M5W1（4.29-5.5）市场概况

市场量价：全市量跌价稳，新房表现突出

5月第4周，新房二手网签2839套，环比上周略降，新房日均成交超过152套。

新增供需：购房者看房兴致高，部分业主观望

5月第4周，新增房源量明显减少，从4月底开始逐周递减。而购房者热情很高，五一节后就开始积极看房，虽然本周略减，但仍维持平稳趋势。

市场预期：5月新房超4月，二手大概率与4月持平

截止5月4周，全市新房4106套，环比4月整月增长51.85%，可以说5月新房正当红。而二手目前成交5680套，按照目前增速，5月很可能与4月持平。

上周，被美国盯上的深圳" target="_blank">南山粤海街道强势霸屏，这条街因为诞生了华为、腾讯、大疆等知名企业受到全世界的关注，而前段时间该街道所在南山区新入市的网红盘——新天鹅堡三期开盘当日去化不足2成受到深圳人的广泛关注。

老牌高档住宅区的华侨城“走下神坛”？还是5月进入楼市淡季？下面从数据的角度来回顾前段时间楼市。

二手市场：二手过户大概率与4月持平

1.成交量：过户回落但仍居高位，市场表现温和

5月第4周，全市二手住宅共成交1771套，环比下跌10.15%；成交面积14.51万㎡，环比下跌11.24%。进入5月以来，二手过户量稳步攀升，鉴于5月第3周达到峰值，因此本周过户量虽然有所回落，但依然处于周度平均线之上。

截止5月4周，全市二手目前成交5680套，按照目前增速，5月很可能与4月二手7570套持平。

年后成交高峰时期的成交量已基本反映在3月和4月的过户数据中，当前及之后的过户量，会更接近真实地反映小阳春之后及近期的市场表现。

2.成交价：整体稳中略增，南山占据高位

5月第4周，二手成交均价5.8万元/平方米，6区成交均价各有涨跌，南山依然保持全市成交均价高位。

3.买卖周期：近10周保持平稳，买卖双方偏理性

5月第4周，买卖双方成交周期环比均延长，分别延长约3天和4天。但从近10周趋势来看，买卖双方整体成交周期比较平稳，并没有明显波动，这说明不论是购房者还是业主，心态都处于比较理性的阶段。

4.市场供需：业主挂盘意愿降低，购房者看房积极

整个4月业主挂盘的意愿非常强，挂盘量持续走高，在4月底攀升至峰值，进入5月业主挂盘意愿逐渐降低，5月第4周新增挂盘量明显减少，比4月第3周减少近一半。

从下表可以看到，传统楼市旺季“小阳春”前后对比非常明显，前期市场活跃业主积极挂盘，随着“金三银四”结束，业主对市场的预期降低，挂盘意愿也也逐渐降低。近3周挂盘量减少明显，这说明业主可能开始对市场抱有观望态度。

从近10周来看，看房人数始终在较高水平波动，而且波动并不大。5月初小长假看房计划搁置后，积累的需求在近两周释放，5月第4周看房人数开始出现回落。楼市旺季结束后，购房者开始出现观望心态。

5.市场预期：5月挂牌均价保持稳定，波动不大

5月第4周，二手挂牌均价环比略增1.44%，从近10周来看，业主不断根据市场调整预期。进入5月，挂牌均价趋于稳定，没有明显波动，这说明经过“小阳春”的市场热度之后，业主心态变得更加理性。

调价房源维持一段时间的稳定之后，近两周出现明显波动，5月第4周虽然出现降价房源骤增的情况，但依然维持在近10周的平均水平。

注：调价涨价比=单位时间内上调挂牌价的业主数量÷该时间段内所有调整挂牌价的业主数量

调价降价比=单位时间内下调挂牌价的业主数量÷该时间段内所有调整挂牌价的业主数量

调价涨价比+调价降价比=100%

新房市场：网签量高位徘徊，年内首次出让宅地

1.成交量：近3周备案表现平稳，周均成交破千套

5月第4周，全市新房住宅共成交1068套，环比下跌3.26%，周度新房备案量小幅下滑，成交仍保持在较高水平，日量值在150套左右，周度千余套，总体来讲，新房备案量在近三周表现平稳。

5月以来，新房批售也保持较为稳定的节奏，市场供需在近期维持了相对平衡的状态。

从各区成交量来看，宝安新房市场表现突出，周成交占全市49%。

去年年底以来，宝安沙井片区接连推出万科星城、华强城、博林君瑞等多个新盘，市场供给相当充足，再加上这些楼盘广受关注，去化惊人。因此，宝安已经为全市新房成交第一区。

2.开盘&预售：2项目开盘，去化不足2成

5月第4周，3项目预售获批，其中2个住宅共1743套房源；2项目开盘入市，一手住宅整体开盘去化率仅12%。

3.土拍市场：年内首次出让宅地，起始价154亿

5月24日，深圳市土地房产交易中心发布土地出让公告，将在6月24日出让5宗居住用地，起始总价154亿。据悉，这是深圳2019年首次出让宅地，也是继2018年12月以后，深圳半年来再次出让宅地。

此次出让的地块无论是数量还是质量，都是近年少有，此次出让的土地集中在龙华、宝安、坪山、光明等原关外地区。