4月,将会是房企的大坎!

4月，可能是房企的大坎！

01

楼市连阴雨

2022年的楼市进到阳春三月，一部分购房者逐渐开朗起來，觉得楼市会出现传统式的三月“小阳春”。

可客观事实通常比不上想像那样幸福。

近期又降温了，和新冠疫情提供的心情一样，冰冷阴冷的；我国的楼市一样不可以避免，也迈入了一波“连阴雨”。

1-2月的楼市市场销售状况十分萧条：

一线城市新房子总体交易量总面积环比下降34.0%，

二线意味着大城市新房子交易量总面积环比下降32.5%，同比下降28.4%；

三线意味着大城市新房子交易量总面积环比下降16.4%，同比下降48.5%。

到了三月，这一状况仍然沒有改进；以有着“我国楼市方向标”的一线城市状况看来，在新冠疫情冲击性下，楼市再次冷漠，销售市场所预计的“小阳春”消退无影。

上海市我市共交易量二手房1.8万件，环比下降24%，同比下降40%；成交额574亿人民币，环比下降30%，同比下降44%。

上海市楼市首先撑不住，早已驶进显著的下滑安全通道，量价齐跌！

北京二手房住房交易量为15942套，环比下降10.7%。

广州市环比下降5.80%，同比下降28.97%，为15个月来最低标准。

深圳二手住房交易量一跌再跌，成交量各自为4877套、3027套、2575套、2557套。

楼市变成经济下滑的高发区。

02

4月，房企的一道大坎

房地产开发商这2年日子难过，是众人皆知的事。三道底线构造柱，现行政策收紧流通性，让高杠杆运作的房企一瞬间没有了流通性，各种各样呆坏账一股脑儿全扯出来了。

因此，房企陆续逐渐“陪睡”逃生，可以卖的资本都卖了。

自然，财产甩货只有救一时，重要还得把目前捂在手中的新楼盘售出，因此全在寄希望于2022年一季度能气冲冲销售业绩，回一波血。

遗憾，比不上人意，从统计数据上看百強房企市场销售发生较大幅下降，进行全口径市场销售额度3256亿人民币，同期相比下降37.7%，环比下滑43.6%，超八成房企每月市场销售环比下降。

一面是房屋卖不掉；一面是几十亿债务期满，占上半年度总债务32%。因此好多个大房企在这里2个月连续暴雷。

起先正荣地产2月11日股价大跌80%。接着曝出其一年之内期满的短期内债务有203.4亿人民币。在其中最繁杂的是美元债。现阶段一共有16笔未期满海外券，续存经营规模约40亿美金。

为了更好地逃生，如今早已陆陆续续逐渐甩货新项目股份。

再是祥生集团单独非执行董事及审批委会现任主席卸任；财务主管辞职。随后祥生的一笔美元债实际上产生本质毁约；标准普尔将祥生控投(集团公司)有限责任公司的外国投资者资信评级从“B”下降至“B-”，未来展望“消极”；惠誉评级将祥生的长期性外汇外国投资者毁约评分从“B”下降至“B-”，未来展望“消极”。

此外，其美金单据的长期性发售评分从“B-”下降至“CCC ”。

还有，3月8日禹洲集团债务暴雷，她们企业2023年期满的5亿美金8.50%优先票据（2023年单据II）将股票停牌。

2023年期满的8.5%优先票据（股权编号05719）的贷款利息2125万美金，已于2022年2月4日期满应收。

可是企业在30天缓冲期内并没有付款贷款利息，已组成实质毁约事情。

自然，前边说的那些都还不够重磅消息，2022年一季度较大的新闻报道融创中国，这一以前被称作“会计最稳定”的头顶部房企，也出大事了。

3月21日，融创中国公布自身将推迟公布年度报告，依据业绩预增，21年融创中国纯利润降低85%，关键纯利润降低50%。

而且传来了40亿企业债券推迟的信息。广州恒大悬了，融创中国也危了。民企房企TOP30最少有三分之二变成了过江的泥菩萨。

殊不知，真真正正磨练这群房企的时候还未来临，四月份的债务构造柱才算是最厉害的，将是是房企的“存亡大坎”。

4月7日，富力19.5亿人民币债券期满。

4月8日，华夏幸福3.5亿美金债期满。

4月11日，广州恒大14.5亿美金债期满。

4月12日，万科地产10.1亿人民币债券期满。

4月13日，绿城集团4.8亿人民币债券期满。

4月13日，正荣2.1亿美金债期满。

4月14日，新城区9.9亿人民币债券期满。

4月17日，建发11.5亿人民币债券期满。

4月17日，花样年1.99亿美金债期满。

4月23日，旭辉地产14.8亿美金债期满。

4月24日，绿城集团26亿人民币债券期满。

4月25日，万科地产11.17亿人民币债券期满。

4月25日，招商合作10亿人民币债券期满。

4月25日，万科5.5亿美金债期满。

4月26日，创新10亿人民币债券期满。

4月28日，万达广场3.25亿美金债期满。

4月29日，融信7.17亿人民币债券期满。

4月29日，远洋国际0.5亿人民币债券期满。

4月30日，远洋国际5亿美金债期满。

这还仅仅不彻底统计分析....

从新冠疫情的持续性危害看来，三四月2个月楼市的售卖会是历史时间低谷期，进一步打压房企的资产流回状况。

因此，还钱和市场销售资金回笼将产生剪刀差，那麼房企能不能顶过4月份的还钱高峰时段基本上就选择了房企将来的存亡结果。

这也就是为何，3月16日，金融委举办的工作会议中专业谈及了：

“关于房地产公司，要立即科学研究和明确提出强有力合理的预防解决风险性解决计划方案，明确提出向新发展模式转型发展的政策措施”。

之后银监会、中国证监会、国家财政部、外管局等六部委立刻对房地产行业的问题做出积极主动表态发言。下到地区，全国各地政府部门陆续解绑限定现行政策，给房地产放开。

再不救一救楼市，极有可能会遭遇一波史规模最大的的房地产开发商暴雷风潮。

03

房企债务何以至此？

房产公司来到今日这一步，不可以彻底怪她们，是所有领域的运营逻辑性彻底歪曲了，把楼市着重财产玩变成多元化经营，把现货交易玩变成期货交易，把住宅玩变成金融理财产品。

房地产商自身可以搞无本生意，她们借款拿地，拍到土地资源后，立刻可以逐渐做ppt，做宣传手册搞市场销售。根据预购房子得到资产，再再次拿地，继续股权融资，整那样一套手机游戏。并且市场销售后半期，新项目会出现很多的现金流量可以侵吞，交给建筑施工的钱非常少。

为了更好地占有资产，房地产商都有心变长工期（工程施工速率变慢，工程进度款付款就变慢），也是近些年大家购房后要等两年才可以搬入的缘故。例如，你是做园林景观的，我能拖你一年结算；你是做混凝土的，水泥原料尽管价格上涨，可是我也可以拖；做不锈钢板材的价格上涨，还可以拖账款，拖至你没脾气。

有的情况下市场销售还没有自身员工，是业务外包第三方。

这也是我国房企，最厉害的一点，统统并不是自身的，全是多元化经营的运行。这和我们的广泛意识不一样，大家都认为房企归属于轻资产，其实不是，在我国就是把房地产行业玩变成多元化经营。

而这一套传动链条里最主要的是房地产开发商务必持续股权融资，现金流一刻都不可以断，只需资产转起来了，全部局势就做大做强了。因而房企们，一直在持续的股权融资，乃至高成本费股权融资，搞得债务越堆越大。

并且前两年，像广州恒大那样的大房企，她们沾染了网络赌博的瘾，她们在赌我国的房子价格再来一次翻番，因此一个劲地股权融资、借款、扩大、租地，手上拿了一堆土地资源。結果，现行政策风频一变化，把她们资金链一掐紧，问题全抖露出来。

俗话说得好，人活一辈子，早晚是要还的。

时迄今日，确实沒有充足妥当的方式 去解决房企的债务问题。针对一般人而言，最当紧的是辨别一下有什么公司也许会产生暴雷，进而规避风险，别掉泥潭了。

一般而言，房企在暴雷以前会有几个关键的数据信号：

一是甩货新项目。规模性减价营销，折扣优惠乃至能到五折，原先卖八九千的房屋折扣到四五千，但规定全额付款付款，这一的意义主要是全额付款买房的资产比住房按揭贷款的财力能迅速到房地产商帐户，该类房企有恒大、雅乐居、正荣等，全是先骨裂卖房子，后公示暴雷。

二是延兑投资理财。房企的资产投资理财发生兑现艰难，该类房企有佳兆业集团、阳光城等，全是投资理财兑现先出问题，后公示暴雷。

三是不付商业承兑。商票不付，房企对中下游公司的付款商业承兑占有率大，上年逐渐，许多房企商业承兑逐渐发生差异水平的不付，乃至龙湖都是有。

四是大裁人。一旦房地产业开展规模性裁人，或是地区合拼，乃至有职工曝出一直发不起薪水，全是房地产开发商暴雷的预兆。

五是装饰宣传策划。大张旗鼓出文表明自身资产整体实力强，各种各样唱赞歌。如恒大暴雷以前，四处出文宣传策划自身的现金流量有多么的稳定，偿债多强。

回想到，某大V在2022年3月14日预知未来我国楼市的分辨：

将来10年90%房企消退。

再融合如今房地产开发商的债务问题，也许房地产行业大大转变立刻就需要发生了。