松江新城：老城之外再造几座城？

前几天，小编偶然间翻到一本城市规划方面的经典著作，里面有一个观点非常有意思，总结下来大概是这么个意思：“一个公园要想发挥最大价值要么造在大家都会经过的地方，要么就要有吸引大家来玩的理由，不然的话就只是一个摆设而已。”

这句话对于位于商业地产项目来说其实也同样适用。对于上海" target="_blank">松江新城的商业来说更是如此。

上海规划最大新城

现有大商场数量竟有点可怜

根据上海市2035总体规划中的相关表述，松江新城未来将承载110万人口，是上海所有郊区新城中承载人口数量最多的一个新城。

但是，令小编我感到惊讶的是：这个规划中并且实际上也是上海规模最大的新城，能让人印象深刻并且能够叫出名字的商业综合体居然只有2个：开元地中海和松江万达。

小编试着问遍了身边居住在松江新城或者在松江大学城念书的小伙伴们，在他们的印象里，他们在居住松江的这段时间接触的比较多的商业综合体也只有这2个而已。

高大上的新建商业并没有想象中那么受欢迎

开元地中海位于松江新城的成熟地区，2003年就开发了，周边有松江第一人民医院，附近小区也有很多，距离大学城也就是步行可达的距离，附近公交也很多。而万达则位于松江大学城地铁站的东面，完全是全新开发的一个地方，周边居民小区数量相对有限，想要到达万达也不算特别方便。

与此同时，这些小伙伴们对于这些商业综合体的态度，也颠覆了小编对于新城商业的期待。

根据在松江大学城上学的小伙伴们的描述，他们日常逛得最多的大商场其实是开元地中海，主要原因是距离近并且商场内的商家已经足以满足他们日常生活的几乎绝大部分需求。

而万达虽然是近几年新开的商场，各方面虽然会高端一些，但是因为距离太远，所以除非有特定的需要，比如要去某个新开的餐厅吃饭或者想看电影又觉得地中海有点low，大家才会选择去万达。

大学城的学生们这么想，居住在松江新城的居民们同样也是如此。

也正因如此，万达广场在刚刚开业的很长一段时间一直面临客流不足的问题。

也就直到最近，随着万达旁边新建小区陆续交房，万达的人气才有所好转。不过，近除了万达，绿地林肯公园其实也是一个比较大型的商业综合体，虽然仍在建设，但在未来可能会和万达形成竞争（也有可能是互补）关系。至于未来商场人流量会怎样，还要看那里的人口导入了。目前看来，万达那一片的住宅小区和酒店式公寓入住率还是比较高的。

随着这些小区的入住，万达也变得热闹了起来。

打商业牌卖一手房购房者还是买账的

不过有意思的是，在松江前几年的一手房销售过程中我们发现，一些打着自带商业体的楼盘都取得了不错的销售成绩。

其中比较令人印象深刻的当属绿地林肯公园，楼盘于2016年-2017年间曾3次开盘，虽然当时整体楼市行情较好，但该案每次开盘均价都明显高于周边，依然取得了很好的销售成绩，推出的房源基本上都在很短的时间内售罄，最长的一次也仅用了大概3个月左右就将包括大户型在内的当批次全部房源售罄。

很大的原因就在于绿地林肯公园自带一处大型的商业广场，并且距离松江新城规划中的商业都不远。

同样的，松江新城的地王项目---合景天悦，也将旁边尚未动工的万科商业综合体作为卖点之一，虽然项目均价在整个松江新城遥遥领先，但依然取得了不错的销售成绩。

由此可见，在一手市场，松江本地的购房者对于楼盘周边的商业配套还是比较看中的。

但在二手市场，购房者更多的关心学区和小区环境等更加现实的东西，相对来说对于商业的重视程度也就没那么高了。所以我们发现，那些非常靠近大型商业体的二手房小区并没有我们想象的那样获得那么高的溢价。挂牌价格反倒不如一些小区环境更好、并且有学区、商业配套勉强够用的口碑小区。

9号线热门刚需站点商业定位面临尴尬

相比于松江新城，地铁9号线沿线由于刚需客比较多---九亭、泗泾、佘山这3站的商业就有些不够看了。佘山站附近的商业综合体一直到最近才开始建设，体量和佘山站庞大的动迁大居相比简直小巫见大巫。

但无论是佘山、泗泾还是九亭的那些综合体，都有点像凑数的意思，因为再多坐2站地铁就到七宝了，实在不行还有徐家汇呢。

有知情人士就表示：“松江新城是这几年松江发展的重中之重，因此松江绝大部分的优质资源都在松江新城。但因为松江新城本身就是一个相对自给自足的新城，因此对于商业的需求量也是有限的，所以商业综合体少也是有道理的。”

同时我们也发现，由于在九亭、泗泾这些热门刚需阵地居住的客群大部分都是苦逼的上班族，苦逼的上下班通勤时长导致他们在下班之后也很难挤出专门的时间去逛街，因此这些地方发展商业的积极性也不高，再加上隔壁的七宝和不远处的徐家汇都有非常成熟、高端的商业，因此也就导致了泗泾、九亭这些地方的商业长期难以得到发展。

不过值得庆幸的是，松江似乎也已经意识到了这方面的问题，在最新公开的松江区整体规划（2017-2035）中就明确指出：“松江公共服务设施空间分布不均，部分服务设施短板明显，尤其缺乏辐射、服务周边区域的高能级公共服务设施。”虽然文件里说的是公共服务设施，但总体来说松江的商业现状也是如此，分布不均同时又缺乏对周边有辐射力的大型商业综合体。

因此，未来的松江有望通过新一轮规划，更好地将区内的各个板块互相联动起来一同发展，同时通过引入更多具有高附加值的产业提升整个松江的地位。强化松江新城文化、金融服务、总部研发等核心功能，同时提升松江其他各个板块的商业和公共服务能级。

虽然我们可能暂时在松江暂时没有多少特别有吸引力的、大型的商业综合体值得我们特意驻足停留，但是相信在不久的将来，随着统筹规划的落实，松江的商业或许还是有崛起的希望的。