地铁口+九年一贯制学校+综合体大城，深圳这个新盘要火？

风水轮流转，深圳西部刚从热搜榜单“退下”，东部就接棒“出圈”了。

前几天，深圳东部大鹏今年首个新盘拿预售，备案均价达到了6.6万/平，最高单价达到了9.6万/平，颠覆了很多人的认知，笔者一位同行朋友都忍不住惊叹：什么？大鹏备案价都这么高了？

事实上，很多人都小看了深圳东部，今年以来，在宝中、南山二手房挂牌均价纷纷破10万/平，以及临深成交火热、价格跳涨之下，东部已经在悄然升温了。

根据链家显示，龙岗有房源成交破8.5万/平，坪山有房源成交破6万/平，注意，是成交价格，不是挂牌价格。

龙岗、坪山房源成交记录 图源链家

壹地产认为，这些龙头标杆盘的成交情况是一个明显的指向标，预示着东部已经接棒西部的板块轮动，步入新行情通道，当下，正是介入的最佳时机。

而东部最大的黑马就是坪山，根据壹地产监控的链家数据显示，过去一年，坪山二手房挂牌均价以15%的涨幅领跑东部，位居第一。

01.

从四大层面看

坪山为什么是东部最大黑马？

为什么坪山是东部最大的黑马？综合深圳市经济学会副会长、深职院房地产研究所所长邓志旺博士；深圳世联行集团股份有限公司深圳地区总经理王丹；深圳中原二级市场董事总经理玉家雄等多位专家意见，发现主要有四层原因：

首先，在“双区”和深圳都市圈建设下，坪山东部中心的地位进一步强化。

从深圳视角来看，坪山本来就是东部中心之一，根据深圳市城市总体规划（2016-2035年），坪山在官方规划定位上有了质的飞跃，和龙岗共同构成了深圳2个市级中心之一。

而当下，随着“双区驱动”时代的到来，以及深圳都市圈的建设提速，在大湾区视角下，坪山正处于深圳东部中心位置，可以辐射惠州、东莞、河源、汕尾，地位和作用正在得到进一步强化。

其次，坪山拥有深圳唯二的国家级高新区核心园区，高新产业强劲。

去年9月，深圳国家高新区坪山园区正式揭牌，坪山高新园坪山园区不仅以51.6平方公里成为深圳最大的园区，还对标南山园区，成为深圳仅有的两个国家级高新区核心园区之一。

坪山高新区体量高达51.6平方公里

在政府政策扶持下，坪山国家高新区发展非常迅猛，以新能源汽车、生物医药、新一代信息技术为代表的高科技产业取得了突破性进展，截止到2019年底，园区内国家级高新技术企业数翻了近4倍，进出口总额翻了8.6倍。

今年4月份，政府又专门设置了深圳国家高新区坪山的领导小组，由副市长挂率，跟坪山一起共同推进国家高新核心园区的发展。

这意味着，坪山是深圳未来40年发展的重要着力点，政府会倾注大量的心血和资源，坪山的城市价值会再度大幅提升。

坪山高新区效果图 图源：网络

再次，地铁开通倒计时，旧改提速，坪山步入利好集中爆发年。

坪山今年成为东部最大的黑马，和今年步入利好集中兑现年关系最为密切。

从交通来看，坪山之前手无寸铁，而现在，地铁14号线、16号线都将在未来3年内开通，届时，借助地铁，坪山的福田的时空距离将缩短至30分钟。如果现在买入地铁旁的新盘，等交房后刚好享受地铁兑现红利。

图源：深圳市轨道交通

从城市配套来看，“六馆一城”的美术馆、图书馆、展览馆已经开馆，大剧院也已正式亮相，燕子湖国际会展中心去年也投入使用。

300米高的世茂粤湾壹号已经落成，249米高的华侨城坪山文旅地标综合体也已经正式开工，一个具有国际范的东部中心，已经呼之欲出。

从旧改来看，坪山中心区的25个旧改项目有11个都已经动工，而且进驻的都是恒大、华润、华侨城、卓越、东关集团等实力强企，未来3年，随着旧改的推进，坪山的城市规划进一步兑现，城市面貌会再有一个颠覆性地改变。

坪山深圳自然博物馆招标方案 图源：深圳工务署

最后，坪山价格和价值不对等，这个落差接下来会补齐。

从前面的分析来看，坪山的城市价值很高，是东部中心，坪山高新区更是意欲成为第二个前海，但是从二手房均价来看，坪山不到4万的单价，和光明、龙华、宝安等西部片区存在很大价差，这其实和城市规划兑现阶段有关。

过去几年，大量人买入西部，就是因为11号线、大空港、会展经济等规划在一直兑现，但是现在，西部的价格已经把城市价值完全体现出来了，而坪山还处于价格和价值不对等的阶段。

随着今年坪山步入利好兑现年，接下来，购房者会向坪山转移，在这个过程中，坪山的价值和价格落差会进一步补齐，近期坪山龙头盘破6就是一个明显信号。

而且这个补齐的速度会很快，一方面，坪山剩余可建设用地近30平方公里，是深圳市可开发土地面积最大的区域之一，可以做很整齐的规划，城市价值很容易实现质的飞跃，这点就像深圳湾。

另一方面，随着坪山高新产业的快速发展，会涌入大量高新人才，产生大量富豪，这些人的消费能力极强，大概率会带动坪山房价上扬。

燕子湖国际会客厅 图源坪山发布

综合专家观点，可以发现，坪山起飞在即，当下正是介入的好时机，等过几年回头看，现在或许就是上车坪山的最低点。

同时，壹地产注意到，坪山利好兑现又有了一个明显信号，昨天东关集团官宣，坪山江边旧改的首发项目东关珺府已经快要入市了。

02.

东关集团重仓坪山

四大旧改体量超200万平

提起东关集团，可能很多深圳人都很熟悉，这家企业开发的南山乐尚林居、宝安拾悦里雅居，知名度很高，是市场公认的品质住区。

近些年，东关集团逐渐发展成为集房地产开发与城市更新为主力，集合置业投资于一体的综合性房地产开发集团，得益于前瞻性的战略眼光，东关集团一早就瞄准了底子好、爆发力强的坪山，重仓了四大城市更新项目。

据东关集团总经理段鹏透露，东关集团在坪山的四大城市更新项目分别位于江边，三洋湖旧村区，三洋湖工业区和江岭广场，总体量超200万平。

东关集团深圳布局示意图

令人意外的是，东关集团不仅在区域择址上眼光独到，在项目规划上更是意识超前。

江边片区城市更新作为四大旧中改率先启动的项目，东关集团在前期进行了高度统筹，借助二层连廊体系和地下全贯通体系，实现了50多万平空间之间的互联互通，并规划了教育、商业等多种优质配套，给购房者造了一个生活非常便捷的大城。

江边片区城市更新项目效果图

而前文提到的东关珺府，就是江边片区城市更新项目的首发之作，也是东关集团的坪山首发之作。

东关珺府位于坪山中心城片区，总建面约24.3万平，壹地产从东关集团负责人活动现场的讲话以及对项目实地考察发现，东关珺府综合素质过硬，称得上是坪山今年最不容错过的优质新盘。

03.

东关集团坪山旧改首发之作亮相

地铁口+九年一贯制学校+综合体大城

东关珺府是东关集团负责人跑遍龙华、沙井，仔细对比多个楼盘的优缺点，总结经验，沉淀精华，打磨出来的精品，整体来看，拥有5大优势：

1、项目为约53万平大盘首发之作，是抢占片区红利的原始股，潜力巨大。

根据规划，江边片区城市更新项目总面积达到了约53万平，分三期开发，拟建成集住宅、办公、商业等多种业态于一体的城市综合体，而东关珺府就是这个大城的首发之作。

东关珺府效果图

壹地产提醒，对于综合体大盘来说，这种首发之作就是市场的“先机”所在，一般而言，随着综合体的建设推进，各项配套逐步兑现，首期产品都会有很好的溢价空间，这点已经被印证了无数次。

以龙华的超级大盘壹成中心为例，2015年11月7日，壹成中心首期住宅开盘均价仅4.3万/平，前段时间最新一批产品的开盘均价达到了6.8万/平，项目的二手房挂牌价更是达到了8.1万/平。（数据源于链家）

图源链家

按照二手房行情计算，壹成中心首期入市产品5年涨幅超过88%，价值空间明显。

2、项目地段绝佳，位于坪山中心区，享受城市顶级配套。

东关珺府所在的坪山中心区，和坪山高新区连成一片，是坪山城市配套最集中、生活氛围最成熟的地方。

这里已经建成有坪山行政中心、坪山燕子湖国际会展中心、坪山大学城、文化中心“六馆一城”、坪山高铁站，接下来华侨城地标、深圳自然博物馆等项目也将落成，这些建筑每一个都是城市封面级作品。

坪山文化中心

东关珺府就位于燕子湖国际会展中心旁边，可以享受坪山最顶级的城市配套，以及坪山会展经济起飞带来的利好。

而且除了城市配套完善外，项目周边还分布有马峦山郊野公园、燕子岭生态公园，坪山河湿地公园等众多天然氧吧，休闲生态资源丰富。

这种兼得自然生态和城市人文的配套优势，注定东关珺府是坪山难得一遇的优质新盘。

3、邻近地铁16号线（在建）江岭站，交通便捷

东关珺府的交通优势体现在两个层面，一是项目距离地铁16号线（在建）江岭站约500米，是地铁口物业；二是项目交通维度覆盖面很多，集地铁+高铁+云巴+高速路于一身。

除了地铁外，东关珺府还邻近高铁站深圳坪山站、比亚迪云巴1号线江岭站（建设中）、南坪快速三期，通过这种多维度的交通路网，项目可以实现高效通勤。

比如借助地铁，从江岭站（在建）出发，2站与14号线坪山围站（在建）换乘，约30分钟可达福田中心，非常便捷。

东关珺府交通区位图

4、教育配套丰富，可享受从幼儿园到初中的一站式教育。

东关珺府自带建面约2400平的9班制幼儿园，旁边还有一所万科代建的54班九年一贯制江边学校（规划名，具体以官方发布为准），此外，项目还配备了完整的教育圈，为孩子发展提供了各式各样的教学和培训内容。

这意味着项目可以近距离享受从从幼儿园到初中的一站式教育，还能享受各种发掘潜能的定制培训，这种优越、丰富的教育资源，对于深圳家长来说，绝对是心动力爆表的配套。

5、东关集团升级之作，品质过人，开启坪山人居2.0时代。

作为东关集团25周年的升级之作，以及东关集团首进坪山之作，东关珺府是匠心研磨出来的，极具人性化关怀的优质人居作品。

项目整体建筑别出心裁地采用“S”型半开放式塔楼布局，既保证了视觉上的优美雅致，又保证了足够的通风采光，同时还让园林景观得到了最大化呈现。

为了让业主有更加舒适的居住体验，项目打造了全龄活动空间，可以满足老人、青年、孩子等不同人群的休闲娱乐需求，充满人性化考量。

同时对传统的安保、保洁、家政等物业服务进行了升级，配备了物业3.0服务，从业主衣食住行出发，提供了一个综合性平台，可以解决生活中几乎所有需求，考虑非常细致周到。

比如老人摔倒了可以第一时间报警提醒业主和物业平台，物业平台收到信息会安排相应的陪护，真正实现了让业主生老病死有所依、衣食住行有所靠。

东关珺府园林效果图

项目的人性化考量，在居住空间的打造上，体现的更是淋漓尽致，考虑到空调安装不便，项目配备了全屋空调，而且对工装要求非常严苛，所有管线都不能被看到。

此外，项目主卧门下面设置了隔音设施，达到了酒店级的隔音效果，同时还配备了智能化系统，营造了真正舒适、健康、先进的生活。

从这些魔鬼细节，就能窥见东关珺府的精工巧筑和匠心品质，正如玉家雄先生所言，东关珺府让坪山的居住产品和居住品质进入了2.0时代，是一个全新的标杆。

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壹地产提醒，当下，坪山新行情已经开启，二手房市场暗流涌动，在限价措施之下，新房性价比更高，更值得买入。

而东关珺府执掌坪山中心地段，交通便捷，自然和城市配套应有尽有，且为精装交付，是难得一遇的坪山标杆新盘，值得好好把握。