▎城市地产丨By：世联评估

根据世联EVS数据监测，2019年7月，深圳市商品住宅成交3,629套，环比增加3.51%；新建商品住宅成交均价为52,572元/㎡，环比小幅上涨0.02%。存量住宅均价为51,206元/㎡，环比小幅增长0.73%。7月，受政策影响，前期未消化的刚性需求逐渐释放，深圳商品住宅成交止跌回升，价格方面维稳。存量住宅近一年，均价在5.1万元/㎡上下波动，保持平稳走势。深圳楼市市场具体如何？详见下面各板块，世联评估带给你详细解读。

新房市场分析和成交排行榜

供应分析：本月深圳新房住宅新增供应3,283套/21.6万㎡（数据包含了工业配套单身宿舍），供应套数环比减少31.63%。共有恒大时尚慧谷大厦、壹成未来花园、天谷大楼3个项目入市，仅有一个项目壹成未来花园取得住宅预售许可证。相比上半年，7月住宅供应减缓。

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住宅新房成交分析：从具体楼盘来看，位于宝安区的新锦安海纳公馆以495套/45,793㎡的成交量夺得深圳7月销售冠军。分区域看，由于新锦安壹号公馆、华强城市花园（三期）、万科星城、仁恒四季园、誉珑豪轩、桑泰龙樾府、东城中心花园（三期）、和成嘉业名园等项目的热销，7月宝安区和龙岗区为主力成交区域，成交套数分别为1,219套和982套，合计占比超六成。南山区成交均价最高，达96,226元/㎡，大鹏新区为全市价格洼地，成交均价为29,521元/㎡。

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住宅新房成交排行：2019年7月深圳商品住房新房销量Top25

新房存量及去化：截至7月，深圳新房住宅存量24,269套/240.02万㎡，存量面积环比减少12.08%，全市存量套数去化时间为8.4个月，去化时间环比减少14%，去化速度明显加快。

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从新房住宅存量看，龙岗区为深圳新房住宅存量最大的区域，存量8,258套/78.42万㎡，存量套数占全市的34.03%；罗湖区为深圳新房住宅存量最小的区域，仅有344套/3.44万㎡。

从7月存量套数去化时间看，宝安区为新房住宅去化最快的区域，去化时间仅为2.7个月；盐田区为新房住宅去化最慢的区域，去化时间为13.8个月；新房住宅存量最大的龙岗区去化时间为8.4个月，为全市平均水平。

从存量套数去化时间环比变化看，宝安区新房住宅去化时间环比减少34%，去化速度明显加快；南山区新房住宅去化时间环比增加12%，去化速度放慢。

存量市场分析

2019年7月，深圳市存量住宅共计成交7,048套/ 59.30万㎡ ，成交套数环比增加21.56%，同比增加0.82%，前期积压的刚需、善性自住需求逐渐释放，7月存量房市场止跌回升。

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分区域看，龙岗区和宝安区为存量住宅主力成交区域，成交套数合计占比47.01%；龙岗区存量住宅成交居首位，成交1,667套，占全市总量的23.65%，宝安和福田分别位列第二和第三。7月，南山区存量住宅均价最高，达78,807元/㎡；而龙岗区和坪山区均价仅为37,397元/㎡和32,913元/㎡，为深圳市房价洼地。

住房租赁市场分析

2019年7月，深圳市住宅月租金为70元/㎡，环比微涨0.72% ；由于学生放假，租赁市场进入淡季，相比上半年，7月租金处于较低水平。7月存量住宅租售比为1:732（说明：本部分月租金为电梯房租金和楼梯房租金的均值，并据此计算租售比），投资回报率依然较低。

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分区域看，南山区租金领涨，月租金为91.5元/㎡，然而高房价使得租售比为1:861，投资成本非常高；福田区租金紧随其后，为89元/㎡。

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7月，深圳发布《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》。通过多渠道增加租赁住房供应，稳定住房租赁价格，有助于推进租购并举住房制度建设，进一步规范住房租赁市场，为新引进人才提供住房保障，促进深圳市住房租赁市场平稳健康发展。

土地成交分析

7月份以招拍挂方式仅出让一宗工业用地，成交宗地总面积30,772㎡，计容建筑面积12,3080㎡，成交金额1.07亿元。和上月一次性出让5宗居住用地的“史诗级土拍”相比，本月深圳市无居住用地出让，土拍市场明显降温。

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住宅市场小结

稳房价、稳地价、稳预期、稳租金是楼市主基调，深圳市新房住宅均价、存量住宅均价、住宅租金保持平稳走势，楼市步入平稳周期。在趋于理性的楼市环境中，购房者持观望情绪，更加注重性价比，地段优势突出、综合配套较好的产品将持续受到青睐。

本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、AI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，深度、前瞻市场解读，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！