惠州，马上要咸鱼翻身了？

每天一篇楼市干货

大胡子说房——咸鱼翻身！这个跌了50%的地方，要开始涨了

三四线城市没有投资价值，但唯独一种三四线，它们有一个共同的名字：

环一线。

它们是超级大城市发展过程中的产物，经济越往前发展，人口越稠密，资源就越不够用，最快的解决方法就是往外扩，也就是共享资源。

这种捆绑关系有一个特质，就是一线城市怎么样，旁边的环一线也会跟着走。

老大哥经济实力越强劲，则环一线城市就越具投资价值，而一旦老大哥调控，环一线城市也会相应受到波及，所以要读懂环一线城市的楼市，就要先懂他们的老大哥。

北京从2017年初开始出台调控后，房价开始进入调整期，期间一直开启阴跌模式，最大跌幅达到15%-20%。

（2019年北京相比2017年各区房价下跌情况）

北京出台调控后，环京的几个县也马上跟上，燕郊、保定、廊坊要求必须交满3年社保才有购房资格，且各县的社保名额互不相通。

调控一出，燕郊马上就在调控政策下打出原形，从最高的4.2万跌至1.7万，简直腰斩，这个曾经是环京楼市中最耀眼的“明星”，在北京和燕郊双重的调控密令之下，投资客逃的逃伤的伤，直到现在燕郊还没缓过来，二手房均价还维持在1.8-1.9万左右。

然而北京最近几组数据似乎在说明，北京楼市要开始复苏了。

6月北京房价环比上涨1429元/㎡，涨幅2.31%，5月环比4月涨幅3.15%，这是北京从2018年7月以后，首次出现的连续两月房价上涨，北京已经三年没有这么大的涨幅了！

过去3年北京房价一直被按压，除了317调控抑制了需求之外，还和北京17年推出的限竞房有关，通过限价和五年限售让房价回归理性。

但最近限竞房的地块供应开始缩水，不限竞地块成交开始增加。

来自克而瑞机构数据显示，2020年上半年，北京成交31宗宅地，其中不限价地块成交占74%，限竞房用地仅有6宗，占19%，仅分布在昌平、房山、黄村板块。

土地市场供应的结构改变，意味着接下来新房供应的市场格局也会改变，未来市场上的新房供应将从限竞房变成非限竞房。

7月22日，丰台大瓦窑两宗不限价宅地分别被首创、远洋+城建收入囊中，总成交价为77.6亿元。此前，在今年5月，合生创展豪掷179.6亿元，“包圆”分钟寺三宗不限价宅地，最高楼面价达7.6万元/平方米。

面粉贵了，这意味着接下来入市新房价格自然是水涨船高，限竞房供应的减少加上土拍价格的上涨，北京房价上涨苗头已经显现。

经过3年的调整期的北京楼市，怕是要开始慢慢复苏了，这对于环京楼市而言也是一个极大的机会。

老大哥涨，环京自然会涨，尤其是距离北京最近的燕郊，李老师在之前的直播课里提及燕郊已经可以入手了，当下的燕郊已经挤过一轮泡沫，再往下跌的空间已经不大。

北京房价开始有复苏苗头，环京也会立马跟上。

再看上海，一个字，稳。

从2017年公认的政策调控年开始，上海楼市在各种打补丁式的政策下，进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时代，上海房价也开始平稳发展，哪怕近一年来上海的房贷利率是四大一线城市中最低的，也没能刺激上海的成交。

上海稳，按理说环沪也得稳。但实际上2016年以后上海都市圈却出现了内冷外热的景象，上海热度向下，但环沪楼市行情却一路向上。

不是说小弟像大哥吗？

环沪的热主要是2016年“沪九条”发布，二套首付比例调高至50%，非上海户籍购房从2年提高至5年，措手不及的沪漂以及大量的投资需求开始往外扩散，由此环沪地产的喧嚣也拉开了序幕。

虽然昆山、太仓在2016年10月开始出台限购，外地人限购1套，需要1年社保，也没有让环沪城市像北京那样大跌，昆山、太仓近一年的涨幅还超过10%。

因为老大哥都足够稳，和北京阴跌不同，上海这些年房价很坚挺，哪怕在调控后，上海近4年的涨幅也超过10%，上海不跌反涨，小弟当然还能涨。

当下上海楼市非常稳，已经达到上层预期，再次打压的可能性不大，所以大概率是稳中有涨。

而小弟也一样，会稳中有涨，且涨幅大概率会跑赢上海。

最后广深，两个老大哥特质差得有点远，广州稳重低调，深圳热情激进。

广州版图大，内部分化明显，增城从高位开始回落，而珠江新城也还在上涨，地方多供应多，广州的二手房均价也被平均。

本以为隔壁的深圳跌倒（被调控），广州今年怕要吃饱了，结果724开了座谈会，今年楼市基本已经被定调。

广州楼市当下确实很健康，但健康和不会涨是两回事，广州有潜力，但短期是缓涨。

（数据来源：中国房价行情网）

老大哥如此，抱紧广州大腿的佛山自然只能更低调了，佛山本身内生经济动力不弱，民富程度也不低，但低调沉稳的个性像极了广州，注定佛山不喜欢炒概念，也没有暴涨的基因。

而环深也分两个梯队，东莞、惠州、中山和珠海，后者更多是靠深中通道和深珠通道来拉近和深圳的关系，而东莞、惠州更多是地理位置的亲缘。

深圳年初疯涨，而东莞也被深圳催热，涨幅甚至超过深圳，惠州的大亚湾有项目备案价更是涨到2.9万/㎡，典型的大哥涨，小弟也跟着涨。

但大哥715紧急开启最严调控，东莞725再次加码调控，要求二手房也要1年社保、并且限售加码1年，比起环京和环沪的3年社保，东莞调控下手很轻，更大程度还是表明忠心。

中山此前我已经说过，价值不大，珠海倒是有想象空间，但房价也比惠州要高，当下环深没被调控且还是低价的，有且只有惠州。

深圳当下被限，但无法扭转房价上涨基因，除非深圳真有魄力扩容，否则高房价无解，有此大哥，临深的东莞惠州自然就能继续涨。

这类环一线城市因为天生地理优势，我认为是具备长持投资价值的，四大环一线城市中，价值排行是：环深＞环沪＞环广＞环京。

最具有暴击幻想的肯定还是环深。

很简单，我们先看环上海的都是哪些城市：南京、扬州、南通、镇江、常州、无锡、苏州、杭州、绍兴、宁波。

而环北京是：燕郊、三河、香河、大厂、固安、保定、廊坊。

环广深的是：东莞、佛山、惠州、珠海、中山

拿掉北上广深，环京只有一条北京的大腿，调控一来泡沫就破，而环沪除了上海还有强二线的大腿，深圳更有几个产业极强的三线城市，孰强孰弱，一看就可明了。

但上海有个致命弱点，那就是上海设置有人口红线，“上海2035规划”中，将严控“人口红线”放在第一位。

从今年开始上海常住人口将被控制在2500万，未来15年直到2035年，常住人口的上限还是2500万，人数不再增加。

上海未来人口总规模基本陷入停滞，大哥没人，环沪城市如何谈人口流出接盘？

只有深圳做到了人多地少，不缺先行示范区的概念，城市年轻有活力，有IT科技概念，好炒作，又不像北上那样有人口红线设置，深圳落户依旧宽松。

有人、有概念、供应又稀缺，房价怎能不涨。

深圳能涨，环深城市必然能涨，所以环一线城市价值中，价值最大的是环深。

东莞已在高位，又有调控打压，入手已难，当下有且只有环深惠湾还在低价，没有燕郊式暴涨，也不像东莞被调控。

不过惠湾真的太大了，真的要挑对好的项目和房子，否则宁愿不买也不希望你买错。

没有产业、没有持续性人口流入的区域或城市，高位的价格最终会崩掉，时间早晚而已，但环一线城市却能在城市化进程中分享红利，这也是未来都市圈和城市群发展的必然方向。

所以环一线投资，必有价值。