一个深圳旧改项目的流转史 佳兆业潜入三井银包厂

观点地产网 在早已进入土地存量市场的深圳，旧改一直是房企重要的扩储方式，而隐藏于其中的企业往来，也让这个行业充满了魔力。

一个星期前即3月12日，深圳市光明区光明街道2020年重点项目集中开工仪式在佳兆业旗下三井银包厂城市更新项目现场举行。据深圳佳兆业官微披露，佳兆业集团执行总裁、深圳区域主席兼总裁李海鸣以“项目单位代表”身份出席并发表致辞。

佳兆业形容三井银包厂改造项目是集团深圳北进战略的“重要桥头堡”，该项目是光明街道集中开工的9个项目之一，位于光明中心区，紧邻在建中的地铁6号线光明大街站，用地面积2.9万平方米，总建筑面积约18.9万平方米。

三井银包厂旧改作为已经推进多年的城市更新项目，如今跨过申报、立项、规划、拆迁等流程，即将步入开工建设阶段。但鲜有人注意到，在过去相当一段时间内，该项目流传于市场的说法都是由益田集团开发。

即便在今年3月之前，这个旧改项目也是以另一个案名出现在公众视野--益田光明假日荟。

如今，项目的开发建设权似乎一夜间转移到了“旧改大王”佳兆业手里。

实际上，将三井银包厂的旧改史一层层铺开，会发现更多隐藏在其间的细节：除了益田、佳兆业，还出现过华侨城、鸿荣源的身影。不同企业间的聚散离合，都是整个深圳旧改洪流泛起的水花。

据观点地产新媒体了解，三井银包厂曾被列入《2014年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，2016年底项目规划（草案）获公示，当时规划拆除用地面积3.89万平方米，开发建设用地面积2.8842万平方米，计容总建筑面积13.88万平方米，其中住宅占8.34万平方米（含保障房1.92万平方米），商业、办公及酒店4.71万平方米。

根据2018年12月深圳光明区城市更新局的公告，三井银包厂片区旧改拆除范围土地物业权属主要为光明集团、深圳宝安区光明顺达五金制品厂及私人业主吴文胜等所有。

而一家名为“深圳市保润房地产开发有限公司”（下文简称深圳保润）完成了项目相关土地、房屋等的收购和搬迁补偿协议的签订，因而获确认为项目实施主体。

深圳保润前身为“深圳市光明晖房地产开发有限公司”，最早成立于2013年12月，2014年经过投资人变更后，分别由深圳光明房地产开发公司、深圳市将才房地产开发有限公司持股30%、70%。

此后，情况继续发生演变。其中在深圳市将才房地产开发有限公司方面，2016年陈铿帆入局并持股93%，他是鸿荣源旗下深圳市鸿荣轩建设工程有限公司董事长；2017年，益田集团入股，并持有20%股份。

2017年12月，华侨城增资扩股光明集团并持股51%，据此这家央企透过光明集团间接控股深圳光明房地产开发公司。

尽管益田集团间接只持股深圳保润14%股权，但这并不影响它在三井银包厂旧改的主导地位。

在早期，三井银包厂旧改曾被定名为“益田光明假日荟”。2018年1月，中建二局一公司深圳公司官微披露，中标益田光明假日荟项目的部分建筑业务，当时该公司也明确表示，项目总建筑面积18万平方米，业务单位为益田集团。

当市场开始觉得事情已经“大结局”的时候，进入到今年，三井银包厂旧改再度出现了新的变化。

工商登记信息显示，佳兆业已透过深圳明光玖远实业发展有限公司持有深圳将才20%股权，陈铿帆持股则降至60%，变更时间不详。此前1月初，市场流传的版本仍是陈铿帆持股80%，因此结合起来推测，佳兆业入股时间或是近两月内。

一位接近佳兆业的人士向观点地产新媒体证实，该公司旗下旧改清单里的确有三井银包厂项目。

数据来源：企查查，观点指数整理

也就是说，经过一连串的股权变更，深圳保润分别被华侨城、陈铿帆、佳兆业、益田持股，对应权益分别约30%、42%、14%、14%。

另一条线索则指向了一种进一步打乱上述持股格局的可能性。

1月15日，持续剥离非核心资产的华侨城在上海联合产权交易所挂牌深圳保润30%股权，评估值5.6764亿元，转让价格5.68亿元。截止到2019年11月底，深圳保润营业收入为零，净亏损869.72万元；资产总计3.52亿元，负债总计3.31亿元；截止到去年6月底，标的企业应付转让方的股东借款本金为1.21亿元。

这个挂牌公告并没有吸引太多注意力，即使成交也显得低调。2月27日，深圳保润30%股权以底价转让，公告未披露买家的身份。

数据来源：上海联合产权交易所公告

不过，接近华侨城的人士在接受观点地产新媒体采访时表示，深圳保润30%股权买方是佳兆业。

至于益田集团是否已退出项目一事，该公司一位中高层人士回应时仅表示“不清楚情况”。

目前深圳保润尚未出现工商信息变更，佳兆业、益田等旧改玩家的真实持股量仍需要进一步厘清，但无论如何，这或许都不能改变三井银包厂旧改主导权已经易主的事实。

从项目进度看，今年初三井银包厂旧改4宗地块便已全都获得建设许可证，3月5日，项目获得施工许可证，施工单位为广东星辰建设（集团）有限公司。

3月12日开工仪式上，星辰建设总经理也以“施工单位代表”身份获得发言，“项目单位代表”佳兆业李海鸣则表示将把项目建造成“科技、生态一体化社区”。根据佳兆业披露的效果图，三井银包厂旧改规划的模样已与益田光明假日荟大相径庭。

结束数年长跑即将进入开发销售之际，却将项目主导权拱手相让，在从事过旧改的人士看来，这种现象并不稀罕。他对观点地产新媒体表示，比如企业资金紧张，很可能就会出让开发操盘权，相当于旧改权益提前贴现处理。

正如商场的每一次决策都是基于自身利益的最优考虑，出让三井银包厂旧改后，益田或许会将更多注意力集中于罗湖木头龙旧改。3月4日，木头龙小区历经十年终于进入建设阶段，该项目总建筑面积68.79万平方米，定位为益田假日广场升级版。

反观佳兆业，该公司曾自2013年便与深圳光明新区签约，与京基、宏发、卓越等涉足对新区7大更新片区共775公顷土地进行升级改造，但鉴于旧改转化时间长而迟迟没有落子。如今透过三井银包厂旧改，佳兆业在光明新区初步打开了局面。

目前光明区项目已有金融街、中海、绿地、星河等房企进驻，但在售项目较少，包括星河天地、勤诚达正大城、龙光玖龙台等均价集中在4-5万元/平方米上下。以此粗略估算，剔除商业、办公、酒店等部分，三井银包厂旧改住宅部分将为佳兆业带来几十亿货值。

除深圳以外，3月18日，佳兆业在公开市场也以总价24.6亿元竞得东莞厚街镇汀山社区地块，楼面单价1.26万元/平方米刷新厚街地价纪录。此前，该公司已在东莞开发9个项目。