“宇宙中心”龙华,是不是已经到天花板了

“年前不买房，一年又白忙”深圳人民用满满的行动力催生了2019年“现象级”的深圳楼市。

这一年，深圳新房住宅总成交面积约372.45万平方，这是2016年“深八条”调控政策后，深圳新房成交面积首次突破300万平米。这一年，深圳共成交37884套新房，同比2018年上升28.9%。楼市的火热也造就了不少日光盘的诞生。

据统计，2019年深圳共诞生了9个日光盘，其中：南山1个，福田2个，宝安2个，光明3个，深汕合作区1个。很明显，市场更多的是把眼光放在了宝安和光明。在2019年深圳成交3.7万套新房住宅，光明区和宝安区的成交量合计就承包了1/3，并位列深圳十区中成交量的第2、3位。尤其是光明区，去年新增供应仅26.48万平，但成交量却高达53.52万平，成为全深圳楼市最靓的仔。反观全年供应面积排名第二的龙华，却未能挤进最热成交片区top5。

这让购房者们开始怀疑：曾经的宇宙中心，2019便到了天花板吗？

宇宙中心被沙井光明吊打龙华的火爆，离不开明星项目撑腰。2016-2018年，龙华的部分单体项目连续3年夺得新房住宅成交套数TOP1，但2019年却让步给了沙井。而且，龙华单体的最好表现，已经跌落到深圳的第七名。沙井和光明等明星网红盘的出现，说明了不是深圳市场不好，而是龙华被市场”遗忘”了。

新房供应从一定程度上也影响着新房成交量。2019年新房供应前三甲为龙岗、龙华和宝安。其中，龙华新供应7969套住宅，全年共成交3575套；宝安全年共成交8752套新房，已经远远超出新增供应的5903套房。从数据上看，相比宝安区的供不用求，很显然，2019年的抢房焦点并不落在龙华区。据圳在买房统计，龙华去年一共上新8个住宅项目，从8个项目开盘当天的数据来看，去化不到50%的楼盘就占了4个。

从成交数据上看，深圳人民在宝安区安家的意愿更强烈。只是没想到，往年成交量一直位居光明之上的龙华，去年的成交数据却跑输光明。

最明显的是2019年的一个周末，深圳四盘齐开，光明区的勤诚达正大城三期等项目，龙华区的龙光玖誉府等项目。从目标客群上看，这几个楼盘对标的客群和资源配套相差无几，结果却截然不同，光明的两个新盘开盘即售罄，对比之下，龙华的去化率则有些难堪。龙华和光明，同为深圳近年来崛起的新秀，光明用“秒光”证明了它的价值，龙华虽有1盘去化七成，但在光明“双百”的成绩下，显得不足一提。

开盘去化成绩两极分化，是龙华对购房者来说，已经没有吸引力了吗？当然，龙华楼市今年也不是毫无亮点，从二手房的学位房到新房金茂府，至少龙华的房价已经成功解锁了10W+的新成就。

龙华“宇宙中心”今何在深圳十区中，为什么总会有一些地区特别火？从现阶段南山科技园和超级总部基地需求溢出，成就了光明，我们总能看出一些门道。龙华以前为什么会遭到疯抢，很大一部分原因是因为福田上班族需求的外溢。

2013-2015年，龙华房价3年累积涨幅全市最高，在这段时间，开发商也愿意以面粉高过面包的代价去拿地，也是对龙华从福田睡城进化到宇宙中心，最大的认可。龙华的三代地王，见证了龙华房价从“3”字头迈进“5”字头，再翻倍到“10”字头的新台阶。2013年，中海地产以38.2亿的价格竞得龙华民治地区的“双料”地王见证了2014年龙华房价破”3”。

2014年，龙光地产以46.8亿元的价格竞到白石龙地王，见证了2015年龙华房价破“5”。

2016年，电建集团和金茂联合以82.9亿元的高价拿下上塘商业用地，开创了龙华首个十万新盘。也是在2015年，龙华被给予厚望，成为了“宇宙中心”。在这一年，你不用在深圳买房，顺着网线也能感受到深圳人民在龙华抢房的热情。

△2015年龙华某楼盘开盘现场

2015年，龙华不断在上演抢房大战，数千人抢几百套房已成常态。

4月11日，星河传奇推出152套房源，均价3.7万元/平方米，数百位市民冒着夜雨通宵排队。

4月26日，港铁天颂推出641套房源，均价3.6万元/平方米，现场约1500人抢房。5月23日，中海锦城推出719套房源，均价4万元/平方米，现场约3000人抢房。彼时，三年内房价已经翻番的龙华，已不再是价值洼地，但仍遭到疯抢。眼见他起高楼，所以抱有疑惑，为什么龙华当年那么好，如今却略显乏力？是不是龙华已经到了房价天花板？

△ 华业玫瑰四季馨园开盘现场

龙华到天花板了吗？2019，为什么不再是龙华，是不是龙华已经到了房价天花板？圳室长觉得离不开这四个方面：

1、迈入10W+的龙华，如今已经失去了价格优势，导致性价比被购房者质疑。当年买龙华，很大程度上与其价格有很大关系，尤其是作为福田后花园，龙华的价格优势更是明显，吸引了大量福田购买力的外溢。但现在沙井和光明，相比于南山却依然有很大的价格优势。

2、龙华没有故事可以讲了。相比于光明科学城和空港新城，龙华打造中心枢纽的故事已经讲了好几年了。缺少新故事，缺少新概念，所以相比光明和沙井，龙华的政策红利已经失去了色彩，用投资圈的话说，就是风口不在这里了。

3、龙华片区升级不明显。如果没有风口，那就靠硬实力撑起身价。但是尽管房价上已经排名深圳前列，可是龙华的生活体验，商业配套，学位医疗，公共建设，以及轨道交通，都依然处于一个相对停滞的阶段。

当然，龙华是不是到了天花板大家一定有不同的见解和分析，评论区等你们的真知灼见！

<文中数据来自:深圳中原研究中心、美联物业全国研究中心>

来源：圳在买房