宝安产业载体“冷热不均”

园区升级是适应经济发展的必然之举。图为“园林式”的高端总部集聚区泰华梧桐岛，办公室在公园里，在湖畔悠哉地上班，闲暇时刻还能去茶室品品茶，去屋顶种种菜，工作已成为一件十分美好的事。南方日报记者 何俊 摄

这几天，宝安石岩料坑工业园的企业主张先生暂时停下把工厂搬迁到东莞的计划。去年底，园区二房东计划提升租金，同时加20%公摊，租金比6年前开厂时翻了一倍有余，重重压力之下，只能往租金相对更低的东莞寻求空间。但是，今年开春以后，工业区空置率有所提升，二房东迫于形势，将租金由原定的32元/平方米下调到27元/平方米，下调幅度达20%。

同样在石岩的天格科技园目前也有着25%左右的空置率。不过与料坑工业园不同，天格科技园有很大比例是属于“主动空置”——等待优质的、符合园区的企业入驻。2018年，由旧工业厂房改造而成的天格科技园开园，其定位是“智能制造产业创新园，全球科技成果孵化园”。一年来，天格科技园引进了20余家企业，其中国高规上企业7家。

作为深圳的工业大区，产业空间一直是宝安无法忽视和绕不过去的话题。记者了解到，据不完全统计，宝安全区共有工业园近1600个，建筑面积超过5000万平方米，其中国有和归社区股份公司所有的工业园490余个，建筑面积约2700余万平方米，属私人所有的工业园1100余个，建筑面积约2600万平方米。

近日，记者走访宝安多个园区发现，在产业转型和当前经济形势的压力倒逼之下，宝安不同类型的产业载体呈现出不同的生存状态。而对于一批由旧厂房改造升级、迫切希望投入新经济模式的产业载体而言，一些旧园区的历史遗留问题成为限制其发展的最大瓶颈。

●南方日报记者 崔洁

“二房东”涨租金带来隐痛，创业孵化器提升服务引进大平台

从去年下半年开始，张先生就开始为来年的厂房涨租忧心忡忡。2013年，他的工厂在石岩料坑工业园开业，当时的租金是每平米15元，期间有过几次微涨，但都属于正常的市场行为。

2018年，二房东开始介入园区，提出2019年起，租金要大幅上涨，还要增加20%公摊，租金价格预计达到32元/平方米。即将大幅上涨的租金让张先生不堪重负，多次与二房东谈判也无果而终，他不得不开始筹划把工厂迁往深圳周边。近一年来，他经常赶赴东莞、惠州等地，调研当地的租金，甚至已经开始着手搬厂适宜。

在张先生为涨租忧心不已的同时，“二房东”给工业园带来的隐痛也慢慢浮现：由于租金大幅提升，很多租户难以接受，再加上宝安区内产业结构调整对传统产业的挤压，不少工厂搬迁到东莞或惠州，还有一些工厂因为行业不景气关闭或转让，2018年底开始，料坑工业园的空置率逐步上升，最高时达到30%。园区空置最终影响了二房东定价，房租从原定的32元/平方米降至27元/平方米。权衡再三后，张先生接受了27元/平方米的价格，决定暂时留在宝安。

不止是厂房，记者调查发现，部分前几年大热的创业孵化器也出现了一定程度的空置现象。

位于宝安区西乡街道宝源路的宝安互联网产业基地A区，由深圳市四方网盈孵化器管理有限公司投资运营，于2012年10月正式投入使用，主要定位为科技型中小微企业孵化办公空间，是国家小微企业创新创业示范基地、广东省小企业创业基地、深圳市级孵化器。资料显示，截至2017年底，园区已引入企业72家，出租率达85%。为了园区健康持续运营，近两年来，园区的空置率一直维持在5%左右。

但今年以来，这里的空置率也出现上升，目前空置率达30%左右。园区运营方告诉记者，空置率上升的原因主要源于租金提升：“业主把园区进行了再次改造，租金从改造前的60多元/平方米提升到80多元/平方米，提升幅度达20%，很多初创企业承受不了，对招租造成一定影响。”同时，该负责人也坦言，虽然宝安互联网产业基地相较于传统的工业区，已经在引进企业类型、为企业提供创业服务等方面有了较大提升，但近几年来，宝安的产业发展突飞猛进，传统的创业服务模式也遇到了瓶颈，迫切需要再次创新思路，实现服务模式的提升。

为了改善空间空置率高的局面，园区运营方四方网盈孵化器管理有限公司开始在提升产业服务上发力。在原有的创业服务基础上，四方网盈开始引进大企业的服务平台，为园区的初创和中小企业提供更系统的服务。据了解，目前该园区已引进了海尔、欣旺达、富士康三家大企业，可为园区企业提供更低成本的采购服务、更完善的试产服务和更强大的营销平台。

转型园区“主动空置”，土地历史问题成发展重要困扰

在一些载体因为空置率上升，下调租金涨幅、提升园区服务的同时，宝安也有一些园区，喊出了“宁缺毋滥”的口号。

天格科技园位于石岩街道罗租社区黄峰岭工业区，2018年完成改造后正式开园，其前身是一个高尔夫球场。园区负责人杨柯介绍，园区建筑面积约6万平方米，目前已经引进了22家企业，其中国高规上企业7家，2018年产值8亿多元，企业类型多以智能制造领域为主。

记者了解到，天格科技园的租金在每平方米40元—100元之间，比周边的产业载体高出40%，但这并不影响许多优质企业入驻。“这和我们园区的定位有密切关系，”杨柯表示，天格科技园的定位是“智能制造产业创新园，全球科技成果孵化园”，着重引入以智能装备（硬件）为代表的发展中科技型企业，针对产业特性及项目共性提供产融服务和技术转移服务，引导项目孵化和产业加速。天格科技园还积极搭建国际交流平台，成立了中俄两国四地（哈尔滨、深圳、莫斯科、叶卡捷琳堡）联合创新中心，搭建中俄两国跨境跨地区的科技创新服务平台。

杨柯告诉记者，天格科技园目前空置率25%左右，但这并不意味着是招不来企业，更多的其实是“主动空置”：“我们园区的定位是引进规上企业和优质企业，宁缺毋滥，所以有些传统企业想进驻，但是我们都没有同意。当然，我们的租金也是一个重要因素，租金平均在50元每平方米，对很多传统企业是偏高的，需要一个匹配的过程。此外，制造业企业大多喜欢一楼，但我们现在空置的空间大多位于高层，所以出租的速度相对慢了些。”

杨柯同时表示，天格科技园真正的角色其实是产业的服务者和投资者，“园区和载体只是我们的平台，我们真正想做的事是组建一个懂企业、懂产业、能和优质企业对话的团队，为企业解决发展中的困难，甚至将我们的资源和优质企业的资源进行对接，双方一起成长，这才是最大的价值所在。“杨柯说。

同时，杨柯也坦言，由于多种原因，宝安的许多工业区都存在没有红本等历史遗留问题。近年来，宝安大力推动转型升级，“腾笼换鸟”，不少旧厂房改造升级成新型产业载体，引进不少优质企业，产业载体实现了突破性发展，但这些历史遗留问题也无时无刻不困扰着这些产业载体：“企业如果想要上市，其所在的园区必须要有红本，这导致不少上市公司或者有望上市的企业无法进驻到这些载体里面，这对园区本身甚至对宝安区都是一个极大的损失，希望未来有办法能解决这个问题。”

稳定工业用房租赁价格 八项措施助企业减轻负担轻装前行

当前，宝安进入到产业转型和发展的关键期，保障产业空间、稳定工业用房租赁价格成为全区工作的重要一项。2018年底，宝安区发布了《宝安区关于稳定工业用房租赁价格降低工业企业成本的若干措施（试行）》（下称《若干措施》），制定八条措施控制宝安区工业用房租赁价格过快增长，确保工业经济平稳健康发展。

若干措施中，第一条即“严格保障工业用地和工业用房的功能属性”。严格执行《宝安区旧工业区整治提升暂行办法》等规定，工业用房原则上应保持原有使用属性，严格限制工业红线内的工业用房转换为非工业用房，严格控制普通工业用地（M1）的产业用房改造成新型产业用地（M0）的产业用房。

厂房租金是企业家们在发展过程中最关注的问题，为了让工业用房租金有参考标准，《若干措施》提出，要“定期发布工业用房租金指导价格”，委托第三方调查、评估，科学制定分片区、分类、分级的工业用房租金指导价格，对工业用房租金进行精准引导。工业用房租金指导价格每半年发布一次。区属国企、社区股份合作公司所有或运营管理的工业用房，租金标准不得高于同期工业用房租金指导价格。其他类工业用房租金标准应参照同期工业用房租金指导价格制定。工业用房租金标准高出指导价格15%的，其出租方不得享受宝安区各类产业扶持政策，不得参与区属国企物业、集体物业的招租。

为了防止囤积厂房、哄抬租金等违规行为的出现，《若干措施》提出要“严控工业用房的转租行为”。区属国企、社区股份合作公司名下工业厂房出租时，应在租赁合同中注明未经批准承租方不得转租、分租。对违约转租、分租的，列入诚信黑名单，三年内不得参与区属国企物业、集体物业的招租。

此外，《若干措施》还提出，要“规范工业用房用电用水价格”，“规范工业用房公摊面积”，“搭建工业用房公共服务平台”，“建立投诉举报和联合执法机制”，搭建公平透明的服务平台。

该措施获得了宝安企业的普遍欢迎。丰农源科技董事长孟林认为，厂房租金，对于一些中小微企业而言是一笔不小的开支与压力，其中有相当一部分企业最后终选择放弃经营就是因为厂房租金的压力。政府出台这些举措，是实实在在地在为企业减负，直接降低了企业的开支成本，让企业轻装前行。

红果智能科技副总经理高锐表示，这项政策非常好，政府出台一系列举措，让企业遇事有章可循，也会更踏实地把更多的精力用在产品的研发上，让技术和成本都更具竞争力。