疫情过后，想必人们对买房置业最关心的莫过于能买哪，哪里能避“坑”，就如我们刚刚推出的一篇“”，文章硬核分析了上海具备潜力的区域，得到了不少购房者的点击和转发。
上海楼市相对健康的可不止大虹桥、高桥森兰区域，这在上篇文章的文末我们已经说到。那么根据以往经验哪些区域的房价与区位能够相匹配，或者说哪些区域买到就能升值，这或许才是购房者最关注的核心。今天，我们就来聊聊前滩和张江。
前滩，还是前滩，这是一个老生常谈的话题了，如今，我们需要重新介绍下这个区域，究竟为何前滩的房子能够如此抢手，买到就能赚到呢？
尚未开发，交通先行
前滩在早前，也就是8-10年以前，还是一片芦苇荡，当时前滩的名字可能还尚未出现，浦东三林把整个前滩区域用围挡给隔开，人们根本进不去，在前滩的南面中环与外环之间，还是一大片城乡结合部，里面住满了全国各地打工人群，破旧不堪。
当时8号线二期（耀华路-沈杜公路）段刚刚开通，二期就途径前滩，其实在二期开通时前滩的这一站点就已建成，并且命名为济阳路站，但此站点一直未开通，而在这一站点开通后，济阳路站也“胎死腹中”，改名为东方体育中心。
何止是8号线，那时的上海唯一一条贯穿浦东的轨交6号线也是一样，通车多年，这一头的终点站也只到灵岩南路，唯独东方体育中心站迟迟不开。等若干年后，前滩东方体育中心建好并首次举办了《第14届国际泳联世界锦标赛》，这一站点才开通。
轨交11号线则是更后来的事情了。
所以从这一点就能看出，当时还在“胎中”的前滩，在什么都没有的情况下，地铁却率先开通。足以说明，浦东乃至上海对这一区域的重视程度。
即便是后来6、8、11号线都相继开通，此时的前滩也才刚刚起步开发。试问在上海，三轨交汇合之地并且都已通车运行的情况下，地面上还什么都没有的区域还能找得出来吗？
所以制约发展的交通因素，在前滩这里根本不存在。
规划能级高，学区好
前滩的规划有多好其实不用过多介绍，只要一句话“和陆家嘴比就可以了”，而且浦东2035规划也明确提及，中央活动区只有两个，一个是陆家嘴，一个是还处在开发中的前滩，这种先天优势是不可复制的。
而买到前滩的购房者，除了有一方面的规划能级带来的优势外，恐怕多数人买房的目的是为了学区。
冰厂田幼儿园、华师大二附中前滩校区，九年一贯制学校，买到这里，你的孩子从出生直到初中毕业，能够安安稳稳的上满12年，而且教育资源堪称上海翘楚。
华师大二附中前滩学校操场实景
就说华师大二附中，九年一贯制学校，连小升初都省了，而且整个前滩又不大，离家近，独立的孩子上下学都不用父母接送。
这相比于浦西买个老破小挂学区，每天来回接送，前滩的优势显然更大。
所以别管前滩的户型有多差劲，只要这里有新房依旧每次都能刷新上海认筹记录。
一二手倒挂，大部分项目户型小、总价低
大概是从中粮前滩海景壹号开始，在楼市转冷的当下，前滩却出现了久违地排队买房现象，之后这里的新房只要有取证开盘消息，都能够刷一波存在感。
这是为何？还是房价的关系，就以去年（2019年）为例，前滩有4个项目开盘，均价8.1-8.4万/平，售卖情况就不用多说了，基本都是日清。
再看如今前滩二手房价格，晶耀名邸挂牌价12万/平，前滩东方逸品挂牌价11.4万/平；再看二手房成交价，晶耀名邸网上成交共有4套，成交均价在10.87-12.04万之间；前滩东方逸品共成交3套，成交均价在10.76-12.42万之间。
如此对比，显然新房价格更低，更加划算。
再来看前滩大部分产品，近几年，无论是东方悦耀、晶萃名邸、福晟钱隆广场、江悦名庭（锦绣臻品），都有50平米左右的小户型，总价400多万就能买到前滩，即便户型有多不好，也要比浦西老破小好，而且还是新房。
也就是这一点，拉低了置业前滩的门槛。
今年，比较明朗的是，东方惠礼或将在下半年取证入市，推出的面积段也有大量小户型，为35-77平1-2房，也有113-120平3房。业内消息称，今年这一新房价格有望超过9万/平，横盘两年，今年有望上涨一点点了。即便按照9万/平来算，一套35平的房子总价才315万，这基本是上海最低置业门槛了。
东方惠礼效果图
不过前滩也有卖了比较长时间的“老新房”了，前滩华唐名邸项目本是租赁住宅，去年经过变更，成为了二手商品房，因此这个项目入市是以二手房来进行售卖的，就没有了限价之说。
前滩华唐名邸实景图
当前项目单价约10.2万/平，比新房贵，又比其他二手房便宜。
不过项目整体面积都偏大，最小户型115平，最大达到了273平，并不是普通购房者所能承受的。
你看虽然也有学区加持，但价格依然决定市场，超过了大众预期，即便有再好的规划和学区，售卖情况也不如其他项目。
写到这里，前滩的分析也就告一段落。讲真，前滩的新房不是说能买就能买到的，但为了美好生活，为了下一代，我们也要迎难而上啊。
浦东张江似乎很低调，但低调的背后却是近年来房价领涨沪上任何区域，曾记得2012-2013年前后，张江一大盘汤臣豪园，当时售价只有约2.7万/平上下，并且在张江工作的人购买还享受96折优惠。如今这个项目二手房挂牌价最高冲到了9.6万/平。
张江商品房本就不多，另一新房项目汇智湖畔家园2013年9月开盘价3.2万/平，如今二手房挂牌价9.1万/平。即便近几年上海二手房价格有所倒退，但张江二手房依旧逆势上涨。
这无外乎两点：
硬核交通
区域内最先开通了2号线，13号线也在几年前开通，而且这两条线路走向非常优质，2号线途径龙阳路、陆家嘴、人民广场、静安寺、中山公园，两边还连接浦东、虹桥等重要枢纽；13号线途径世博园区、新天地、淮海路等上海地标，乘坐哪条线路都非常便捷。
另外，机场联络线也已在建中，途径张江南部，这条市域线又一次串联浦东、虹桥两个上海重要交通枢纽，而且途径站点也非常优质。
规划中的轨交21号线也同样穿行于张江，与前面3条线路不通，21号线为南北纵向走势，如此交通规划，想不发展都难。
硬核规划
张江由之前的张江高科升级成为张江科学城，并且又提升至城市副中心，是中国的“科技大脑”，生物医药、科技公司、芯片公司等中国高端产业汇聚在此，形成产业聚集，匹配高端人才。
房价涨跌的决定性因素是地段和交通，显然张江具备这一优势，而为张江加分的当属不可复制的产业集群，这在上海、乃至中国都是独一无二的。
所以近些年来，随着张江科学城规划的逐步落实，房价也随之上涨，就如前文提到的项目如今已经翻了3倍，这在上海来说实属不多。
另外，根据规划，张江科学城新增920万平方米住宅，其中有890万平方米为租赁住宅，这组数据已十分明确，张江区域的商品住宅将会越来越少。
稀缺将一直伴随着张江，去年张江三湘海尚仅仅推出36套房源，均价6.69万/平，认筹人数就达81组，开盘一小时就宣告售罄。
去年年底，另一新房中建朗阅府也首次开盘，均价6.99万/平，较项目周边新房确实有一定涨幅，因此开盘当天去化了差不多5成左右。
中建朗阅府效果图
仅一盘成交遇冷也不能代表张江不能碰，相反要看到，在逆势中上涨，且开盘也有5成的去化率，这足以说明，购房者依旧认可项目，也认可区域未来价值。单从价格体系看，中建朗阅府售价在区域中也属正常，毕竟项目拿地时间略晚，楼板价相比周边项目略高，成本增加也会反映到房价上，此种涨幅也属合理范围，不可否认，当前的价格也比较健康。
张江科学城的范围将不断向南延伸，包括康桥都一并纳入科学城规划范畴，区域正循序渐进向南开发，有着如此交通、产业等支撑，这儿依旧是沪上不可多得的优质板块。
如今买房，品质只是其中一方面，购房者更应看重脚下这片土地背后的价值逻辑，只有看清这点，方能理性购房，所以张江的新房，还是值得期待和推荐的。
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