如果不动产变成“冻”产 炒房者还有退路吗？

28日，西安楼市创造性的出现了新的政策进展，限售在升级，不动产变“冻”产。

从政策看，此次调整最关键的在于：

2017年4月18日以前，在XXX区域范围内，购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。

或许很多人看到的是“5年”“2年”，好像并没有什么新鲜感。但是最关键的在于“4月18日之前”，为啥要以这个日子为节点呢？翻翻新闻就知道，4月18日，西安市就已经出台了一个政策。其中规定：

在住房限购区域范围内，购买的商品住房及二手住房，须取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易（转让、赠与）。

也就是说，这次政策是对“418新政”进行了一次补充，而且是追溯性的补充。尽管两次限制出售的时间其实差不多，“418新政”是新房拿到《不动产权证》后2年可交易，而“428新政”则是“网签”5年后交易，由于新房下房本总是比网签晚那么2年左右，所以算下来两次政策限制并无太大不同。

关键在于，调整政策不再是“既往不咎”了。对于“房子不是用来炒的”这样的精神，可以用各种方式来实现。

5月份的数据显示，西安的新建商品房价格环比上涨1.7%，二手房环比涨了1.4%，这个数据在全国是名列前茅的。所以一层限售不够，再加一层，坚决遏制炒房的决心，不能小视。

这意味着什么？至少未来3年，房子不但是没人买，而且有人买也没法卖；如今真金白银换来的大房子，本想着涨涨价就出手，如今就只能砸在手里；而且，并不是说你在新政之前买了房就可以高枕无忧，政策随时调整，甚至追溯，而且不再是理论上这样推断，西安市做了一个好的表率。

或许会觉得，限售不怕，反正房价高，等着就是了；问题在于除去每个月月供，你还剩下什么呢？如果不能变现，房子就是一堆石头，收益也只有账面财富。而且，这不仅仅是理论上的推断，实际情况已经开始发生。

目前，北京周边房价明显回落，固安——这个房价一度翻番的小县城，目前房价下跌在20%-30%左右，并没有平盘的趋势。在固安楼市，赶在高位接盘，想短炒一票的人，目前已经是焦头烂额。毕竟在固安，一手、二手房房价倒挂现象极少，因此这些短炒的投资客真正体会到什么叫有价无市，有决断力的已经降价离场，去寻找其他机会；选择暂时观望的，只能后悔为啥不早点卖出呢？

有人说你这个例子不对，西安的人口流动和购买力能跟固安比吗？这里不是讨论购买力，而是当交易被锁定之后，购买力再强也没有机会了。天天做着“等这房子卖了就能赚多少多少”这样的白日梦有意思吗？

多套房者，尤其是炒房为目的大量买入房产的人，这时候必须要谨慎了。政策随时会网罗所有对稳定房价造成威胁的人，目前看只有一种方法可以跳出监管游戏——那就是及时变现；也只有变现，前期的收益才算落袋为安，否则，当楼市进入“冰河时期”，对财产处置的权利受到了限制，别说买卖房子赚一笔了，就算遇到重大变故时，也很难从房产上变现财产。

本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质， 多家媒体房地产专栏作者、作家。