房票优选二手房还是摇号 | 房叔问答No.38

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尚合府

问：房叔您好，我想咨询下您对尚合府怎么评价。1900多户，我们摇到500多号，明天准备去选房。主要考虑126方，其次是139方，94方不做考虑，刚需自住，目前最大的忧虑是碧桂园名声不好。隔壁博翠府略贵一些，虽然能买，但有点吃力，不想压力太大。博翠府和尚合府哪个更值得买一些？

杭州房叔：尚合府中等性价比，博翠府更弱一些。如果选不到满意的楼层，建议放弃。目前双限，暂时不会涨价，后续能选择的余地也很多。类似云和湖、和光尘樾、西溪公馆、梧桐郡、杨柳郡性价比都比尚合府强。璀璨澜宸、幸福里也大概率会是高性价比的价格。没有必要勉强。

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性价比

问：房叔，您好，能不能帮我推荐几个性价比高点的房子，预算有限。要求：

1、预算200w左右。2、除临安富阳（可含大江东）。3、最好临地铁。4、看过你之前发的200w闭眼摇的文章，可是现在很多已经卖完或者更新了。5、目前自己在看的有江与城、融创城、卓越中锐·星央悦府、中建锦绣越府（听说有臭味）、上海绿都东澜府。望指导推荐、万分感谢！

杭州房叔：除了你说的几个项目以外，滨沁公寓还有一次机会，是建议摇的；星奕云著的洋房如果能够得着，也建议摇；大溪谷可以关注，但是没有地铁。如果是投资，杨柳郡的小户型一定建议摇。剩下就是临平山北的御清城和江山风华了，都没有地铁。上塘九里关注价格。塘栖不推荐了，目前价格性价比不高了。

3关键词

排屋

问：房叔您好！我想问一下您对奥克斯金宸玖和的排屋有什么看法？

杭州房叔：金宸玖和位置偏了，南站板块目前的配套是非常薄弱的，尽管板块有一定的发展前景，离传统萧山中心也比南卧近，但是需要时间。产品本身还是看个人的喜好，单纯从4.87的价格来看，性价比一定比悦虹湾的合院要弱一些的。供你参考。

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二手房

问：房叔您好，我在萧山义桥上班，爱人在上城庆春路上班，小孩3年后上小学，总价320万左右有什么建议的小区？之前摇过悦虹湾，印江南，桂雨朝阳，二手的话最好有个三房有没有好点的建议？

杭州房叔：二手建议暂时观望，双限了，随着挂牌量的持续上升，二手向一手新房价格靠拢是趋势。建议市心府和佳源府都可以摇一下的。

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增值保值

问：房叔你好，我觉得我属于迟早要再买一套的，略微有点置换的刚需在里面。所以房子我主要还是考虑在城西，因为自己住在这边。问题是：

1、我是没有学区的刚需，第二套房只考虑增值和保值，那么是优先选择地铁房还是学区房。

2、没有那么急着买，但迟早必须买，基于这种情况，我是优先考虑摇网红盘，但中签率很低，还是考虑什么时段选择二手房，比如先摇个一年？因为担心亚运会等情况会导致二手房房价会涨。

3、如果后面要考虑二手房，城西这边，预算350W以内，除了未来科技城，三墩，良渚之外，还有什么板块值得关注？

杭州房叔：首先，你所说的学区房应该指的是成熟区域的二手房，新房能够兼顾学区的极少，郊区的新房部分有学区，但是也是新学校，学区概念并不强；所以，从投资的角度来看，肯定是考虑地铁房，当然，能兼顾学区哪怕新学校的更好。其次，你是完全投资属性，建议坚持摇网红盘，现在双限背景下，房价暂时不会涨，亚运会不会导致二手房涨，而双限会导致二手房向一手价格靠拢，随着挂牌量的持续增加，二手价格松动是趋势。最后，二手房也是同样原则，建议考虑成长性比价好的板块，除了你所说的几个板块，还建议关注城北运河新城。

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南湖板块

问：房叔，南湖这个板块的新房摇的话性价比怎么样？南湖明月这个盘您觉得如何？

杭州房叔：南湖明月价格还没有出来呢，地铁较远，区位还可以，南湖新城未来的发展前景还是看好的。新房的性价比只能在看价格的基础上判断，不然是无稽之谈呀。不过南湖明月是老项目，土地成本相对较低，大概率会是一个具有性价比的价格，建议关注，可以参考房叔下周推文。

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投资

问：房叔，如果不考虑总价， 杭州大家值得投资吗？

杭州房叔：投资不算很建议了。而且投资必须考虑总价啊，总价高了出手不易，上涨同样价格获利的百分比就低。毕竟市面上投资性价比胜过大家的还是有不少，所以投资并不算推荐，建议尽量摇红盘。自住为主的可以买，产品相对可靠。

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中海云宸&滨江悦

问：房叔，我爱人在滨江上班，本人不考虑通勤问题，所以想在滨江买房子了。最近看了中海云宸和时代滨江悦，不知道这两个哪个性价比更好一些？主要考虑自住，二套房了。

杭州房叔：从小区位上来看，是云宸更好一些，区域成熟度更高；从价格上来看，两者的毛坯价是一样的，云宸带5000元/平方米的精装，价格上两者是基本持平的；户型上云宸要更好一些。综合比较，自住是建议优选云宸的。

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叠墅

问：房叔，去看了凤起钱潮的合院了，可能会贵得要死啊！市中心靠钱江新城这边就没有好的选择了嘛？要不还是去银湖买别墅？但是远啊，我现在还是奋斗期啊，也吃不消住啊。

杭州房叔：市中心要住别墅排屋本来就很难啊。你的情况建议去看下景粼天著的叠墅，虽然不是排屋合院，但是一二楼的下叠能够兼顾花园、地下室，南向三开间尺度也大。交通上完全没有问题，地铁也方便。建议先去看看，是否符合你的要求。

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文旅小镇

问：房叔，您好，目前我们打算购买德清莫干溪谷的楼盘，既投资也自住，想请您给点意见建议。

杭州房叔：小镇类的产品，主要还是考虑自住的价值，投资属性相对偏弱一些，最主要的原因有两个，一是不容易转手，二是可替代类产品比较多。一般情况下能够保值就不错了。莫干溪谷200多万方的超级项目，未来的配套和宜居性都有保障，自住的价值是值得期待的。

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昆盛肖邦

问：房叔你好：我和老公工作在九堡，家中在笕桥有自建房，名下无房，考虑资产保值加上以后房子可能拆迁过渡一下。之前摇了武林郡和艺尚府都没有摇中，现在中介推荐九堡的昆盛肖邦（就是之前不能网签的那批房子）价格2.2w，89方。但还需要加价付中介几万块费用（具体多少还不清楚）。昆盛肖邦的这批房子能买吗？值得买吗？（之前出过问题有点担心，价格在附近新房好像也没有更好的选择）。

杭州房叔：类似昆盛肖邦这类问题房，原则上是不主张的，捡漏的可能很小，掉坑里的可能倒是不小。建议10月份摇杨柳郡试试。现在双限状态下，短期基本不会涨价，因此不必勉强。滨沁公寓出来的话也建议摇。

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投资价值

问：青山湖科技城和临安市区，海宁，哪个更具投资价值呢？

杭州房叔：青山湖目前主要还是依靠未来科技城和南湖新城的外溢客户，以及省内的投资客，因为不限购。从长线来看，青山湖是可以看好的，未来科技城是未来杭州的科创核心，随着文一西路科创走廊的逐步成型，青山湖科技城迟早会成为整个科创走廊的重要节点；从中线的角度来看，青山湖的发展尚需时日，目前青山湖科技城的企业入驻和人口导入速度都一般，虽然有产业基础和前景，但目前远远不足以支撑整个板块的自住平衡；短线，自住可以选择，偏重投资的话不仅获利空间有限，转手难度还不小。临安城区也大致如此，毕竟临安的本地经济较弱，后期的供应量又大，本地购买力并不足以支撑。这也是临安虽然成为杭州第十区，但并没有限购的主要原因。现在临安少有折扣，基本是高点，建议暂时观望一下，反正临安供应量大，根本不用担心买不到。一旦市场有所变化，临安肯定是最先打折的。

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婚房

问：我是想买婚房用的，首套，两人工作一个在运河广场一个在滨江，选不好地块。咬咬牙预算差不多300-400万。目前在考虑滨江万家名城的二手房，毛坯325万89方。另外也想等等融创运河one和运河源，但是不知道能开多少价。想想这个学区和地段，跟万家名城的二手毛坯也差不太多，咬咬牙也能够一够，保值肯定不是问题。想问问房叔的建议，选哪个？或者有更好的地段推荐吗？半山不考虑。

杭州房叔：二手暂时建议观望，双限背景下，随着挂牌量的增加，趋势是向一手新房价格靠拢，不建议太着急。运河ONE和运河源估计都在4万多点。建议同时关注璀璨澜宸和幸福里。

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房票

问：房叔，家里有两张房票一张三层一张六成，但是八月底回迁房的产证要做出来，到时候会占用那张六成的房票，所以想在八月之前，在未来科技城这边选性价比高的有投资价值的二手自住小区，看中新湖菲林山的花园洋房、新湖果岭、西溪蝶翠园，合景天俊等。但是这个板块基本上都要10月份以后满两年，所以现在买要交5.3%的税，由于未来科技城板块发展迅速，怕十月后地铁通了，浙一投入使用，房价又上涨了，您觉得是现在交税直接下手还是推迟回迁房的做产证时间等10月后再下手。回迁房做产证税是村里出钱交，如果推迟以后自己做产证要交近10万的税。八月份回迁房的产证要做出来了，到时候会占用房票，未来悦的中签率太低，富力中心和天空之城又要九月开盘，所以想赶在回迁房房产证做出来前买二手房投资。

杭州房叔：因为8月回迁房产证做出来了，这张房票就没有了。从本质上来说，你这张房票的作用就是投资。但是目前的形势非常明确，双限背景下近阶段房价不会涨，而且二手房的挂牌量还在持续上升，年底前后完全有回归的可能，至少向一手限价靠拢是明确的趋势。也就是说，为了利用这张房票急于入手并不是一种最合适的做法。假如你入手的产品并不能跑赢大盘，反而会是一个错误。所以建议先摇号云和湖、和光尘樾，作为投资的一次机会。能中最好，不中再作打算。

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丁桥&祥符

问：房叔你好，目前手上两张房票已用完，一套自住祥符板块的方正荷塘月色，一套是17年购买的天都城，家里小孩1岁，近两年考虑小换大，祥符板块整体价格偏高，对丁桥今后的发展表示看好，想问下后续如何操作比较合理？

杭州房叔：两个板块比较，丁桥更接近于卧城性质，目前处于逐步趋向成熟的阶段；个人认为发展空间还不及祥符。祥符的产业基础要更好一些，随着万象城的入驻，后续的发展空间更看好一些。

天都城产品偏老，投资客比例也很高，之前因为销售价格明显低显现出它的投资价值，以及低总价刚需的热衷，但是后续的涨价空间在一定程度上受限。

文/房叔 编辑/渔舟