“旧改王”佳兆业销售增长37%，债务结构持续优化

据IPO早知道消息，8月27日佳兆业集团(01638.HK)公布2019年中期业绩，数据总体向好：总收益较2018年同期增加33.8%至201.06亿元，溢利同比增加24.4%至27.77亿元，拥有人应占溢利同比增加66.5%至28.37亿元，合约销售（权益金额）增加37%至346.9亿元，并宣派中期股息每股3港仙。

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（佳兆业业绩简报 资料来源：半年报）

2019年上半年各地市场分化加剧，全国大中城市新房市场交易量呈现先升后降的态势。面对严峻的市场环境，佳兆业一手抓销售，一手调结构，借助旧改和大湾区的政策红利完成一记漂亮的本垒打。

销售净利双增，年度目标可实现

上半年佳兆业取得37%的销售增长，这一战绩放在全国房市，绝对是拉风的存在。根据国家统计局数据显示，该期全国商品房销售面积为75786万平方米，同比下降1.8%；销售金额约为7.07万亿元，同比增长5.6%。

即使置身“豪门”也不遑多让。根据乐居财经研究院发布的《2019上半年中国50强房企权益销售增幅榜》，佳兆业位居上半年中国50强房企权益销售增幅榜第4位。事实上，佳兆业于2016-2018年三年合约销售复合增长率高达53%。

（佳兆业利润表 资料来源：半年报）

销售增长领跑同行，归因于佳兆业灵活的销售策略以及一二线城市的重点布局。

年初以来，佳兆业根据首置首改客户的刚性需求，适时推出客户满意的产品和服务。特别是抓住二月印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》带来的市场憧憬和热度，助推公司销售稳健增长。

（资料来源：中新社）

截至2019年6月底，佳兆业在全国47个城市合共拥有167个房地产项目，土地储备达约25.8百万平方米，其中大湾区土地储备约14.1百万平方米，占整体土地储备的54.6%。而大湾区城市中，深圳及广州作为佳兆业多年深耕的重点市场，土地储备占比达大湾区市场的35%。

在上半年佳兆业近350亿销售中，来自大湾区的销售贡献达近60%，而一线城市销售占整体合约销售逾40%。其中，深圳佳兆业城市广场、深圳佳兆业E立方、武汉佳兆业悦府、中山佳兆业大都汇等项目期内均录得不俗销售。

（佳兆业收入地区来源 资料来源：半年报）

而都市圈核心城市的布局及对质量管控的溢价能力增强，叠加城市更新高利润型项目入市销售，使得佳兆业整体盈利能力持续提升。24.4%的溢利增长和66.5%的拥有人应占溢利增长正是由不断增长的毛利构筑，上半年佳兆业毛利率已有2018年同期的31.5%上升至33.4%。

年初，佳兆业定下875亿元的年度销售目标，佳兆业副总裁吴建新认为该目标可以完成。“我们下半年有1200亿元的可售货值，且主要集中在大湾区，不到50%的去化率就可以完成全年目标。”

多途径降杠杆，现金流可覆盖短期负债

涉及房企，杠杆率是不得不谈的大事。可以看到，佳兆业的债务结构正在不断优化。

最典型的表现是，2019年上半年佳兆业的净负债率已从2018年底的236%下降至191%，同比下降45个百分点。对照佳兆业年初提出将净负债率降至200%以下的目标，这一目标已经提前半年达成。佳兆业CFO刘富强信心满满，公司年底净负债目标拟降至180%。

净负债率降低的背后，是佳兆业孜孜不倦的努力。用佳兆业主席兼执行董事郭英成的话说，“哪里有融资便宜的事情，我们就往哪里去追。”

佳兆业在拓宽融资渠道、降低融资成本方面发力。佳兆业于上半年发行多个境外优先票据，同时在境内发行多单ABS，票面利率仅为5.4%-7.5%。郭英成表示，“尽量减少重资产比例，以前很多小型资产在出租，现在会尽力变现。大宗优质资产比如深圳佳兆业中心、上海佳兆业中心这一类，我们还会长期持有。”

与此同时，佳兆业债务的久期在不断拉长。2019年上半年佳兆业的总借款额约为1155亿元，其中一年内到期的仅约为224亿元占比19%；而现金及银行存款账面值较去年底增长31%至300亿元，速冻比率提升至1.8倍，充足的现金流可以完全覆盖短期负债。

（佳兆业借款情况 资料来源：半年报）

鉴于佳兆业积极调整债务结构，短期债务风险进一步降低，现金流管理有所增强。资本市场向其抛出了橄榄枝，一是赢得国际三大信用评级机构评级，穆迪、标普及惠誉分别给出B1、B、B的评级；二是先后获得五家券商给出的“买入”评级。

迎政策红利，旧改货值加速释放

国务院常务会议今年6月提出要“加快改造城镇老旧小区”、“加大金融对旧改的支持”，标志着城市更新的万亿级市场正向房地产企业加速开启。

（资料来源：公开资料）

一时间，众多规模房企纷纷杀入旧改，如恒大地产通过控股子公司深圳合胜拿下万众生活村片区城市更新地块、时代中国与广州花都横潭村达成旧改合作等等。

然而，“旧改之王”佳兆业显然具有先占优势。半年报显示，佳兆业拥有近3200万平方米占地面积的旧改储备(未纳入土储)，在大湾区内共有128个旧改项目，涵盖深圳的88个项目、广州的12个项目及中山的18个项目，可带来近两万亿的货值。

佳兆业的旧改项目价值则在持续释放。上半年旧改项目销售额达到114.51亿元，占合约销售总额的33%。其中，佳兆业于上半年成功转化广州小坪村、上海徐行镇及深圳福田口岸3个项目，共计可售面积73万平方米，可售货值逾404亿元。佳兆业预计今年下半年还将有三个位于深圳的旧改项目可纳入土储，可售面积近50万平方米，可售货值约332亿元。

伴依城市更新这一政策红利，佳兆业势必迎来新一轮高质量增长的机遇期。

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