仅将前海桂湾、前湾、妈湾三大片区连通起来，而且贯通前海、蛇口两大自贸区，另外还将前海与南山、福田、罗湖东西串联起来，可以说是深圳新主城区环线。

图源深圳地铁

5号线南延线即为5号线二期工程，北起于5号线前海湾站，经前海、南山，终点与地铁2号线赤湾站换乘。

线路自北向南贯穿前海新区，线路全长约7.65公里，设有桂湾、前湾、前湾公园、妈湾、铁路公园、荔湾、赤湾共7个站点，均为地下站。

根据链家网数据显示，目前前海片区二手房均价8.6万/平，其中还有少数低于8万的小区，如月亮湾花园，于1993年建成，由于小区年份比较久远，各种配套设施也比较老旧，在很大程度上影响着房价的上涨。

从上面图片可以看出，在5号线南延线这几个站点上，二手房源基本上分布在赤湾站到荔湾站这段线路附近。

深圳壹地产对上图的部分楼盘这两年的房价均价进行了一些数据整理，从这些数据可以看出，自从5号线南延线开通，一年半的时间，周边的二手房基本上都有上涨，其中，紫园涨幅更是高达56.3%。

当然，不排除有些楼盘由于建设年份比较久远，加上自身配套设施越来越落后于同等价位的二手房，会出现均价下降或者保持不变的情况。

不过从已有的数据来看，这种情况还是比较少，如果近期有考虑在该片区投资或自住的购房者，在买之前可以尽量多了解下楼盘的具体情况。

通过上述这些足以说明，地铁线路的开通与之带来的人流量，对于周边房价有一定的推动作用。

而目前在这一片区内，新房处于严重稀缺的状态，基本上是以商务公寓和写字楼为主，目前仅有的住宅新盘只有位于铁路公园站和妈湾站附近的前海颐湾府和招商领玺。

据了解，目前前海片区出让的基本上都是商业用地，对住宅土地的出让少之又少。在各个规划正式落地后，该片区的居住需求会急剧上涨，加上留仙洞总部基地、大学城外溢过来的，势必会对片区房价产生一定的影响。

虽然目前区域内房价在全市范围内已经处于较高水平，但从国家政策对前海的支持力度来看，一些好的物业仍然值得买入，因为未来这里的价格将会更高。

9号线西延线预计11月28日开通

根据最新消息，9号线西延线也已经进入开通倒计时了，预计11月28日即会正式开通初期运营，正在开展最后一项验收——初期运营前安全评估。到时候深圳地铁运营里程将超过300公里，路网规模处于全国前列。

图源深圳地铁

9号线西延线即9号线二期工程，从红树湾南站经深圳湾至前海湾，终点为前湾站，与5号线南延线换乘，线路全长约10．8公里，设有前湾、梦海、怡海、荔林、南油西、南油、南山书城、深大南、粤海门、高新南共10个站点。

从规划图可以看出，9号线西延线走向一路向西，依次连接深圳湾超级总部基地、科技园南区、南山中心区、南油，直接深入到前海片区。

图源深圳地铁

跨越的这几个区也都各自带有一定的优势，比如南山中心区一带的配套不错，带有南二外学府中学学位；南油附近有来福士广场、恒大天璟等较好的配套；前海有自贸区、带有南山实验南海中学学位，可以说是集自住、投资、学位、地铁于一体的潜力巨大片区。

该线路开通后，从前海至红树湾南站，将缩短至约16分钟。对于住在前海，或者在前海上班的人来说，将会顺利解决一个出行大难题！

而在深圳湾超级总部基地和前海自贸区建设完成后，这一带的居住需求将会迅速增长。自9号线开建起，这条线路附近的房价已经上涨了一波，到时候正式开通运营后，势必又会迎来一波涨幅。

从目前9号线已开通这段线路区间可以看到，由东向西，各个地铁站口的二手房房价有随之上升的趋势。

其中，也有高于上述区间的价格，比如位于下沙站附近的京基滨河时代，均价10.1万，在周围的二手房中，建设年份最新，而且自带大型购物中心；同时也有些低于上述区间的价格，大多是2000年以前建的年份比较久远的小区。

回过头来看西延线的几个站点，由东到西，依次将深圳湾超级总部基地、南山科技园、南山中心区、南油、前海串联了起来，该线路的开通，将极大的改善南山东西向的交通和人流压力。

从上图可以看出，目前西延线这几个地铁口周边房价大多在6-10万/平的区间内，房源也并不多。而且越进入前湾片区，周边的住宅数越少，离目前的主城心区也越远。这也就是说，目前该片区内还存在极强的住宅容纳度。

通过5号线开通前后周边二手房房价的上涨，我们可以预测到，9号线西延线开通后周边的房价也必将迎来一波涨幅。尤其是像梦湾站附近目前还属于副中心的地区来说，地铁开通运行后，房价的涨幅会更具明显。

深圳作为一个年轻化的城市，大多来深的都是些外来年轻人，对于他们不管是买房自住或者租房，首先都会选地铁周边的房子。

这也就是说，地铁房存在着大量的刚性需求，深圳地铁房的价格，未来即使不是最贵，也是流动性和租金最高的。只有当地铁覆盖率达到比较高的水平，地铁房也不再是稀缺资源时，其对房价的影响作用才会越来越小。

但从目前的情况来看，至少在未来5至10年，深圳地铁仍然处于高速建设期，置业地铁房，仍处于非常适合的时机，对于刚需购房者或者有意投资者是绝对不能错过的机会。

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