“豪宅线”上调，业内判断短期改善房将量价齐升

文｜谢斯临

双十一当天，深圳的购房者迎来官方送的一个“大礼包”。

昨日早间有消息传出，从11月11日起，深圳将不再按照以前各区的豪宅线标准征收增值税，新的征收标准为建筑面积144平米以下，小区容积率高于1.0的住宅，满两年免征增值税。换言之，深圳“豪宅税”不再与总价挂钩。

随后，深圳市房地产和城市建设研究中心主任王峰在接受媒体采访时，正式确认此则消息。

王锋表示，本次深圳对普通住房标准的调整，是多年以来广大普通居民的诉求。在经过2016年房地产市场的波动以后，房价上涨了，标准也比较高，如果还按以前的标准去执行，对于首次购房的刚需家庭来说在增值税方面会有很大负担。

“经过充分的研究论证，此次出台的政策与其他城市一样，按面积和容积率计算，这样更有利于保障刚需家庭的购房，对投资进行严格抑制。”

王锋还强调，这次政策的执行有利于房产市场稳定，整体的调控目标（限购限售）没有变，还是按照稳地价、稳房价的目标进行。

此前，深圳执行的旧有标准为深圳市规土委公布的《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》。

普通住房的价格标准是罗湖区每套总价390万元及以下，福田区每套总价470万元及以下，南山区每套总价490万元及以下，盐田区每套总价330万元及以下。

宝安区每套总价360万元及以下，龙华新区每套总价320万元及以下，龙岗区每套总价280万元及以下，光明新区每套总价250万元及以下，坪山新区每套总价200万元及以下，大鹏新区每套总价230万元及以下。

根据贝壳找房数据，目前坪山新区二手房均价约为3.4万元/平方米，换言之，购房者在坪山新区购买二手房时只要户型超过59平方米，就会被旧有政策定义为“豪宅”，需要缴纳一定的增值税。

深圳中原董事总经理郑叔伦表示，上一次豪宅税标准在2015年出台，时至今日已经大大不符合深圳住宅标准，普通住宅豪宅化非常的严重，大大打压了刚性需求，在目前刺激刚需背景下，豪宅税的变动在预料之中。

他认为，从新出台的标准看，取消了各区的总价限制，只对面积做了限制，非常大比例的房源从豪宅变为普宅，对于改善性需求来说是大利好。

事实上，这并非深圳第一次对豪宅税进行调整。纵观深圳楼市历史，这样的调整历经几个时期。

最早在2005年6月1日，随着营业税征收新政的实施，深圳对普通住宅与非普通住宅作了区分。按当时标准，普通住宅为“住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的住宅。

2006年5月，深圳第一次从价格上划定了可享受优惠政策的普通住宅标准。依据该份标准，罗湖区的单价为11000元/平方米以下，福田为11500元/平方米以下，南山为11000元/平方米以下，盐田为10500元/平方米以下，宝安为7500元/平方米以下，龙岗为7000元/平方米以下。

此后，深圳分别在2009年、2010年和2011年连续3年，根据房价的波动调整单价标准。

2012年后，深圳新房和二手房整体表现均为上涨，房价整体突破2字头。这一时间，政府部门对可享受优惠政策普通住宅的划定由“单价核算”变为“单套房源核算”。

2013年9月，深圳市第6次调整了豪宅线。当时的标准为福田区、南山区每套总价390万元以下，罗湖区、盐田区每套总价310万元以下，宝安区、龙华新区每套总价240万元以下，龙岗区每套总价210万元以下，光明新区每套总价190万元以下，坪山新区、大鹏新区每套总价160万元以下。

直至2015年10月，深圳市规土委公布《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》，即上述旧有标准。

不难看出，深圳之前的每一次调整，都是在房价大幅波动之后，有关部门结合实际情况做出调整。每一次调整都是为了整体房地产市场的稳定，为了降低刚需、改善性需求购房者的购房成本，更好地满足合理住房需求和扩大住房消费的政策初衷。

尚舒房创始人大白认为，豪宅线调整会对市场形成很大的心理影响，在目前房地产市场控制严格的大环境下，深圳政府是很谨慎的，会避免给市场以正向激励形成涨价预期，所以在年初“小面积、低总价”市场还不错的时候，这个调整自然就暂缓了，而现在市场比较低迷，则是一个较好的时机。

他表示，远期看，调整豪宅线是为房产税的征收做准备，房产税征收基本以面积线划分。“年初我说过，从房产税的立法进程看，2021年就完成了，所以现在不调明年也得调整，这是早晚的事。”

新政策公布后，市场上随即传出业主伺机上调二手房报价的消息。如深圳链家网显示，山海花语一套建筑面积117平方米的4房2厅，在消息公布后连续上涨两次，挂牌价上涨到1110万元，加价50万元。

不过，界面楼谈与部分南山、福田片区中介沟通后发现，这并非大规模现象。福田一名一线中介告诉界面楼谈，她负责的区域内，大部分业主还在等待行情的变化，看看整体市场对此的反应情况，目前还未出现明显的影响。

但这名中介也表示，由于旧有标准对原关外地区豪宅限价过低，在取消限价之后，原关外地区的反应会较为迅速。

不过，豪宅线的上调，会对二手房市场的成交产生明显的促进作用。大白表示，政策公布之后，将有四五成住宅的税费下降，特别是原关内地区的改善盘和原关外地区的上车盘。

“大概会降低总价1.5-2.5%的成本，占到总首付资金的4-7%。在目前这种房价总价高企、首付压力高的情况下，对购房者心态的影响是不小的。”

大白判断，短期来看，深圳500-1500万元左右价位的改善房产应该会有比较明显的价量齐升，可能可以赶上今年一年上车盘的涨幅。今年至今，300-500万元级别的上车盘累计已有10-15%涨幅，而更高价位的改善盘基本没涨。