“双区一圈”驱动，深圳公寓进入“红海”时代

粤港澳大湾区&先行示范区，2020年迎来深圳都市圈规划，深圳正式进入“双区一圈”驱动时代！

近年来，深圳合并东莞、惠州的传闻不绝于耳，“直辖”、“扩容”的猜想也是频频流传。若干年前，笔者曾提出过“大深圳三环”的设想，究其背后的原因，还是因为深圳经济增长十分迅速，土地资源的匮乏逐渐成为套在深圳头上的一道紧箍咒。若想突破发展桎梏，深圳“扩容”之路势在必行，因此“深圳都市圈”来了！

5月8日，广东省委、省政府对外公布了《广东省建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的若干措施》。其中“点名”广东五大都市圈——科学制定广州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂都市圈发展规划。消息甫出，引发各界关注。

来源：广东省人民政府官网

从经济圈到都市圈，C位只有一个！

今年4月28日，深圳市发改委在今年工作计划中提出，加快推进深圳都市圈规划编制，协调莞惠河汕四市共同参与。早在去年底，深圳市方面便曾组织团队到东莞、惠州专门开展有关深圳都市圈规划的调研。

另一个现象，也印证了深圳“扩容”正呈现加速态势。前不久，深圳市对5条城际铁路开展勘察设计招标，其中有3条（深惠城际、深大城际、深汕高铁）直接连通惠州。

城际铁路将加快深圳都市圈建设

再往前追溯，深圳市规划和自然资源局于4月30日发布《深圳市城市轨道22号线交通详细规划》草案，并公开征集意见。根据规划草案，22号线定位深圳中部发展轴上的一条市域快线，设计最高运行速度100公里/小时，将实现福田主中心与观澜组团中心45分钟、临深片区60分钟通达的规划目标，同时并预留延伸至东莞的条件。

深圳地铁22号线规划方案图

从过去的“深莞惠一体化”、“深莞惠经济圈”，到“C5大都市圈”（即CityFive，加入河源、汕尾），再到“深圳都市圈”，深圳始终都处于核心城市的地位，承担着发挥龙头作用的使命。可以说，这也是深圳一路“扩容”的演变历程。

如今在“双区驱动”的背景下，“深圳都市圈”的命名将赋予更多意义：一是对标纽约都市圈、东京都市圈，并力图超越；二是在前一个的基础上，深圳将对标纽约、东京，成为“竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市”。

显然，在大都市圈背景下，深圳核心城市地位再次提升。未来无论是选择扩容还是建立大都市圈，都只会进一步夯实深圳核心城市地位。

深圳牢守深圳都市圈C位

大宗资产汇聚深圳，下一个风口是？

在此情势下，大量企业和资本将以深圳为核心全面聚集，进一步为深圳的大宗交易推波助澜。近年来，适逢“双区驱动”政策规划利好，深圳早已成为世界范围内投资需求热衷的区域，吸引了全国乃至全世界投资者来深投资，令住宅以外的物业受到高度关注。

据戴德梁行数据，2019年深圳大宗交易总额首次突破500亿元大关，达到549亿元，超越了国内大宗交易成交的佼佼者--上海，实现同比增长75%，占全国大宗交易总额近20%。其中，外资占比从2018年的2.6%上涨到2019年的16%，涨幅非常明显，也很好地说明了越来越多的外资投资者正加速在深圳做资产布局。

优质资产争夺战打响

需要注意的是，在近几年大宗交易的案例中，公寓成交比例有明显提升。如2018年华联城市全景G座商务公寓成交8.1亿、宝树台成交8亿；2019年4月14日，深业泰富广场场“官宣”其大宗交易总额达到51.8亿元，其中就包括有数十亿的公寓项目。

为何公寓会成为大宗资产流入的新方向？

笔者认为主要有三个理由：

• 1. 2019年12月12日，深圳住建局宣布取消商务公寓“只租不售”限制，这对于后续商务公寓的市场来说，是一个大利好。因为相较于纯粹的办公需求，公寓的居住需求面向更广，能够满足未来不断流入深圳的都市白领多元化居住需求。

• 2. 今年的政府工作报告再次重申坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。近几年，住宅产品全面领跑的深圳楼市，此刻步入“房住不炒”时代，公寓产品有望出现阶段性上涨机会。

• 3. 面对不能购买住宅的情况下，不限购的公寓产品更适合大都市圈大资本的聚力和发散。

综合以上种种迹象，笔者相信，接下来还会有大资金流向公寓产品，深圳优质公寓产品一定会迎来补涨。

再来看看今年公寓市场供应情况。日前，深圳市住建局对全市今年计划入市、已供应和库存的商务公寓项目进行了全面细致的梳理并于5月28日面向全社会公布：2020年下半年深圳市计划入市的住宅及商务公寓项目109个，其中商务公寓供应面积为111.33万㎡，供应套数为18732套；截止今年5月，商务公寓在售项目库存套数为16707套。

目前市场公寓供应量巨大，据统计2020年下半年供应面积就超过百万，可见公寓市场已进入血拼时代，哪一类会成为优质资产储备与流通的主要标的？方向又在哪呢？

乱花渐入迷人眼

深圳向西，世界归于纯水岸

历经40年发展，深圳城市一路向西发展已成为一种定律：从罗湖、福田，再到南山、后海；从前海蛇口自贸区，再到大空港新城，深圳西部的一举一动都成为大家关注的焦点。全球最大会展中心——建面约160万㎡深圳国际会展中心落子，再立深圳城市新地标。

深圳国际会展中心，将发挥深圳创新高地优势，有意强化对新型产业的汇聚和落地，引领全球优质信息、技术、产品、人才汇聚，促进高端资源落地，建设国际导向型会展，将对交通、旅游、餐饮、住宿等相关产业拉动明显。深圳千亿级会展经济圈浮出水面。

深圳国际会展中心效果图

深圳国际会展中心一期于2019年11月首展启幕，预计今后每年将带来超过1000万人次的高质量商务人流，及技术流、信息流、项目流和人才流等重要产业要素，并形成产业聚集。

为拓展产业发展空间，深圳国际会展中心除了约160万㎡会展空间之外，还规划建设约154万㎡的商业、总部办公、产业园、高端酒店、精品公寓等配套物业，打造独一无二的会展产业模式，形成展会聚集、产业引入、商业消费到休闲居住的商业生态。

再加上大空港独有的“海、陆、空、地、快”五维立体交通网络、机场东枢纽、海洋新城、会展田园城等配套，这样的高起点高规划版块，放眼大湾区也可谓是绝无仅有。

据相关新闻报道数据统计，深圳国际会展中心若满展，将衍生150万㎡居住面积需求，而目前会展湾酒店供应仅约25万㎡，缺口巨大。这成为支撑会展中心周边公寓产品补涨的重要判断依据。

深圳空港新城片区板块划分

鉴于深圳国际会展中心的滨海地理特征显著，地块内水资源丰富，华侨城开发其间的公寓时，将早期开发的顶级豪宅——波托菲诺·纯水岸的水岸生活方式也导入其中一个组团——会展湾·水岸。

项目西侧紧邻会展河，沿河面宽巨大，直接对望会展中心场馆，为华侨城打造高尚滨水品质住区提供了前提条件。笔者实地考察，感受其独特的“塞纳河”观景体验，容积率仅3.8的低密度条件，再加上会展湾唯一的纯粹公寓产品，的确具备非常宜居的住区氛围。

配套方面，可说是应有尽有。通过跨河天桥快速通达对岸繁华商业，享受建面约20万㎡集中商业mall、地铁站、会展公园及会展中心配套。放眼会展区域，这是少有的“外部繁华，内部宁静，相互互补”的人居格局。

作为华侨城纯水岸系列的延续，汇聚世界人文的高尚水岸生活方式，成为都市瞩目之作。

滨河居住氛围显著

湾区核心，头牌资产来袭！

依托会展经济的强大磁吸效应，并具备良好景观和环境格调的会展湾·水岸，提供建面约34-60㎡水岸行馆、约90-165㎡滨水公馆产品，多元段公寓将成优质资产头牌。

产品规划以“都市绿丘”为理念，打造富有韵律感的会展河岸园林，营造“立体园林+3D森林+口袋公园+城市天际线绿化平台”四种不同园林情景模式。甚至是自带的幼儿园，也以独具特色的扬帆主题设计，呼应水岸生活概念。

在建筑方面和产品打造方面，项目可谓倾尽匠心，利用清水混凝土与玻璃幕墙的巧妙结合，打造简洁、时尚、富有国际都市感的现代建筑风格；立面设计则营造超强的通透感和横向线条，呼应水岸文化，提升立面品质。产品打造全面对标纽约伊丽莎白大街152公寓，致敬安藤忠雄。

现代风格外立面

会展经济圈优质头牌资产已现。据悉，会展湾水岸的全新样板间升级归来，感兴趣的朋友可以到现场参观！

会展湾·水岸美学生活空间