房奴必看，全网最直白的LPR解读，帮你做出最正确的选择

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　　今天跟大家来聊一聊关于房贷是否要转LPR的问题。

　　最近，银行发了"最后通牒",将于2020年8月25日起，对符合条件的贷款批量转换为LPR定价。对于哪些是符合条件的，目前来看我觉得是指所有买房时的商业贷款。就是説，如果你到期不做选择的话，它就会默认，给你转成LPR。而且每个人只有一次选择的机会，却关系着未来十几年甚至几十年你的消费水平和生活压力。当然，前提是政策始终如一，不是今天一出明天一出朝令夕改的，完全不把以前的合同那历史文件当回事。每次权力中心出什么政策，我们只有“拍手叫绝”的份，而且每每发出官样文章都是我们看不懂的，绕来绕去，欲说还休。好在老百姓越来越明白其中的套路，不再轻易地盲目跟风了。

　　LPR现在只针对商业贷款，不包括公积金，今年签约明年生效。所以，假如各位因爲什么事情没来得及去重新签约，或者一忙活忘了，再或者是想先观察观察，结果被强制转换为LPR了，而你又不想选择这种模式去还款的话，按照五大行的公告，可以在年底之前做一次变更，只能变这一次。不过我倒是觉得，大家最好还是早一些弄明白，免得日后悔之晚矣。毕竟夜长梦多，形势瞬息万变，说不定到时候又来个门槛条款，让你欲变不能。

　　我们先来搞清楚什么是LPR，如果转成LPR的话跟以前的还款模式相比有什么变化？然后再分析，我们应该怎么选择？

　　LPR是贷款市场报价利率，爲了便于理解我们就认爲它是个浮动利率就好了。那么这个浮动利率怎么来的呢？它是由另外一个动态利率（MLF）加上一个利息差得来的。用式子写出来就是这样LPR=MLF+利息差。其中MLF叫做中期借贷便利，名字挺拗口，由于这几个字母跟麻辣粉首字母一样，所以俗称就是麻辣粉。它是由国内十八家银行共同制定的一个利率，就像评委打分一样，去掉一个最高去掉一个最低，然后平均。每个月这十八家银行都要根据市场利润风险，上报给央行，央行就是总评委，算出这个平均值。式子里的利息差也是央行定的，是央行根据政策、房价等等因素加的点。麻辣粉虽然每个月都要计算一次，但目前大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年，且重定价日为每年1月1日。

　　了解了LPR之后，那么我们还房贷的利率是多少呢？房贷利率=LPR+点。这个点一经确定就固定不变，但每个人的点不一定一样，它是放贷银行综合考虑你征信记录、偿还能力、工作情况，有没有存款等等因素，给你确定的。也就是说，在银行来看你的资质不错，这个点就低，甚至可能低到零，如果资质平平，加点就高。看来又有了关系户可以钻的空子了。这是指新贷款客户，如果是已经在还著房贷的人，这个加点是计算出来的。下面有说怎么算。

　　我们做个计算和对比，正在还房贷的朋友们如果转了LPR，跟早前的模式比有什么不同？我们都知道现在的月供利率计算方法，是这样的：贷款利率=基准利率*（1+上浮/下降），我们按照上浮10%来计算。房贷利率=4.9%基准利率*（1+10%）=5.39%。如果选择固定利率，那么就是5.39%固定不变。

　　如果选择LPR的话，我们得先确定哪个加点。如前所述，房贷利率=LPR+加点，那么，加点=房贷利率—LPR,根据人民银行的《公告》：“在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响”。也就是说加点=原利率5.39%-4.8%（2019年12月LPR）=0.59%。那么你将来要还的房贷利率就要用最新的LPR数值再加上这个加点计算了。全国银行间同业拆借中心公布的新LPR报价，1年期LPR报3.85%，5年期以上LPR报4.65%。由于房贷一般都超过五年，所以就用五年期以上的LPR4.65%+0.59%=5.24%。从这个数据看，利率是有所降低的，少了那么0.15%，贷款200万的话，每月可以少还250。

　　但是，别急。不要忘了，LPR数值不是固定不变的。举例来说，贷款200万的话，如果将来LPR下降1%，你每年少还2万，每月可以少还1666。如果它涨了1%就意味着你将每月必须多还1666，每年多还2万。

　　那么我们到底该怎么选择呢？由于LPR这种计算利率的方式，每年重新定价一次，每年的房贷还款额都会发生变化。如果你认为LPR会持续降低，那么选择浮动利率会比较省钱；如果你认为LPR较大概率以后可能走高，那么选择固定利率就是比较划算的。这是一个大方向。关键的问题是LPR将会如何走向，这就需要你的独立思考了。当然我们主要是针对广大普通民众说的，不替那些随时能结清贷款，或者每个月多还几千都不影响生活的人瞎操心，以下是我观察到的和想到的方面，纯属个人意见，仅供参考。

　　事实上去年年底人民银行公告【2019】第30号中，表达出的意思是央行希望大家都转，但没有明确说必须要转。而今年8月12日，五大行同时发布公告，将于8月25日起对个人住房贷款，按照相关规则强制批量调整为LPR定价方式。各大银行也在尽量引导民众去转，大大小小的媒体也在不断鼓风，制造舆论。大家想想看，这个LPR是谁搞出来的？银行，对吧。银行是金融机构，不是福利机构。2019年《财富》杂志公布世界500强企业排行榜，我国有129家入围，其中11家是银行，占比约10%，而且赚走了将近一半的利润。银行那么多精算师，难道为了给咱老百姓省钱？真这样的话直接降息不是更好。所以他们这么急切地要大家转成LPR方式，是在规避他们的风险，转移他们的风险。

　　还有一个无脑的招数。一些网文介绍LPR，把它解释成是银行对最优质客户的贷款利率。我查半天也没看出来这三个字母当中哪个有最优客户的意思。大家想，你都要给统一批量转了，这哪里还能体现出谁是所谓的优质客户啊，所以这纯粹属于心理按摩，让你舒舒服服地享受挨宰的快乐，替庄家承担一切风险。

　　有人说支持转LPR的理由是央行行长放话出来了：“将抑制利率过快下调”，就像当初听到“将抑制房价上涨”一样，越说抑制房价，结果房价越涨，那么说抑制利率下调是不是意味着利率还会下调啊？我只能说，这个类比的方式是很好的，但你分析错了，你站的角度不对。大家想一下，房价上涨对谁有利？当然涨了。那么利率下调对它有利吗？再说了，央行行长说了能算吗？不得看上面的意思啊。他今年五月底还说数字的什么币正式推出没有时间表呢，这才几天呀，大规模试点就来了。

　　还有人觉得现在国际上很多发达国家都采用LPR，而且他们利率越来越低，甚至有出现负利率的。所以我们应该也会跟他们一样，经济发展到一定程度利率就会很低。的确，在成熟稳定的市场经济条件下，选择LPR在经济下行的时候，可以对冲收入降低的风险，也就是说，收入下降了，月供也下降了，经济增长，收入增加，利息上调。可我们是政府主导一切，我们的市场经济还不完善也不健康。再说，请你参考国际油价的事实，人家降我不降，我跟他们不一样，人家涨我就涨，他们对我有影响。根本不能把别人成功的例子往自己身上套，我们有特色。有人认为利率会走低的，LPR从去年8月的4.85%，到今年2、3月份的4.75%，从4月份之后就降到了4.65%，可是一直到现在已连续4个月“原地踏步”了。刚开始不走低怎么能让你尝到甜头呢？就像股市，庄家不走高有谁会跟进。

　　还有人说这是为了让房贷族可以还贷更轻松，以免出现断供。也有说为了让银行少挣钱，引导资金到实业去。我说要真想让大家轻松还款，直接降低房贷利率多好何必搞这么复杂，真想让资金到实业去的话，降低小微企业贷款门槛，别弄那些没有硬关系就贷不上款的事。

　　恰恰不支持转LPR的理由倒是很简单粗暴。LPR不保证一定是一直降，可能反复，保持在高位,甚至会上调，因为单说还款金额，现在每个月还5000，10年后还让你每个月还5000？不太可能。通货膨胀的一个方面是加大马力印多点钞票，另一个方面是产值减少。目前全球受到疫情影响，经济大不如前，而且国内还有暴雨洪水，必定导致减产，紧接着就是生活必需品价格大涨，通货膨胀，要抑制膨胀就得加息。随着国际局势的变化，在这“多难兴邦”的时候，人民币贬值压力也很大，怎么应对呢？需要加息。以上种种都是各大银行急着强行批量转的原因。所以，我的观点是不转，而且我昨天已经去银行选择并办理了固定利率，希望我的文章对大家有所启发。