上海楼市:现在买南汇新城板块,会不会站岗?请擦亮眼睛

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以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔，你好！今年都在说上海五大新城，五大新城感觉挺火热的，想问一下南汇新城这个板块怎么样呢？

回答：你好，南汇新城板块是临港新片区的主城片区，无论是交通路网还是商业配置都得到了高度的重视。交通上，有两港快线、负责对外交通；教育上方面教育集团、高中部、大学附属中学校区等建设已经纳入规划当中；医疗方面预计1家三甲综合医院、医疗中心和医疗机构都会先后建设实施。但是当下，这里的各项设施并不是很健全。已经开业的商业网点只有32万平方米，已在运营的轨道交通只有16号线，中小幼学有14家，相对完善。目前这里的二手房源不多，可以多多关注一下。

提问：曾叔，你好！咨询下关于苏州的房产。我在苏州园区湖东有一套小户型的景城学校的学区房，学区已用，苏州园区规定一个学区要9年后才可用，现还有4年。今年想把这套房子卖掉，置换到苏州其它地方作为投资。但苏州的房产行情不好，可能不容易出手。1. 苏州这套学区房现在出手还是等等再出手？2. 投资置换总价300万左右，你建议苏州哪里？

回答：你好，苏州过去涨得太猛，自724五年限售，市场基本失去了流动性，库存不断增加，购买力不足，所以价格短期看是难起来，主要行情集中在一二手倒挂楼盘，市场要起来可能还需一年时间。可以先挂牌。投资考虑高新科技城；自住改善考虑姑苏东环、南门一带。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：曾叔！您好！请问上海七宝，龙柏，静安新城，金虹桥，浦江镇北部这几个板块的升值潜力，如何排序比较好呢？

回答：你好，首先从投资上来说没有不能买的房子，只有不能买的价格，所以如果你是很看重收益的，你不能只看板块的线上利润，还要看一看买到房子的性价比稀缺性的线下利润。 就你说的这些板块。我觉得都不错。他们大多属于产业辐射带，每个板块周边都有比较好的副中心，比如漕河泾、前滩、古北，没有特别强势的或者特别差的地方。需要具体买房的时候结合房源来看了。

提问：您好！曾叔，杨浦五角场商品房，靠近肺科医院，想置换东外滩或周家嘴板块值不值，不考虑学区，谢谢！

回答：你好，武川路没啥大潜力，界面不行，复旦大学校区基本也不会有变化，可以置换。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：您好！曾叔，请问养老房未来趋势怎么样，值得投资吗？乌镇的雅园的养老社区周边有医院，老年大学等设施服务。目前单价27000。隔壁的绿城兰园单价19000左右。这个养老概念及这两个盘值得投资吗？

回答：你好，文旅地产、养老地产一直不建议，虽然是有一定的需求，但国内成功案例很少。自住买来自住养老倒是可以，投资的话不如买流动性更好地以刚需为主的住宅产品。

提问：早上好！曾叔，我父母海联花苑一期房子最近挂牌出售中，因为是父母仅有的一套，心里总是希望卖价高一点，但是中介说要快点出手，后面房价要跌了，我是不相信的，但是上次曾叔也说过这个区域房子只适宜自住，建议出手，可是考虑到15号线刚开通，人气不旺，所以房价暂时还上不去？调控政策陆续出台，我只想了解这个区域是否能再卖高一点？卖房的学问哪里可以看到？

回答：你好，海联花园一期，金虹桥，地段是没问题的，生活气息好，宜居，缺点是产品楼龄较老，没有优质的公办学校，如果是楼龄新一点的3期那都还可以继续持有。目前海联花园挂牌量也不多，不愁卖呀，具体看下置顶《卖房手册》。

提问：你好，曾叔，请问和朋友的房子当年差不多的价格买的，朋友的房子价格涨了不少，而我的房子不怎么涨价，到底是什么原因？

回答：你好，其实总结起来也不在乎这么几点原因：1、城市：一个城市的房价，就相当于这个城市的股票，影响房价80%的直接因素是城市和区域，剩下再怎么努力，也只能说是先天不足，发展滞后。2、区域：区域的分配问题，看的就是这个板块的主流购买力是谁？如果你在刚需板块上买豪宅，而在豪宅板块买老破小，人群错配，这样的房子也很难涨价。3.产品：剩下的20%的分值就是看产品本身的价值，周边有没有没地铁或者地铁线路规划？户型是不是很奇怪？朝向好不好？周边环境有没有公园绿化带？附近有没有垃圾站、污水厂、变电站等等，这类房子自身或者周边环境的影响导致选择的人群较少，房价的涨幅也不会太好。4、涨幅透支：像部分城市房价在之前已经是属于高位，调控政策一来，房价应声下跌，而有些人买房以涨过之后的价格逢高买入，但下一个上涨周期却没有很快到来，那就等于提前被套牢在高位，要恢复涨起来那还得看zc，看人群走向。

提问：您好，曾叔，新房已经签了合同。购房合同签了七份，装修合同签了四份，物业合同签了两份。问一下，购房合同与装修合同分开签，正常吗？

回答：你好，这是正常，房管局并没有规定必须签在一个合同里。 但是装修合同你要认真核对每一条，精装修到交房的时候肯定和当初承诺的不一样。买房的专业知识，具体详见内部资料分享。

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