2019东南亚房产投资热，有种危险的味道

东南亚再掀楼市热 · 国人海外投资须谨慎

事件：

2018至2019年，柬埔寨、越南、泰国、菲律宾等东南亚国家的房地产市场出现了继20年前亚洲金融危机后的再次火热，不少中国个人投资者及开发商均纷纷涌入购房或置地。根据胡润研究院数据，2018年，柬埔寨首都金边凭借16.7%的房价涨幅成为全球房价涨幅最高的城市，菲律宾首都马尼拉等城市同样涨幅排名靠前。此外，柬埔寨西港成为中国投资者炒地的目标。对于开发商来说，富力地产大举进军柬埔寨进行布局，并在国内打出广告语：“金边就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。”由此可见部分国内开发商对东南亚楼市的长期看好。

评析：

当前，东南亚房地产市场正处于2008年金融危机后的全球货币宽松背景下，全球房价上涨周期的板块轮动末期。

对于中国投资者来说，其海外投资的首选目标是澳大利亚、加拿大、英国等发达国家的优质房产，这些国家的房价也在本轮周期中涨幅较大。

然而，2017年以来，这些发达国家房价开始陆续见顶下跌，便使得许多中国投资者将目标转向菲律宾、缅甸、柬埔寨等发展中国家。

在近几年全球经济增长乏力并且资产价格处于较高估值的背景下，部分东南亚国家仍保持相对较高的经济增长速度并具有相对较低的资产价格。

此外，部分国人被中国本轮房价上涨激发出很高的投资热情，但很多城市近两年来陆续降温，于是有些人转战东南亚市场。需要指出的是，这些国家房地产市场正处于板块轮动末期，未来几年可能面临降温的风险。

此外，这些国家社会和金融体系较不稳定，并具有一定的法律和政策风险，投资者需保持谨慎，谨防再现当前东亚金融危机爆发后的楼市惨剧。

关于西港，我在9月时写过一篇文章，主要观点如下：

西港，与海南（也可聚焦于海口）的相似点，兼与深圳的不同点：

1、国家支持经济开放，政策红利较大。（深圳相同）

2、原来以农业为主，经济基础薄弱，本地人少，外来人多，外来人潮起潮退。（深圳相同，但来深圳的打工者最终多能扎根）

3、经济发展思路上，目光短浅，急功近利，不以最重要的第二产业为主，却以华而不实的第三产业为主，妄想跳过第二产业阶段，直接进入第三产业阶段，全球都没有先例呀。（深圳不同，早期傍着香港大腿，大力发展出口加工）

4、投机炒作之风盛行，人们竞争追逐短期暴利，人心浮噪，三观不正，社会风气败坏。（深圳不同）

5、房价地价暴涨，房地产炒作盛行，炒地皮、炒楼花现象突出，最终滋生较大的房地产泡沫并破灭。（深圳不同）

另外，西港的社会管理能力低下，官员贪腐赤裸深重，土地制度与交易混乱。这比当年海南的情况，还要更严重！额外助长了房地产泡沫。

另外，还须向各位粉们提示一点：

在法制健全、市场规范的国家，个人投资房产的原则：地段、地段、地段。
而在柬埔寨、越南、泰国、菲律宾等东南亚国家，原则是：企业、企业、地段。
选错了企业，即便是项目位于首都的中心区，也可能烂尾，或交不了房。
即便交了房，建筑质量和小区配套，也会远差于预期！
比如，某知名国际大房企，在越南胡志明市（类似上海在中国的地位）开发的一小区，品质优良，老外扎堆租住，房租远高于周边小区，租金收益率能达10%，而且一房难求。
国内散户投资者，最大的毛病是贪便宜，去东南亚投资也会犯病，但其面临的风险远大于国内！
不懂这一点，亏死在东南亚，也不稀奇。再过几年，市场退潮了，等着看戏吧……