武汉人的崩溃从买房开始

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

提问：你好，华侨城欢乐天际的房子2万4左右目前能买入吗，投资持有时间多长合适。

回答：你好，分析华侨城欢乐天际的投资价值，主要以下关注3点：

1.杨春湖高铁商务区能发展起来吗？

2.华侨城的操刀能力如何？

3.项目性价比如何？

2006年，杨春湖高铁商务区横空出世，与武湖、四新、南湖、鲁巷、豹澥等多个片区一同被定位为武汉城市副中心，而随着数十年的发展，有的片区发展已经成型，如凭借光谷中心迅速发展的鲁巷，而有些片区则是令人唏嘘，如坐拥高铁站优势的杨春湖片区，依然规划依然停留在图纸上。

杨春湖天生条件非常好，有地段，有风景，有高铁。尽管规划完美，但杨春湖高铁商务区的建设进展缓慢，除了靠近工业区 拆改慢之外，板块位于洪山区 ZF推进太慢。

杨春湖高铁商务区的定位：商务办公、购物娱乐、餐饮酒店、健康医疗、儿童亲子、艺术展览等丰富多元的综合业态。如果未来能发展起来，杨春湖高铁商务区会成为武汉未来经济新增长极。加上该板块的土拍价格并不低，周边开发的项目 比如东湖金茂府等，未来会打造城市高端综合体。全国高铁商务区能发展起来的案例并不多，上海虹桥和广州南站算不错的，而这2个板块的房价都能跑赢大盘。

华侨城作为中国文化旅游产业的示范者，先后打造了中国民俗文化村、深圳世界之窗、欢乐谷连锁品牌、东部华侨城、华侨城欢乐海岸等知名项目。对板块的操刀能力之高，不容置疑。华侨城东湖项目的成功，也让华侨城在武汉一战成名，积累了好口碑，未来二手市场上的溢价能力不错。我们相信华侨城具备一定的实力扭转杨春湖现有的局面。

能买吗？我们在知识星球分析过，华侨城欢乐天际的出来品牌溢价，2万左右能买，多余的部分，就是华侨城的品牌溢价。价格到了2.4左右，性价比一般。不成熟的新区，起价太高是非常大的致命点，加上未来发展不确定，周边配套弱。这个价格放眼武汉，能买到潜力更大的项目。

提问：房姐，能讲讲售楼部的套路吗？

回答：你好，当你走进一个售楼部，立即就会被音乐、茶水、软沙发、青春靓丽的服务人员、热情洋溢的置业顾问环绕，从第一步迈进去，你就进入到一个被模式化、被套路化的环境当中，周边的人、物、事都是剧本，都是事先安排好的。这是中国房地产经过20多年发展出来的行业经验和精华，标准化的体现，你去中国一二线城市几乎所有的一手楼售楼部看看，就知道，大差不差

举一个简单的例子，无论你什么时间去到某一个售楼部，任何一个置业顾问给你讲解项目的信息都是有范本的，讲解的内容都是销售经理和总监们整理出来、打印出来，并让置业顾问死记、硬背下来，好一点的可以灵活运用，差一点的就是一个播放器。

甚至，你是第几次到访，都会有不同的说辞版本，精细化管理一定是要到这个程度的 如果你得到的信息只是销售信息，比如现在卖的是哪几栋，户型产品如何，目前价格去到多少，楼层差是多少，每栋的余货是多少，现在买的折扣是多少，今天不买价格就会上浮多少，如果你进到一个售楼部，接受的全部是这些信息，那么我建议你掉头就走，这个盘没有什么价值值得你投资，或者说这个楼盘的销售跟本就不懂的销售和营销。

相反，如果一个销售跟你讲，项目周边的生活配套有哪些以及什么时间兑现，项目自身的设计和配套是什么，项目所在区域的政府规划是什么以及目前的进展如何，以及这个片区未来有多少人可导入，甚至这个片区的产业是如何规划和落地的。

如果你碰巧听到了这些信息，那么请你放慢脚步仔细聆听和进行下一步的沟通，因为这些信息才是你投资房产最最关心的地方和价值所在，那些“你明天买的话单价要贵300元的信息”都是垃圾。

销售信息是“面子”，规划、设计、产业、人口、配套才是这个片区和项目的“里子”，里子没问题了，面子上有啥问题呢，或者说你的里子本来就有问题，你的面子上做的惟妙惟肖，包装的滴水不漏，有什么用的，照样是坑

二手市场的信息更是混乱不堪和没有一丝丝价值。

提问：新人提问，万能智慧的房姐你好！我关注你很久了，我昨天已付费，我是湖北人，名下有住房一套，武汉徐东有公寓一套，现手里有子弹120，想在海南投资买房，但海南限购，我暂时还没取得购房资格，请万能智慧的房姐指导。一是怎样快速取得购房资格？二是海口哪个位置和楼盘投资升值空间最大？请万能智慧的房姐指导！

回答：你好，海口排不进前20城市，但海南省很特殊，海南是个神奇的岛，中央关注度很高而且定位摇摆，时不时地给政策，一会儿捧上天，一会儿打入地，宠辱尽在朝夕。只适合底层充足的人，适当配置仓位。海口最适合投资的板块，详见知识星球内部分享。武汉是比海口更适合投资的城市，如果武汉有房票，建议把徐东的公寓换成更有潜力的住宅产品。

海南购房资格：

1.海南原始户口，可以买房，不限购，不需要社保和个税，不限制套数，可以买多套，按揭首套首付30%,二套首付50%，三套全款。

2.海南人才引进户口，可以买房，不限购，不需要社保和个税，不限制套数，可以买多套，按揭首套首付30%，二套首付50%，三套全款。

3.海南普通户口(居住证+社保办理的户口)，买房需要提供满5年/2年海南社保/个税，以家庭为单位限购一套，按揭首付70%，普通户口无法转为人才户口。

4.全日制大专以上学历的省外户籍人员，特殊楼盘可直接购买，一般楼盘需要交一年的海南社保个税，以家庭为单位限购一套，但是部分楼盘可以配合等社保。

提问：铁粉续费首问：1.依房姐看，广州科学城未来5年房价能翻倍吗？2. jyd每月还1.1，利率5左右，如何计算投资汇报率？费心jyd，楼市得涨多少才能跑得过利息成本？3. 全款房继续jyd再搞出150，买哪里好？是否值得折腾？4.以现在形势，比如沈阳都出了新政，是否楼市已转入长持，2年短吵基本没得赚了？5. 南宁投资热点五象新区核心盘2万多，5年内能翻倍吗？值得买吗？急需您解惑，向最伟大的房姐致敬！

回答：你好，从去年的3万+到如今的4万，科学城已经完成了第一轮的补涨，后面还能涨吗？

广州这种单中心城市，核心是珠城，标杆楼盘房价已经破了14万（凯旋新世界二手），15公里半径内覆盖了嘉禾望岗、科学城、荔湾白鹅潭和万博，价格在4-6万区间，这些区域，因为城市核心地铁轴，都可以通过地铁30-35分钟到达广州核心区。这个半径，也是主城区范围。

珠城、金融城、琶洲和鱼珠，毋庸置疑未来是广州的经济引擎，越靠近核心发展区，承接购买力越强大，房价上涨的动能也越强。在通勤上，这几个区域的价值是相对平行的，但各个板块也都有差异，最终会因为购买力的喜好倾斜来完成平衡。

对比一下，4万的黄埔相比起来其他的区域，主城空间距离够近，进入门槛够低（人才半年），加美貌的城市颜值和产业加持，势必会吸收更多关注和购买力，供需失衡下，开发商（二手业主）提价是必然事件。科学城与其他区域的1万价差，体现在人口密度和区域配套上，这个问题改善后，科学城，还有上行的空间，最终，形成珠城环线段的价格统一，补平洼地。

目前的市场，已经有苗头了。至于5年能否翻倍，谁也不能判断，但是长远看，现在一定不是天花板。我们要计算自己投资的某套房产的盈亏情况，首先应该使用的是正确的公式：

WACC=（E*0.3+D*0.7）-租售比

WACC是加权资本成本，E是自有资金成本/收益=首付资金成本，D是债务成本=按揭贷款利率（该上浮上浮，一起算进去）

亏损=下跌的房价+资金成本，资金成本必须要把5%这个基数带进去算，光把上浮的比例单独拎出来，不带入基数是错误的财务计算方法。

沈阳现在非笋勿入

南宁能级不高

如果能长持，还是建议买武汉 成都 杭州 重庆这些城市。

提问：房姐，你好，我想在武汉买套洋房，目前看了美的君兰半岛和保利香颂，洋房做为稀缺产品不知道以后有没升值空间？可以给我推荐一下性价比高的洋房吗？

回答：你好，洋房投资回报率不如高层 市区内同地段、同档房企品牌中，高层和洋房合理的差价：

6层退台洋房比高层贵约30%

6层普通洋房比高层贵约20%

7层伪洋房比高层贵约17.5%

8层伪洋房比高层贵约15%

9层伪洋房比高层贵约12.5%

10层伪洋房比高层贵约10%

房再高，连伪洋房都算不上了

自住可以买洋房，这2个项目对比优先保利香颂。如果是单纯投资，建议入手高层产品。

提问：我最近在集中看房子，本来的想法是: 首付60万内，月供6000以内，汉阳地铁沿线次新淘笋，单价1.6-1.7万两房或者小三房，最好是精装修。用途自住小孩明年上小学和投资增值。绿地和广电有两个笋盘我看了但是因为付款方式的问题没有谈成，后来店长给我推荐了四新华发未来荟2楼的二手房，新证，开发商精装修买了3年没住过才办证，税前单价17000，入手单价18000其中包含了中介费2%。

1. 您觉得这个房子从投资和自住小孩上学的角度考虑值得入手吗？这个房子月供去到了6900，会有压力。

2.这个房子我已经签了居间合同，付了3万定金欠两万定金，我最近越想越觉得不对劲，如果我现在想反悔，有没有余地？因为考虑到明年小孩上小学，所以急着今年年底把房子搞好了把她户口迁过来。这个思路正确吗？一直没看白沙洲或其他期房，后来在群里也看到说凭购房合同去学的，这种可能性大吗？我在武汉也并没有什么关系可以找。有个同事家里有背景，但不知道找学校这种会不会太麻烦好不好搞。这个事情我这几天已经焦虑了，觉得买房子太仓促，希望您能指点一二！

回答：你好，感谢大额付费！

首先华发这一套，性价比一般，2楼折价5-10%，精装修能弥补一点折价，但是入手单价到了1.8，这个价格其实可以买到更好的板块，比如知识星球内推荐的板块。

论板块投资价值，白沙洲优于四新，四新的利好已经兑现的七七八八，白沙洲还属于板块开发的中期，未来天花板略高一点。如果一定要买四新，更建议入手标杆盘。孩子明年才上学，还有半年时间挑选，不用着急入手。

至于新盘能不能凭合同入学，武汉每个区域 每个学校的要求不一样，有过先例，但是具体能不能行得通，需要问学校招生办。当然能走拖关系是最好的。

如何退房？

1.找找合同上的漏洞。

2.让朋友出个更高价格买，尽量促成业主违约。

3.跟业主和中介哭穷卖惨 博同情

以上方案都行不通，这3万就当损失了。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请大家关注“武汉房姐”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出武汉投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。