继续疯狂，溢价率第二高！路劲28.21亿夺下嘉定菊园地块

最近上海的土拍市场越来越火，从虹口内环内到杨浦中环内，再到唐镇外环，各自刷新楼板价。上海土地过热，会不会迎来市场调控还不得而知，但至少可以看到，房企愿意高溢价率拿地，对于上海房地产市场是充满信心，看好未来的楼市的。

今天，各大房企又把疯抢带到了郊环外，上海嘉定区出让1宗商住地，位于菊园新区，距11号线嘉定西地铁站不到100米。地块虽然不是纯住宅地块，但是其中住宅占比不大于80%，商业不小于20%。住宅套数下限1012，因此体量还是比较大的。

经过89轮大战，路劲以28.21亿元喜提嘉定区菊园新区JDC1-0403单元28-03、29-01地块，成交楼面地价21007元/平方米，溢价率高达44.87 %，是今年住宅和商住中溢价率第二高的。

地块详情

 

五大开发商聚集，44%溢价率创下半年新高！

本次出让吸引了旭辉、禹洲、金茂、路劲、融信等五大开发商参与夺地。今天出价过程的激烈程度丝毫不输昨日，拍卖开始后，路劲出价格外积极，几乎每个回合都能见到，最高一次出价幅度达到1亿元。旭辉则是在隐身许久之后，在最后阶段加入，和路劲争夺这幅地块。

简单介绍下这五家房企，今天又见到了金茂和旭辉这2个熟悉的老面孔，这2家不仅参与了昨天唐镇地块竞拍，还参加了上个月嘉定北地块的竞拍活动，最终嘉定北地铁站附近的宅地被金地收入囊中。除了这两家，主打刚需项目的禹州和深耕嘉定的路劲也加入进来，昌吉东路地铁站旁的大型居住社区【上海派】就出自路劲之手。另外，我们也看到了融信这家开发商，之前也参与了虹口北外滩地块的争夺战，无奈遇到了“神一样”的对手，本次来到远郊再战。

 

嘉定与汽车文化共生，外来人口成为主力！

这里还是给大家安利一下嘉定区。从版图上来看，嘉定面积相当大。其最主要的区域主要集中在江桥、南翔、马陆、嘉定新城、嘉定老城及安亭汽车城等几大片区。若以嘉定新城为中心，其东侧是马陆为主的农业园及工业区。往西就是以汽车生产，赛车文化为主的安亭汽车城。北侧便是嘉定老城区，东南方向的江桥和南翔就是嘉定最繁华，也是最靠近市区的区域。

嘉定新城在上海几大远郊新城中，城市界面算是比较新的，但却又缺少点自己的灵魂。论文化底蕴比不过松江、论生态环境比不过青浦、论房价又比不过奉贤、论产业规划比不过临港。因此从过去十多年引入F1，为嘉定带来汽车文化，打造出了“国际汽车城”的形象。

上海国际赛车场

汽车城博物馆

从过去几次走访中可以发现，从11号线南翔站起，区域内轨交沿线新房林立， 2010年后的次新房占比相当高。由于早期动迁的关系，嘉定土著以及早期市区拆迁的本地人主要还是集中在南翔和马陆区域为主。11号线马陆后站点，新上海人和外来人口几乎成为人口导入的主力。

数据来源于上海统计局

根据2018年底上海人口数据可以看出，松江、青浦和嘉定是新上海人导入的主要区域。由于嘉定新城及老城区域买房门槛相对较低，3万左右的均价还能住上新房，并且11号线又能将嘉定和市区串联起来，很多的外来购房者会选择买在嘉定自住；甚至买房后出租，用租金还按揭，同时又租在上海市区单位附近这样的生活模式也是屡见不鲜。

 

周边住宅分布密集，生活配套尚可！

有了以上这些介绍，相信你对嘉定会有别样的认识。今天出让的这幅29-01、28-03双地块，位于嘉定新城区以北5公里左右的嘉定菊园板块。从百度地图上就可以看出，周边以居住社区结构为主。周边遍布了大大小小众多居住社区，还有大量动拆迁房。因此，地块周围没有特别吸引人的配套。

那么住在区域内的人要解决衣食住行，主要有2个选择。首先，与11号线一条街之隔。坐上从嘉定北开出的11号线（非花桥），11站路可以到达市中心江苏路，换乘2号线一站直达最市中心的静安寺商圈，亦可11号线直接前往繁华徐家汇商圈，车程基本都在1小时左右。

 

当然不想出远门的，可以选择到1站外的嘉定北日月光中心，能满足日常餐饮，儿童早教等需求。如果要生活购物有更高要求的，老城区内可以前往东侧1公里外的嘉定老城商业中心，主要有东方商厦、罗宾森购物广场、州桥老街等，称得上当地老牌的闹市区。更远的还有信业购物中心和华润万家，算是比较新的购物中心。

州桥老街

相对年轻的消费群体，更倾向于坐2站地铁，前往嘉定新城，那里有更潮的中信泰富万达广场，汇集各大网红及人气餐厅，业态种类相当丰富。这里不再过多赘述，直接上一组图感受下吧。

中信泰富万达广场

住在郊区一大优势是周边环境还算宜人，周边有嘉北郊野公园，相当于10个世纪公园的面积，免费向市民开放。东侧有多个休闲公园和州桥老街古镇。吃完饭，出门散步逛个街都是不错选择。

嘉定北地铁站旁还有大型的综合医院，嘉定区中心医院（上海交通大学医学院附属仁济嘉定分院），就医还算便利。嘉定新城站还有瑞金医院北院及瑞金医院质子重离子医院，算是嘉定区医疗设施最好的区域了。

土地出让“大户”，纷纷上演龙争虎斗！

嘉定近期的出让节奏也是比较频繁的，今年6月以来，拍出的住宅+商住土地就达到了8幅。就在上个月，距离轨道交通11号线嘉定北站约800米左右，金地以40.24亿元摘得菊园社区JDC1-0402单元05-02地块，成交楼板价23845元/㎡，溢价率达到35.48%。

金地摘得的菊园社区JDC1-0402单元05-02地块

 

今天出让的菊园地块就在地铁站旁，位置更佳，起拍楼板价也更低。由此能看出，争夺异常激烈也在意料之中。最终，路劲以楼板价21007元/㎡获得这块商住用地，溢价率44.87%。

 

 

【淘房君说】

嘉定老城未来的供应依然相当可观，只是人们对嘉定北的认可度依然不高。前面还有嘉定新城，老城区的配套优势也不显著。或许这样一块不起眼的地块，只是生逢其时。从本月的多场土拍来看，激烈程度颇有2016年的味道！“地王频现”，高溢价率，上海的土地市场若再次陷入疯狂，恐催生更猛烈的调控，稳地价、稳房价不能松懈！

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