嘘！最近楼市风声有点紧，撑不住的房产大佬，又开始偷偷降价了

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议

以下来自“武汉房姐”微信公众号粉丝提问精选

提问：房姐您好！可以说说最近三条红线的事情吗？

回答：你好，说说最近大家比较关注的新闻。 住建部和央行给房企融资定下的“三条红线”：

1、剔除预收款后资产负债率大于70%；

2、净负债率大于100%；

3、现金短债比小于1倍 关注房地产行业人都知道，以上3条都是房企赚钱的生命线。

地产的核心就是金融，房企想要快速占领市场，高周转和高杠杆是必经之路，那么国家为什么做这样的限制呢？ 明显是要挤压房地产开发商，小型房企的资金链堪忧了。

谁都知道做房产开发商赚钱，不过以前形式好，只要你胆子肥，谁都可以进来舀一勺肉汤。 但现在经济形势趋势不明朗的，不好意思，不能继续这么玩下去了。

此轮目标，灭80%小房企完全不成问题，如果你规模小，胆儿还肥（玩高杠杆）那就是找死。 至于大房企，也可能会降价促销，回笼资金。

接下来可能还会出现一些高价项目打折销售。

提问：盘龙城正荣府，可以买吗？感觉汉口北脏乱差，这个盘有投资价值吗？谢谢

回答：你好，感谢付费！ 看你是侧重投资还是自住 汉口北是博暴击的板块，发展不确定性大 既然是博暴击，当然是越靠近长江新城越好，有产业 盘龙城这个板块从地理位置来看不算太偏，大部分因为机场限高所以发展一直较弱，也没什么高楼大厦，人气不足。逐渐成为睡城，天花板相对较低。 自住和投资是2种选筹思路，如果是纯投资，可以忍受现在的脏乱差，看长远一点。

提问：新人首问，房姐你好！我是湖北武汉人，情况是现有房：1.去年全款买入恒大御景127平，合同已签还未下来，为此和老公办理了离婚2.老公名下一套80平的育才小学学区房，目前两个孩子上学要用学位，现在住3.汉口北一套65平，价值70万，目前每月可出租1500。另外一元路同兴里老公房一套三十几平，这两套房都在老人名下。问题：1.一元路老公房评为历史建筑一直未拆迁，是买断后卖掉还是直接卖？或者继续持有买断后装修出租？2.资金有限二十几万，老公月入四五千我目前未能上班因为要照顾两个孩子，现在是想买沈阳还款能力差但又不想压力大。老公用过公积金在沈阳买二手算二套吗用我名字怕贷款下不来。还请房租指点迷津，万分感谢

回答：你好，老公房既然没有拆迁预期，升值潜力会很弱，流动性和金融属性都极差，建议卖掉，买断后才能正常交易。 沈阳暂时不支持外地公积金贷款，商贷流水不够可以“包装”，可以考虑入手1-2套二手房，租金抵大部分月供

提问：新人首问补充信息。夫妻双方均有稳定收入，年收入75w左右。目前海珠区房子有月供，月供12000。请结合上条信息给点投资建议，谢谢。其中有卖掉学位房去南沙买房，不知可否？还没有更好的建议，谢谢

回答：现阶段不建议入手南沙，广州发展向东向南，目前更倾向黄埔。 总体来看，黄埔属于中心六区之一，在经济发展、轨道交通规划、与中心区的距离等方面，都更占上风。这也是为什么限购放松后，黄埔更吸金的原因。 南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。 南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。 而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。 当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。 所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。 南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。 而是剑指广东省的第三个一线城市本身！ 它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。 南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。 如果暂时没有学位需求，可以出手学位。

提问：最美的房姐好，新人首问。请教一个关于估值问题。cq远郊区某33层高层小区，2T6，小区均价6000元。现有个建面100的二楼（一楼是架空的入户大厅），优点：有一百多个平方的露台可以独家使用（可以摆点花草菜），缺点：紧邻小区配电房（在一楼旁边空地），只相隔几米。这种房子的价格和均价6000相比，应该如何定位？感谢

回答：你好，感谢付费！ 必须要赠送才算，违建不算，公共区域不算，小区质量越好，赠送面积可以价值更高。 赠送面积分为未来可能被拆除的面积，和不会被拆除的面积。不同的风险，值多少钱的估价不一样。 还分能做卧室的面积和不能做卧室的面积。能做卧室的要值钱很多。 露台、花园面积就肯定不能按照房间的面积来计算价值。 赠送面积的价值肯定要考虑进去，但不要忘了，通常愿意赠送面积的房子都是比较难卖的楼层\/面积段\/地段\/产品力，所以综合评估下来，性价比反而不一定高。 建议先和开发商或者物业确认下，是赠送面积还是公共区域。 如果是裙楼顶不值钱的，赠送面积不加价或者只按0.1的价格计算即可。 二楼属于低楼层，折价5-10%左右，还要看采光条件如何。 配电房是瑕疵，减分项，最好不要买这样的房子，接盘侠会在意。 投资还是要看具体的楼盘。

提问：新人首问，望房姐回复，非常感谢

回答：区位对比白沙洲>四新 兰亭大境价格便宜，但是3楼+西户折价5-10%属于正常范围，高铁经过会有轻微影响。 建议优先考虑白沙洲单价1.5内的盘 征信上体现贷款，都算二套

提问：亲爱的房姐您好，去年五月份上车，入手万科嘉园小三房，入手后立即出租3000\/月，首付用的XYD 28万，家里老人在老家黄冈麻城市中心有一套私房，不动产证三个月后下来，现在的思路是不是等拿到产证后做银行抵押还清XYD的那28万之外多贷两年月供出来？

回答：小城市的金融行业不发达，抵押利率偏高，如果到了8%以上，就没有必要了。 当然也要看看你的XYD利率多少，如果实在太高，可以用低利率替换掉高利率。

提问：房姐，遇到一个奇怪的问题。一个小中介A带了买家B和房东C谈价格，买家B想先付定金给房东C，5个月之后再走网签，让C先把钥匙给他。因为这5个月内买家B想把房子装修一下，再加点价格卖出去，比如给买家D接盘，到时候让D和房东C走流程网签。中介A说如果买家B在5个月后没有找到接盘的D，属于违约，赔偿房东C的损失。请问房姐： 1.这种情况房东C可以答应么？ 2.房东C有什么风险？ 3.怎么做才能避免风险？谢谢！

回答：也是我们星球内的买家吧 对方想做abc单 你仔细想想，能被职业多军看上的适合abc单的房子，是不是你价格卖低了？ 还是你不会凤变冰和卖房技巧，损失了更多的利润？ 违约金尽量写高，约定每一步的流程的准确时间，租房期间的租金等。

提问：美丽智慧的房姐好！亲戚家想自主加投资浙江绍兴柯桥区马鞍街道杭越府排屋，想听听您的意见？多少价格可入，去年高层开盘是九仟一平。新人首问。万分感谢！

回答：绍兴城市排名 排不进top20，没有人口净流入的城市，房价站不住脚。 短期有小价值，长线看不乐观，赌场也有很多人赚钱了。 但是赚钱不代表不是赌徒，有人赚到钱不改变赌场必赚赌徒的性质。 如果是自住可以入手，最好是高层，投资还是去能级更高的城市。

提问：新人首问 房姐，现在特别迷茫。沈阳土著，想把家里老房子卖了投资新房子是投资曹仲好还是于洪沈北好呢？曹仲华发1.9w清水2022年未交房，曹仲未来发展会好吗？手里的钱是该买一套曹仲，还是该沈北于洪分散投资呢？曹伸后天就开盘了，感觉对标的万科翡翠滨江去化没有预期好，所以特 别迷茫。感觉房姐对沈阳很了解，急盼指点，谢谢

回答：你好，曹仲区域定位沈阳未来高端住宅区，客群结构为长白业主升级以及全市高端改善，由于现在仍处于起始阶段，需要一段时间来成熟。自住可入，投资回报率一般。 新盘看沈北，二手淘市区。 二环内沈河区南塔、泉园、万柳、方家栏、北站、老市府、大西、金融中心，三环内的于洪新城，依然是被严重低估的板块。 可以于洪沈北分散投。

提问：美丽睿智的房姐，您好！我是续费后首问，请翻牌！

回答：你好，如果是考虑投资的话，我是觉得没有必要的 房产投资很忌讳频繁调仓，换来换去都是在一条关山大道上，保利时代自住也不错啊。 你已经有2套关山大道的稳妥型产品了，接下来需要考虑的是去一线城市，或者入手1-2套进攻性产品 如果是考虑自住，对居住环境要求特别高，那就看你自己的喜好，实在想买也可以。多开发几张房票抢，抢到后把金鑫国际做抵押首付，等楼市回暖后再出手金鑫国际。 5年后买光谷东，已经很晚了，投资风向早变了

提问：最牛房姐，新人首问:1、子弹100，坐标南京，获得南京房票，现自有昆明房产3套，无贷款，想贷款投资1套100平米以内南京房产2～3年内为孩子就业发展和自住考虑，现家庭年收入20W，但经济下行担心不太稳定，什么点入手时机如何？什么方式和方法最能增加升值空间，江北新区、江宁、城南、空港新城更有升值潜力和空间？2、另一方式：如果放弃南京房票，在昆明再购置一套，还贷压力就小很多，是否划算？经济下行压力之下，是选择在南京买房还是在昆明买房更有价值和升值空间，紧急救助房姐，请指点迷津，赐教为谢！

回答：你好，感谢赞赏！ 在南京和昆明之间选择，南京优先。 南京比较有价值的板块：河西南，江北新区，南站。 南京投资记住一个原则： 一手限价盘，哪里价格倒挂严重买哪里。追求确定收益。

提问：房姐：你好！单位的还建房，价格一万八，在杨园，可以办证。值得投资吗？

回答：你好，信息太少，无法判断 具体是哪个小区呢？ 还建房能不能买，风险在于能不能办证，开发商的话不能全信，如果不能办证，买入的房子只能住，没有涨幅，也没有任何金融属性。 如何判断能不能办证呢？ 需要弄清土地权属性质，还建房有划拨土地性质 和国有土地转让以及集体土地性质。 划拨土地性质手术齐全需要五年可以办证，国有土地转让，也就是商品房一样的，立马办证 。 如果是集体土地性质 就不能办证。 你的第一步，是需要看产证，做产调。

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