刚刚！中粮大悦城拿下预售了，价格让人有点失望

(天悦壹号玺苑已拿下预售）

大消息！宝安的又一个网红盘拿下预售了，但价格却并没有任何的惊喜，让人有点失望。

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昨日，位于灵芝的中粮天玺壹号玺苑取得预售许可证，本次备案327套住宅产品，户型建面约115-429平米，备案均价8.89万元，最高备案价约9.54万元，总价区间在939-4101万/套。

（最高备案价）

据了解，此次主推的产品户型约为116平三房、两种120平四房、121平四房、224平四房。其中最便宜的就是116平三房，总价也要900多万。

这个价格与周边带宝安中学学位的勤诚达22世纪、中洲华府、华联城市全景相差并不大，谈不上倒挂，几乎没有任何的限价红利。

注意，这个盘学位不是宝安中学，是新安中学，在宝安根本排不上名号。而且户型的得房率很低，网传有购房者看过样板房之后，扭头就走。

该盘恐怕唯一能拿的出手的就是自身的商业—大悦城。

另据网友爆料：认筹50万享有99折，开盘现场还可能有一个99折，准时签约也会有一个99折，预计这次开盘实收价在8.5万/㎡左右（以楼盘信息为准）。

那么问题来了，项目将在本月13号开盘，值得买吗？

与中洲、华联、勤诚达等宝中学位房相比，性价比并不高！

首先，项目所在新安灵芝片区，从价格来看，中洲、华联、勤诚达等宝中学位房价格与天玺壹号几乎差不多。

目前，链家网上显示，中洲华府在链家上挂盘14套，参考均价为8.02万元/平，业主大部分挂盘价在7.7万——8.5万之间，甚至有业主挂盘价在6.5万/平。

（中洲华府，来源：链家网）

另外，华联城市全景链家上挂牌16套，参考均价7.6万；勤诚达22世纪挂牌9套，参考均价8.7万。

（华联城市全景壹号，来源：链家网）

对比下来，天玺一号学位较差，使用率也不高，比如120平四房房间面积都比较小。但价格相对更高，性价比并不是特别突出。可以说，没什么所谓的套利空间。

这里提一下，项目学位不是宝安中学，是个硬伤。虽然附近规划了一所27班规模的九年制学校，届时住宅的学区划分可能会发生一定的改变，不过和名校宝中相比应该还是有些距离。

所以短期内，旁边几个带学位的次新盘，增值空间或许会高于天玺壹号本身。看看深圳横盘期，学位房的表现，可谓一枝独秀。

在宝安区处于高位，竞品多！

若以8.89万/平米起点高度去看，总价水平铁定在整个宝安区处于高位，可以比肩宝安中心区。

项目现状

例如可跟宝中海纳公馆、都市茗荟、熙龙湾等这类楼盘看齐，比如宝中的海纳公馆卖的很火，已经只剩下尾盘在卖了，备案价也是8.9万。

除了此盘，目前市场比较受关注的龙华金茂府，位于龙华上塘片区，也是龙华的核心片区，产品品质也比较好。

另外还有蛇口的新世界揽山御园，西丽的金众麒麟公馆、宝中的云玺锦庭。不过与福田的深业中城相比，不在一个档次。

当然，这些都是近期项目的新房竞品，购房者可以多参考对比。

升值能力弱了些，220平户型或不受欢迎！

1）大悦城的区位极佳，未来有一定的升值空间，只是短期内没有名校加持，相比之下增值慢。

项目所处的灵芝片区，可谓是宝安除宝中之后最好的地段了，加上项目本身大悦城商业加持，有点类似壹方城的效应，对周边和自身都是大的助推器。

不过8.9万的价格，新安中学的学位，户型得房率不高等劣势会阻碍项目空间，上升的动力或比不过周边的勤诚达、华联这些项目。

2）具体户型来说。

①、116平和120平米户型，大概在1000万的价位，比较适合无需学位，注重楼盘品质的改善家庭。

②、220平米接近2000万左右，可选择的范围就大了许多，投资的性价比也不高，真正的宝中、后海、深圳湾这些龙头板块会更佳，估计不太会受欢迎。

以上观点，仅供参考交流。

附上项目户型图：