独家| 保利置业拟转让全资子公司 清理资产or集团指引？

（作者|王婷婷 来源|风财讯）

5月11日，保利置业刚遇上“新麻烦”——去年已清出股权的澳门项目，就支付计算方式，生出新纠纷。

5月12日，保利置业就将开始挂牌转让其全资子公司湖北保利建筑工程有限公司100%股权（以下简称“湖北保利建筑”），信息预披露自5月12日起至6月8日结束。

“湖北保利建筑”虽注册地在武汉市，但工程项目多集中在华东地区，如上海的保利悦庭、保利星海屿筑、保利云翔经适房、保利泗凤路项目，苏州的保利独墅西岸、观海国际等项目。

公司董事长也由保利置业集团(上海)投资有限公司党委书记、董事长赵国昂担任。

实际上，这家成立于1994年3月的建筑公司，注册资本1.2亿元，在目前保利置业38家（境内）子公司中，属较大规模（1亿资本以上全资子公司仅15家）。

“湖北保利建筑”本身也具备建筑装饰工程和建筑总包工程的一级资质，可承担单项建安合同额不超过企业注册资本金5倍的房屋建筑工程的施工。

而从审计报告来看，公司2018年的营业收入近1.5亿、资产3.1亿、营业利润-560万元，但截至2020年2月29日的最新一期财务报表显示，营业利润回正至781.8万元，所有者权益也有所增长。

也即是说，这并非一家规模小、业绩差、长期亏的“鸡肋”公司。

但似乎，这家公司也不算非常优质的资产。从资产规模和营收能力来看，属于典型的中型企业。在26年的国资控股经历中，也曾生出一些体制毛病。

例如在2018年，“湖北保利建筑”曾受国家审计署调查，发现其一名中层管理人员的亲属设立公司，承揽保利集团系统内的建筑劳务工程等，涉及金额数千万元。

这使其成为该次对整个保利集团的审计中，仅有的3家因内部管理层“指定”被受审计整改的公司之一。

值得一提的是，对于保利置业而言，转让股权的情况并不算多，其曾在2017年和2019年两次挂牌转让重庆保利小泉实业有限公司51%股权，对此类非优质资产的处理并不顺畅。

此次能否顺利剔除“湖北保利建筑”这一笔资产，还得看多方的受让条件、价格如何谈，一场漫长的交易才刚开始。

整合协议后2年 低调推进股权调整（小标）

对于此次挂牌转让，有机构分析师认为是“剥离非优质资产、降低资金压力”，毕竟截止2019年底公司的净负债104%，并不低；但也有业内人士认为是出于集团战略调整需要。

保利地产董事长宋广菊曾透露，保利置业会按照保利集团的指引来开展调整、作出新的战略规划。

实际上，集团对于保利置业，最大的调整安排，抹不开与保利地产整合的这一话题。

2017年12月，保利地产发布《关于收购保利(香港)控股有限公司50%股权的议案》，收购保利(香港)控股有限公司50%股权。

2年过去了，整合一事似乎鲜有官方信息披露，但其间也不乏各类侧面信息。

风财讯留意到，2017年保利地产间接获取保利置业20%股权，彼时保利香港控股持有保利置业的股权为39.66%(实际拥有40.39%的表决权)，这一结构持续了多年。

及至目前，企业预警通信息显示，保利香港房地产发展和房地产开发两家公司，已经持有保利置业共100%股权，可以看出内部股权结构的持续调整。

2018年保利集团党委书记、董事长徐念沙也透露，保利地产和保利置业一直处在股权调整的节奏中。要看进展，因为上市公司有独立规则、独立的经营运作的体系和制度。

其表示，资源向优势企业配置，符合证监会的监管要求。

生存空间“内外挤压”保利置业留下疑问（小标）

在这一整合的过程中，可以明显看出保利置业和保利地产的差距越来越大。

2019年保利置业录得销售金额420亿元（合约销售金额约432亿元），同比仅增长6%；并且由于过去三年预售增长疲软，这使得未入账销售同比减少25%（2019年底仅300亿元）。

在去年的销售中，38%的份额由长三角区域贡献，这是该区域近3年获取的最大占比，其他区域占比则有不同程度的调整。

但其实保利置业“最赚钱”的区域，是香港。

保利置业集团主席张炳南表示，2019年公司收入399.44亿港元，同比增长71.9%；股东应占溢利为38.33亿港元，同比增长71%，主要就是由于结转收入增加，集团在香港的首个独立操盘开发项目于年内入账。

不过从财报来看，保利置业香港的新增（待建）项目只有9.3万平的“启德6553”，在建则只有两个项目共计6万平方米建面，在公司内香港项目建面只占1%份额。

也由此，高盛预测，来自香港项目对销售入账的占比将逐渐减少，预期2020年营收和盈利会呈双降，分别跌23%及33%。下调公司今明两年每股盈利预测分别22%及2%；目标价自3.6港元下调至3.2港元。

“保利置业作为保利唯一的海外上市地产平台，香港份额稍显逼仄，澳门项目遭遇退出，保利置业的‘境外扩张’使命，还需要更多时间检验，尤其在2020年疫情的特殊环境下。”上述业内人士就表示。

境外难把握，境内项目，根据协议和集团规划，保利置业的境内所有新增项目，在双方股权交割完成后，都将由保利地产为主来开发。

但实际上，保利地产和保利置业并非“一带一”的关系。保利地产董秘黄海表示，保利地产不会并表保利置业，二者的财务是由保利集团合并。

因而后续保利置业的财报成绩、股价走势会怎样，集团对保利置业和保利地产更详细的规划与划分是什么…市场还存在颇多疑问。

至少从目前资本市场的反应来看，截止5月11日收盘，保利置业(HK:00119)股价2.67港元，市盈率仅2.55，难言坚挺。

相较保利地产(SH:600048)15.75元的股价状态和走势，则差异明显。不过H股地产股一向更为低估，二者都是大比例折让，不宜直接比较。

（作者长期关注财经与地产，交流可联系WY_163_SC）