上海楼市:地段价格差是为什么?别被误导了!现在知道还不晚!

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提问：曾叔，你好，请问一些二线城市没有地段价格差是为什么？中心城区和高铁之类的新城价格差不多。上海在城市的发展过程中有过类似的情况吗？

回答：你好，一般是二线城市房子价值没有得到发现，也就是说房子作为一个投资品的价值没有得到充分体现的时候，二线城市地段差就不明显。这种城市一般二线市场也不发达。房子主要是用于居住的消费品，而不是金融投资品。比如西安、长沙，内外的价差都不明显。上海的房子，很早就市场化了，所以2000年以后上海房价就有价差了，内环内和内环外还是差得挺多的，绝对值上虽然只差几千一平米，但是比价上可能就是一二倍的差距。地段永远要用发展的眼光去看。买房子，就是买下面的土地，我们看的是土地的增量，就是看土地未来周边能带来的配套改善，比如地铁、产业等。所以我们投资上很少去买市中心的成熟地段，更喜欢近郊。

提问：曾叔，你好，能说下航天公寓怎么样吗，感觉比较低调，到离地铁稍微有点远，您看好周围未来的发展吗，谢谢！

回答：你好，桂林路配套比较成熟适合自住，但周边腹地也有限，么有什么很大的上升空间。买桂林路就是喜欢周边自住方便的选择，看不出有多大发展。目前价格是市场价。

提问：曾叔，你好，咨询下我们家这种情况哪里的双学区更适合。目前自住嘉定，上班在浦东单程2小时实在太远。老公户口下周可以办好，女儿23年小学，想换个能兼顾教育和上班的双学区。看过春城的环境还比较中意，但是这两月价格涨了不少，而且如果兼顾自住的三房就要置换，入户不到三年也不太保险；买个一房挂户口的话就要两头出租再租房自住。是否还有其他适合的学区推荐？

回答：你好，置换到浦东更适合。浦东对于入户年限要求不是太高，而且你们上班也方便。置换对于时间的安排和资金的规划要求比较高。

提问：曾叔，你好，上海纯投资300-400w的话，考虑5年出手置换，大虹桥辐射板块。然后目前这边比较好的新盘是同济晶萃（4.5万，90平小三房）和万科西郊都会（4万，96平三房），次新盘有绿地香缇和绿地海域苏河源。这几个楼盘怎么选择，帮忙分析一下，谢谢！

回答：你好，4个盘里面没有让我眼前一亮。一定要选的话，同济晶萃尚可。

提问：你好，曾叔，谢谢曾叔的回复，如果考虑上海广州买房，能否推荐一些适合投资的地段？另外，厦门合适吗？

回答：你好，首先其实我不太建议买厦门的，厦门的房价高的都有点离谱。如果你非要买的话，我给你大概讲一下厦门的情况。厦门每年房产交易的盘子里，70%以上都是二手房，也就是说，厦门岛的房子才是厦门。岛内的房子是稀缺的，岛外的房子一环套一环，不稀缺。对于厦门本地人来说，这是一个悲惨的逻辑，买岛内就是4万起，想便宜只有岛外。厦门置业，也就是一个无奈的选择，因为只有岛内才是厦门，所以，你想买厦门，就只看岛内吧，买不起7万+的新房，就看看二手吧。实在不行，沿着地铁去集美看看，翔安看看，其它都不用看了。太多认为岛内太贵，先在岛外买房，之后，一是有钱了一定转岛内，二是孩子上学时不得不转岛内。反正纯投资，我对厦门是下不去手的。

提问：曾叔，你好，请问如果有2000+在上海自主的话你是选择高品质近郊的别墅(独栋）？还是市区看江的大平层？准备今后退休的话。大平层是不是就是今后的老破大？流动性和别墅比是不是都不好？还是说继续坚持全部买成500左右的次新进行投资继续扩展包资产？问题有点多。谢谢劳烦。

回答：你好，大平层不会拉破大的，2000年以后，2005年，2010年，2015年，每隔5年就有一个代际变化，后面的房子产品力很强，但之前的房子产品力也不差，只要不买到2000年前的那种非商品房问题都不大。独栋别墅和大平层都有稀缺性，看个人喜好。我比较喜欢江景大平层，年轻人审美吧。老一辈都喜欢别墅。互相尊重各自的看法。4套500万肯定涨得比一套2000万快。

提问：曾叔，你好，孩子目前2岁，想购置学区房，本来目标福外建平西组合的，但是又担心过几年公办小升初也摇号了，在纠结是不是炫洋泾菊园一贯制，但又有点不甘心，觉得不如福外建平西组合那么完美，请问如何选择？

回答：你好，如果从放弃的角度，放弃确定性和放弃最优组合都很难，不如转换一下思维，看哪个对你来讲更重要。也可以看看居住品质、周围环境和配套，综合衡量一下。

提问：曾叔，你好，上海刚需但没有房票，是等3年后在上海买，还是先在南京投资一套，以后再置换。南京纯投资的话，400万左右，老师有推荐的楼盘吗？

回答：你好，南京投资一套吧，建议考虑学区房。南京这个城市太吃学区。

提问：曾叔，你好，你一直灌输不要去远郊买房。我看来看去九亭泗泾徐泾这些地方实在太破不忍自住，嘉定新城和松江新城俩地方，哪个能好点？个人感觉嘉定比松江看着更像个城市。另外，苏州园区南京河西的房子要卖了置换上海吗？

回答：你好，松江离大虹桥更近，有暴击可能。嘉定新城成熟度高，但只能靠自己。你一定要选这两个远郊新城的话，选嘉定新城吧。当然可以。

提问：曾叔 ，你好，请问房产税出来后，房价会继续上涨吗？

回答：你好，具体详见知识内部资料分享。

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