提前交房‘惹”的祸

本文来源于公众号--楼市地产观

【每期一案】

2014年5月，房东李先生赴某房产中介公司挂牌出售一套位于上海" target="_blank">宝山区的房屋，房屋空置，现状为毛坯。同月，买家徐先生看中此套房屋。在经过中介公司的居间服务下，房东李先生与买家徐先生就房款总价与具体交易细节达成合意并签署了房地产买卖协议。同年7月双方签订了该套房屋的《上海市房地产买卖合同》，双方约定该房屋风险责任转移于交房手续当日。

同年8月，买方徐先生向房东李先生提出要对该套房屋进行装修，希望提前交房，并表示其愿提前向该房东支付部分购房款，房东表示同意。在中介公司人员的陪同下，2014年8月20日，买方徐先生对该房屋现状进行了检验，双方签订了《房屋交接书》，房东李先生在收到购房款后将该房屋钥匙交付给徐先生。

2014年8月28日，当徐先生赴该房屋进行装修之际，发现该房屋的水管大面积开裂，咨询专业维修人员修复需贰万元的费用。徐先生认为房屋所有权并未转移至自己名下，应由房东李先生承担该笔维修费用，后交涉未果。

2014年9月25日，双方办理了产权过户手续，事后，客户徐先生截留贰万元房款。后双方协商无果，房东李先生以徐先生未按期支付足额购房款为由，一纸诉状将其告上了法庭，要求徐先生承担违约责任。

【法律依据】

在二手房买卖合同中对风险责任承担的方式主要有二种。

“转移占有”即是通常意义上的交房，交房后买受方对房屋可享有占有、使用、收益的权利，相应的房屋的风险责任也理应由已实际的房屋占有房屋的买受方来承担。

“权利转移”即是房屋权利人的变更，即物权的变更。在这种情况下，房地产风险责任则由该房屋的权利人来承担。按照《物权法》的规定，房屋的房地产权证上所记载的登记日期即为该房屋的权利变更日期。

根据我国相关法律规定，在买卖双方未进行约定的情况下，不动产的风险责任自转移占有之日起转移给买受方。

【分析师观点】

在上述案例中，购买方徐先生认为，房屋所有权尚未变更，该笔贰万元的修缮费用就应该由房东李先生承担并拒付部分房款。

分析师观点：根据双方在买卖合同中所约定，该房屋的风险责任自转移占有之日前转移给买受方，那么无论该房屋所有权变更与否，都应由该房屋的实际占有人来承担该房屋的风险责任，据此，徐先生的行为已侵害了房东李先生的权益，构成违约。鉴于此，分析师建议：

一、对于房屋风险责任转移方式的约定，通常我们建议选择以“转移占有”这种方式较为合适。同时，对于“转移占有”时间的约定，只有在不动产的权属变更后，即通常在以买方为权利人的产证办出后将更为妥当，避免因合同不能履行而给当事人造成的损失。

二、重视二手房房屋交接手续。特别是对房屋内基本配套设施及家具家电认真检验，并签署《房屋交接书》，避免事后发现房屋暇疵而带来不必要的损失。

三、对于事后发现房屋仍存有瑕疵的，买方能够证明非交接房屋后所造成的，依旧可以追究房东的瑕疵担保责任向其主张损害赔偿，这个环节中举证就显得尤为重要。

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文章来源:楼市地产观