疯狂买房的背后：楼市“四面楚歌”，国家智囊给出“房价下跌表”

　　国人为何如此热衷买房？相信对于这个问题，不同的人都有不同的回答，但最本质的原因无非就是买房能稳定增值。也许从这个角度来看，我们不得不承认当前房地产行业早已被金融属性所替代，但客观来讲，这也是市场经济的必然性。原因很简单，明面上有着每年的通货膨胀，在货币政策中性背景下，房子被当做是抗膨胀的投资产物，甚至在此期间随着去库存、棚改战略目标，买房甚至一度成为最有价值的投资。而在这样的背景下，不少人内心深处滋生一种心理预期，那就是再不买房以后就买不起了。

　　也许当大家听到这句话时，似乎都不以为然，但理论上来讲，这就是大多数人购房者最真实的内心写照。往往现阶段并不需要房子，但随着市场火热、部分开发商恶意抬高等，恰好戳中了购房者买涨不买跌的软肋。据数据显示，2015年-2019年，我国住房贷款余额有27万亿元，上涨至55.3万亿，与此同时城镇居民住房拥有率接近96%、户均套1.5套、家庭户均资产高达317.9万元。

　　当看到这些赤裸裸的数据时，我不禁感叹在过去疯狂买房的背后，也许大多数人并不熟知外界形势。或者说那些最真实的数据早已被“幸存者偏差”所掩盖，例如我国住房空置率接近22%、居民杠杆率突破60%。

　　客观来讲，最近几年楼市并没有大家想象中的那么来势汹汹，相反的在疯狂买房的背后，楼市“四面楚歌”。首先我们需要了解一下宏观背景，相关部门明确表示未来楼市继续坚持“都市圈、城镇一体化”总体方针进行。而在这样的趋势下，城镇化进程从60%到70%似乎成为一道不可逾越的鸿沟，最本质原因就是消费规模出现本质变化，在人均面积40平方米的前提下，刚需需求似乎成为过去。而对于接下来进城的老百姓来说，在某种程度上来讲，，买房更倾向于接盘。

　　其次资产层面发生翻天覆地变化，由于外界因素影响，货币政策要比过去十几年更加严格。而在内部环境下，房贷转批量LPR布局正式完成，也就是说房贷利率这个大招不再局限于实体经济。

　　仅从这2点来看，我们可以得出一个结论，那就是未来楼市将会失去人口、政策2大因素的支撑。事实上对于这一点，当前市场也正在发生潜移默化的变化，例如开封、岳阳、北海等十三个城市正在掀起降价潮，一方面二手房房价跌幅超8%，另一方面对于去库存压力的楼盘来说，偷偷降价20%早已经是常见之事。

　　而对于稍微有点热度的城市来说，市场横盘已经是板上钉钉的事情，例如合肥某优质楼盘，即使面临地铁，也逃脱不了降价也无人问津的局面。看到这里相信大家一定会反驳那一二线城市呢？对此最近“十大热点城市座谈会、12家重点开发商设立3道红线”的官方动作，其意蕴清晰明了。

　　在这样特殊布局下，若不出意外今年楼市基本是泡汤了。对于开发商而言，自从进入8月份，到期债务规模突破百亿，同比上涨58%，曾经不屑一顾的现金流，此时却成为最后一根稻草；对于持房者来说，特别是在2017年之后入场的购房群体，此时此刻却陷入循环焦虑中，房子短期内无法套现，自身杠杆却达到极限，若狠心降价抛房，内心却有一丝的不甘心。

　　平心而论，当前并不是买方市场很艰难，相反的是卖房市场。杭州、郑州等地二手房挂牌房源连续多月2倍增长。对此仍有不少人也许还活着自己幻想中，如此痴迷房价上涨甚至走平，这也许就是炒房心态吧！

　　总的来说，对于市场规模突破16万亿的楼市来说，这一次新一轮调控并不像以往一样，或者说从规模和力度来讲，可以称之为创历史新高，例如集体建设用地、宅基地确权、旧改的序幕全面被拉开。也许我们还未意识到，但不得不说承认“市场未觉，政策先行”。

　　俗话说当看到经济的底层逻辑后，一切趋势都将尽收眼底，靠着人口红利、政策倾斜支撑的楼市，未来格局其实并不复杂，对此被誉为国家智囊的仇保兴给出自己的“房价下跌表”，那就是以人口线延伸新一代市场格局：对于一二线城市来说，有限的土地使其不得不提高落户门槛，市场终究被高端市场所掩盖，增值空间并不存在上限；三四线城市由于产业结构单一，不管城镇化结局如何，人口始终为流失的一方，市场更多的是泡沫化；而此时最关键的就是二线城市，上面承载了次级住房需求，下面却连通城镇化出口，市场可期，这也将是未来楼市重要布局所在。