半年才卖100多套？豪宅是别人的美梦，却是世茂的噩梦？

这几天，深圳楼市又迎来一波小高潮，网红盘天健天骄北庐、华润四期、嘉富宝禧花园以及风很大但最终并没有日光的星河荣御前后脚接连拿预售，深圳“打新人”又开启了抢房模式，把握住2020年这为数不多的最后的机会，努力上车。还好天健天骄北庐和华润四期都是无房者优先，也算是给了许多“打新者”一点新希望。

网传此次只推出1171套的华润四期，前期意向买家多达40000余个，但华润公布的销售方案中显示，将会控制此次认筹人数，尽量将中签率控制在10%左右。这也就意味着要从这40000多个意向买家中，先刷掉有访客，再挑选无房客，从积分和社保上层层筛选比较，堪比一场大型选秀现场。

但有人热热闹闹，就有人冷冷清清。作为福田区梅林区旧改项目之一，打着“豪宅”旗号问世的世茂皇庭裕玺在6月16日就已经拿预售，但5个月过去了，223套的房源里还有100套左右没有卖出去。在全城转介的情况下，效果依然不理想，甚至连转介的销售都不会向客户首推这个盘。同样是豪宅，世茂皇庭裕玺和天健天骄北庐及南苑有着差不多的位置，为什么世茂皇庭裕玺的境遇就如此尴尬？是周围的农民房环境？还是略显尴尬的户型？抑或是“德不配位”的价格让人望而却步？

下面小编就从区位、产品、价格、投资等方面深入分析一下世茂皇庭裕玺为什么这么冷清的原因。

区位—在城中村里拔地而起的豪宅？

按照规划，梅林区共有17个旧改项目，建面超过300万㎡，主要是以产业为主，住宅用地只有三个，一期是绿景虹湾，二期就是世茂皇庭裕玺了。

世茂皇庭裕玺位于梅林街道梅丽路与梅华路交汇处，是深圳智谷核心腹地，落位于福田CBD、香蜜湖金融街之上。而梅彩板块作为福田区八大升级片区之一，积聚发展以人工智能前沿技术应用为核心的创新型产业，未来融入北部智能科技产业带，是非常有潜力的一个片区，按理说，这个区位是不错的。

但当你实地考察世茂皇庭裕玺的具体位置时，它的位置似乎并没有想象中那么好，各种缺点纷纷暴露了出来。

首先，是楼盘周边的环境问题。由于梅林是福田南区发展起步相对较晚的的一个区域，商品房分布较少，除绿景虹湾外，其它大都比较老旧。据网友爆料，楼盘附近晚上都是摆夜摊的，并且附近旧厂房扎堆，“无豪宅基因”。

但世茂皇庭裕玺项目的定位是轻奢，一直以豪宅自居，走的是高端路线，但这种周边的城市面貌，颇有些城中村里建豪宅的意味。而且，项目四周除了部分楼栋属于下梅林旧村改造范围，其余大部分楼栋并未纳入拆迁，这也就意味着，未来至少5年以上，入住该豪宅的业主们都要享受着270°大视角的城中村风景了。站在自家的阳台上，向外一望，全是杂乱拥挤的老旧城中村风景，不知冲着“豪宅”名号去购买世茂皇庭裕玺的购房者们，心里会是怎样的感受。

当然，不可否认的是，梅林商圈的居住氛围比较浓厚，生活方面也很便利。但因小产权房较多，所以在此居住的人群结构较为复杂。略显老旧乱的周边氛围和复杂的人群结构，真的是豪宅应该有的配置吗？还有微博上的网友吐槽看房体验差，停车停到村子里去了，直呼“管理混乱品质低”。

其次，在交通出行方面，整体来说，梅林片区道路交通比较便捷，但由于背靠塘朗山，整体上商圈有点儿像一个“窄口瓶”，所以导致出行都集中在南向，早晚高峰通行压力大，非常容易出现拥堵的情况。对于每天上下班通勤的“打工人”们，感觉非常不友好。

而且中介在推世茂皇庭裕玺这个盘的时候，也连说这个盘位置不够好，“是一个小山坡”，劝顾客去看别的位置更好的盘。

产品—既不是大平层，也不是小公寓，尴尬

说完外部环境，我们来看看内部的房型。

据了解，此次世茂皇庭裕玺主力推的是面积在120-250㎡的户型，分别是，120㎡大两房，170㎡大三房，以及250㎡大5房。A座30层、B座20层，三梯四户，C座28层，三梯三户。

那么问题来了，就像是这位微博博主吐槽的一样，标榜着“豪宅”名号的世茂皇庭裕玺既不是大平层，也不是小公寓，房型面积段处于一个中间的尴尬阶段。真正想要住豪宅的购房者不会买120平两房，但是普通人入手120平两房又会觉得实用性不够。

同时，在户型设计方面，世茂皇庭裕玺似乎也差强人意。拿250㎡五房二厅四卫来举例。我们可以看到，保姆房自带一个卫生间，但客卫和保姆房仅有一墙之隔，暂且不说保姆房被卫生间包围，就说客卫和保姆房的位置也确实有一些尴尬。并且小编注意到，保姆房是距离大门最远的一间房，这个位置似乎也并不太理想。

价格—均价8.85万，不如去买旁边绿景虹湾的住宅？

根据住建局官网显示，世茂皇庭裕玺此次推出的产品以大户型为主，户型建面约121-279㎡，均价约8.85万/㎡，单价区间在7.6-11.6万/㎡，总价区间在942-3461万/套。作为商务公寓，既不会像住宅一样，在学位加分上有优势，也没有很亮眼的特点，世茂皇庭裕玺这个价格可真的是有点贵。

看看它周边的二手房价格，从6万/㎡到11万/㎡不等，虽然基本都是90年代的小区，但这些二手房至少都是住宅类型的小区。而皇庭世茂裕玺项目整体均价8.85万/㎡，并且还是商务公寓性质，确实是有点贵了。那么问题来了，有这个预算的话，去买旁边绿景虹湾的住宅，似乎更加划算一些。

图源：贝壳找房

投资价值—租金高，总价高，投资方面实在让人“爱不起来”

既然说到了价格，那我们就来分析一下到底什么人会买世茂皇庭裕玺这种项目。

首先，这是个公寓，一般刚需都不会入手，而且从户型来看，也不像是刚需上车房人群喜欢的样子，毕竟120平两房，170平三房，实用性实在是不够高。那也就是说，一般买这个项目的都是想要投资的。那么问题来了。既然是要投资，那就需要现金流，世茂皇庭裕玺这个项目总价近1000万起，也就是说最少要付500万的首付，大约2.6万的月供，这么大的成本，光靠租出去，怎么算都赚不回来；而且户型大，120平起步的房子门槛有点高，而且只是两房，租金肯定不会便宜，谁会来租？这是个问题，所以出租的受众必定很局限，与附近普通的房源相比，租客范围会大幅减少。说完租，我们最后来说说卖的问题。公寓本身交易税费就比较高，而且这个盘又是大户型，总价近1000万起，将来能接盘的客群实在是不多。

才入驻深圳不久，世茂的短板是旧改

今年6月28日，世茂海峡发展公司湾区运营中心总部入驻深圳前海世茂大厦。据悉，早在2017年12月6日，世茂股份便以239亿在深圳夺地，竞得位于深圳龙岗大运新城核心商务区的深港综合体项目的国有建设用地使用权，以此助力布局大湾区战略。但在这之后，沉寂了许久都并没有新的动作产生。

直到去年，根据世茂集团发布的公告称，2020年，世茂集团在深圳共有10个地块，大部分为商业、公寓和写字楼。除了世茂皇庭裕玺外，世茂集团在去年曾在6月先收购了泰禾集团的地产项目，后又一次性收购了粤泰集团旗下5大项目，淮南公园天鹅湾项目、淮南洞山天鹅、广州天鹅湾二期项目、广州嘉盛、深圳横岗贤合村旧改，其中只有一个项目在深圳，那就是横岗贤合村旧改。据了解，由于市政府常务会通过的《深圳市已批未建土地处置专项行动方案》（下文简称“《方案》”）规定，土地因企业自身原因闲置一年，或曾因企业自身原因经过闲置土地处置且再次构成闲置的，政府将依法无偿收回土地。在此压力下，粤泰集团因为内部传出资金链紧张等问题，在短期内不能承担该项目，所以为了保证项目继续下去的方式，才找了世茂集团来接手。

贤合村旧改项目的范围为：东至贤东街、西至卓越城市中心花园东面围墙、南至红棉一路、北至新红棉路（已规划）的闭合区域，占地面积145872平方米，拆除用地面积122,259.1平方米。目标项目拆除范围内永久建筑物现状建筑面积约为310,135.54平方米，需拆除320栋房屋。该旧改项目距离3号线地铁横岗站比较远，但离在建的地铁14号线的四联站比较，直线距离约600米。据了解，目前签约率约在70%，预计4-5年就能交楼，周围的二手房价格比较低，均价在4万左右的水平。

来源：贝壳找房

以世茂集团目前的形势来看，除了在龙岗有旧改项目之外，还分别在福田、宝安区、龙华布局了旧改项目。以前一直以商业、公寓和写字楼为主要产业的世茂集团，在旧改方面存在短板。世茂拥有10500亿元货值，其中旧改占比不到1成。虽然号称有3800亿的土地储备在大湾区，但似乎在深圳的部分并不多。跟其他开发商比起来，世茂在深圳的投入实在是有些微不足道。

今年一月，世茂集团和福晟集团进行战略签约。世茂、福晟、东方资产形成4:3:3（一说4:4:2）的股权合作模式，涉及福晟集团旗下87个项目。直到合作之后，将福晟集团的旧改资源纳入，世茂在深圳的旧改土储短板状况或许才能够得以改善。但在旧改方面并不见长的世茂集团，此次在深圳的旧改项目会达到预期的理想效果吗？似乎只有时间才能说明问题。

最后总结一下，深圳的楼市是很热，也很火，日光的现象太多了，深圳人都见怪不怪了。但很奇怪的是，就是有一些楼盘，因为这样那样的原因，去化得比较慢。那么在深圳楼市这么火热的情况下，如果真的有盘存在去化率低的情况，那大家就要擦亮眼睛了，必定是有硬伤在身，才会如此不受深圳的市场“待见”。

就像世茂皇庭裕玺，周围环境过于杂乱，城中村建豪宅的既视感，户型方面也存在这一些问题，并且价格有些高，性价比不如旁边的绿景虹湾住宅，甚至是在投资价值上都存在着不少的问题，像这样的楼盘，也难怪买了5个月才卖出去100多套了。

同时，世茂集团对于旧改似乎还处于一个“新手”的阶段，新成立的世茂海峡区域公司，就算整合了福晟集团的资源，又如何在管理上处理各个区域事实上存在空间上的重叠，双方又该如何避免内耗，这也是值得关注的问题。

资料来源：深圳房地产信息网，微博