715新政本来是不会发布的？房价的高或低，跟深圳城市发展并没有太直接的联系？深圳的二手房市场其实很难“调控”？这些疑问都萦绕在近两个月以来的深圳楼市里。
但业内人士可能更容易看深圳楼市最近变动的前因后果。所以新政出台的“罪魁祸首”是房价吗？并不是！更直接的原因是市场背后的“恐慌”情绪。
楼市新政：“715新政背后的逻辑是市场情绪。”
珊瑚数据CEO梁志勇认为，一个多月前的715新政，本来是不会出的。其背后最深层次的原因，可能是深圳的定位（升级为先行示范区）发生了变化，对标城市也发生了变化，更直接的原因是市场情绪带来的。
二手房市场月过户量超过万套、网签量急剧调整、业主集体控盘等等市场现象都在新政前都有明显的体现。无论是成交还是价格，官方其实一定早已注意到了市场的变化，都有相应的有效监控手段。
但房地产市场买卖双方的情绪发生巨大变化，更像是官方出台新政的背后逻辑。深圳市无论从自身定位、规划还是各种社会资源的投入、财政的投入来说，都在“升格”，所以房价的攀升是与其相配的。谈到此次深圳715新政出台背后的逻辑，深圳的种种规划的“升格”后，房价对深圳来说显得不那么重要了。
为什么？房价的高与低都不影响深圳继续往前发展。但更重要的是，房地产市场需要一个长久健康的发展，而不需要恐慌和焦虑的市场氛围，在这里自媒体和各种媒体都承担了很重要的角色。
深圳楼市的购买力一直存在，而且房价的高与低都是一种相对主观的判断。房价带来的“人口溢出”问题，也不是深圳最需要解决的问题，最后反而是几乎全民炒房的市场氛围成了这次新政出台的最直接的原因。
他认为，深圳大部分的建筑都应该以住宅为主，而深圳的住房又紧紧与人才挂钩。从这个角度来理解，高房价对深圳来说可能不一定是件坏事。
在偏高的房价环境底下，深圳其实从人才方面来说，有利于筛选更有生产力的人群。盘活湾区更重要的是人才，通过房价这个机制打通交通、劳动力等因素，整个湾区就会盘活起来。
从城市层面上看，深圳的城中村会越来越少，但是改造后深圳能容纳更多的人口。收入水平较低的部分人口，往外迁移也是正常的。人口的问题，他提到，市民、租客不一定更要住在这么核心的地段，解决通勤的问题后，其实大家都会问题不大。
此外，他认为现在年轻人也并不太关心房价，更多的是关心居住的质量。
楼市调控难度升级但二手房是“调控不了”的？
“二手房是调控不了的。”梁志勇直言。
相对于楼市的各种“价格”，二手房市场最难调控的是“业主的行为”，比如各种业主群的集体控盘、学位的调整等等，都较难预测和进行管控。因为二手房的是在每个业主的手里的，交易价格是市场决定的。
从官方的角度来看，并不能决定其交易的价格，但可以提高其交易的成本。深圳也在考虑出台二手房的官方指导价，以正确引导二手房市场的交易行为，一旦出台，二手房市场氛围也不会被挂牌价格所误导。
房产税当然也是一种手段。按照住建局局长张学凡的说法，官方更多想通过一些标本兼治、精准施策的办法来解决房价问题。“我们不是没有手段，我们准备了很多手段。”其中列举的“持有环节”可考虑房地产税的问题，可能会根据市场，出台只是时间问题。
作为先行示范区的深圳，先行先试的可能性也是存在的。
土地供应并不是件简单的事
按照梁志勇的说法，深圳的土地供应并非像外界说的那样那么容易解决。增加住房供应，首先要提的是土地供应。
土地供应的背后考虑更多是产业、公共配套，细到学校、医院、停车场等，需要综合一系列因素的考量，所以住宅的供应并不是件简单的事。住房是住建局需要解决的，而土地供应部门又不是住建局，这个中的双部门协调又存在一定的核心目标的考量。
而说到“面粉”，梁志勇表示土地价格是市场造成的，开发商对城市、区域的未来预期很好，因此愿意将价格提高到一定程度，所以“锅”不在官方。
写字楼空置率折射了经济基本面，但未来可能会变成长租公寓？
按照梁志勇的说法，疫情影响了很多商业用房，如写字楼、新兴产业用房等的出租情况。他看好未来深圳园区的发展，相对传统写字楼来说也有配套、租金方面的优势。
“写字楼也可以变成长租公寓。”梁志勇表示，新型的产业用房，配套更好、价格比传统写字楼低，有些还配有人才公寓，所以未来也存在将写字楼变成长租公寓的可能性。
采访梁志勇是在深圳楼市调控新政出台后的近一个月后。
曾经作为深圳市住建局房地产研究中心的研究员，他曾经参与过许多深圳楼市调控政策的研究与制订，从他的角度出发，看到更多调控政策乃至深圳楼市背后的“玄机”。
现在，他作为珊瑚数据的CEO，出现在大家的视线里。对于楼市，更多是理性思考。
谈到自己的“下海”，梁志勇说起最重要的原因是离市场更近，业务更贴近市场。在官方参与政策的制订时，总会有距离感，而在珊瑚数据，通过服务政府、银行等业务，这个距离荡然无存。
*以上言论均为受访者提供。
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文章来源:乐居买房
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