我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：新人首问：房姐您好！2011年4月买入的武昌复地东湖国际一手房99平小户型，因为在光谷上班自住不方便，打算卖掉后还自住房--光谷东叠拼户型一手房的贷款或者到杭州或深圳买房子，现在出手的话市场价大概是多少呢？现在是出手的好时机吗？受疫情影响严重，武汉楼市下一波行情是什么时候呢？
回答：你好，现在并非出手最佳时机，建议等市场回暖之后再考虑出手。武汉目前还是在横盘期，但是武汉横盘已经3年了。
按照武汉往年的涨幅规律：4-5年一个周期，横盘时间越长，多军的赢率越大。武汉的城市基本面没有问题，限价结束后横盘状态在慢慢回归正常。
楼市的启动一般有以下几个特征:
阶段一：新区品质楼盘开始日光，板块炒作（前奏行情）
阶段二：老城市中心二手次新开始跟涨（主升浪I）
阶段三：外环附近非热点板块地铁二手房开始跳涨（主升浪II）
阶段四：老城市中心老破房也开始跟涨（末期行情）
武昌复地东湖国际小户型成交价在4万左右。可以考虑出手，置换一线城市标的，北上广深都是不错的选择，杭州天花板略低一些。
提问：新人首问，房姐好，我12月份买了光谷东，房管局备案已做，贷款还没批下来。请问房姐，疫情结束后，武汉新房价格会下跌吗？如果下跌，我现在退房有可能吗？有什么方法？
回答：地价成本越来越高，新盘价格不会跌 只是部分撑不住的开发商可能会变相打折促销，但是长远看还会涨 具体买的是哪个盘？如果是中粮或者中建就没有必要退了
提问：房姐好，本人目前在佛山工作，属于武汉户口，武汉买了一套房在关山大道，目前手里还有个300多，觉得是入手佛山千灯湖好，还是武汉的世纪江尚好呢
回答：你好，佛山不建议买。 佛山是没有佛山人的房地产市场的，是由广州人决定的。 可以和你说说佛山对于多军是怎么一回事。买佛山的多军，基本两类，都是广州本地为主，一种底仓多，需要小舢板，一种小单单单追热点。 从16开始买新塘，到南村万博，再过南站到顺德北滘，都是这个策略。 把主场放在佛山，不是一个很好选择，限购限贷没有创造规模的优势，选筹目标划定，涨幅不可保持。 世纪江尚不考虑，投资客太多。大平层有江景保值能力强，需要等牛市才能溢价卖出。如果喜欢，建议淘淘一线看江单价不超过3万的次新笋盘，现在二手市场冷，不着急。 子弹主场佛山，投资首选深圳，次选广州，这2个地方破限购都不难，深圳大专以上都可以落户。 大仓位留在一线，武汉小仓位随时都可以买。
提问：房姐你好，不好意思又来打扰你了 有个女儿，过几年上小学，想买古田五路对口韩家墩小学对口学区房子，面积60到70两房就可以 可以推荐的房源有哪些？大概什么价位可以入？什么时候可以低价入手？ 已婚，有一套汉阳区江提街观澜高尔夫，97平，没有贷款 目前手上二十万，借可以借二十万到30万左右，大概能有四五十万子弹，我的房子是做抵押贷款好还是去借好？ 我这边是二套房，离婚操作首套可以不？如操作？
回答：韩家墩附近老房子多，紫薇花园，弘鑫花园等。其实不太建议买这些老小区... 年底淘淘8折笋吧 亲戚拆借利率低，离婚后算首套
提问：美丽的房姐，锦绣中北，老小区，2.1-2.2的二手房，投资跟自住性价比怎么样？
回答：自住还不错，这个价格不算贵 老牌豪宅区和老牌豪宅其实一直不算好的投资标的，中北路整体都贵了，偶尔能淘到2万左右的次新可以考虑
提问：武汉人拆迁完有几千万现金 请问您如何炒房投资 谢谢
回答：你好，在回答这个问题之前，我先说说炒房最赚钱的是哪个群体。 楼市赚钱最多的是一级市场和二级市场，三级市场就赚一个生活费，星球里所有多军都在三级市场内打拼太长时间了，而且赚钱效率会在几年后快速衰减。 年轻人应该在三级市场赚钱后，不需考虑再多观察几个城市，而应该向上下游多历练，尽快在五年内转型。 还是借用三体那句话，弱小和无知不是生存的障碍，傲慢才是。
开发商能够明里暗里赚这么多钱，第一是市场大势，第二是精英人才全在一二级市场。 可以加入开发商，投资部门或者营销策划部门，看一看他们是怎么搞钱的。合理提升利润率技巧方法有很多。这一些你都可以用在海外市场，甚至是二三线市场。
那么手持几千万的投资小白，应该开启第一步？
第一是标的选择，第二是交易流程，第三是持续盈利。
首先是标的选择。如果要买入20套武汉限价新盘，是一件比较困难的事情，因为开发商需要公开开盘。所以像中粮这样，一二手倒挂需要摇号的楼盘，即使有黑科技，一个人摇到20套也有bug。 如果买二手笋盘的话，笋盘供应量又可能是一个问题，因为笋盘天然是一种随机生长的标的，是有一定生长周期的，需要不一样的淘笋模式。比如跟不良资产处置公司合作，全款批量拿下8.9折笋盘，在不过户的情况下迅速做ABC单卖出。
二是交易流程。如果20套买入二手房，每个工作日过户一套，做公证，也需要做20份公证。这样的劳动强度，对于手里握有5千万以上现金的人来说，不一定可行。必须要考虑多线程处理，提高CPU的运算能力。
三是持续盈利。持续能力考虑两方面，第一是要同时注册多个公司，为避房产税和以后或有融资做准备。第二是租金收入，即使租售比是1%，那每年的租金收入也有100万，空关是一个非常心疼的事情，不得不考虑。 把蚂蚁扩大100倍，他的呼吸系统并不能供应那么多的氧气，会死掉的。投资额大到一定程度，一定需要换模式的，这也是to c和to b的区别。
提问：房姐你好，定位武汉，我和老婆婚前各有一套贷款房，我的贷款已还完，老婆未还完，婚后又以老婆的名义贷款一套房，现我婚前名下的房产婚内更名到老婆名下。现征信只显示我的婚前贷款记录，我的房查未显示名下有房。问题：1.现将婚后老婆名下贷款房办房产证，会影响我无房的房查记录吗？2.上述情形下，如果影响房查，如何做到能办证又不影响房查呢？3.如果LH，老婆名下房产归她，我名下无房，而我婚前贷款记录是组合贷款，我再买房是SFSD吗？首付几成？贷款利率是按首套房吗？可以组合贷款吗？望请解答
回答：1.建议离婚后老婆办房产证。
2.你婚前这套贷款已经结清，目前无房无贷的状态，可以sfsd买，首付3成。 商贷属于首套。 公积金贷款属于二套，利率上浮10% 可以组合贷，公积金部分最多可贷50万。
提问：武汉二手房库存达到11w了，新房没少开发，二手房得多长时间才好出手喔
回答：武汉库存确实很大，但是大部分都分布在三环外，三环内核心区库存量不大。 希望武汉库存量继续增加，到达一定量级，又是下一轮去库存的行情
提问：美女房姐好！1.买新房是直接到售楼处找置业顾问买还是找中介买更优惠，有的中介说找他们优惠更多！ 2.武汉二环的房子现在适合出手吗，好像半年了都没涨！我买东莞的房子好像涨的更多一些！ 3.东莞买有那些区域推荐！ 4.怎么才能淘到笋盘！ 5.二手房怎么买税费少一些
回答：1.新盘售价都是一样的，中介优惠多，指的是他从自己的佣金中分点给你。
2.武汉二环的房子，具体是哪个盘?次新盘，地段不错可以保留。 东莞的基本面，在环深地区是最好的。除了有产业支持，人口净流入排名前5之外，今年最大的利好就是华为。松山湖成了领涨区。 东莞的没有所谓的板块轮动，反而是高价板块越来越高。东莞的高端产业，除了华为之外，剩下的全是劳动密集性的制造业。
3.东莞只推荐松山湖和凤岗板块，松山湖有产业，凤岗临深，承接深圳人口外溢住房需求。需要淘笋，不能追高 但是长远看，广东最值得买的城市还是深圳和广州。
4.淘笋方法论在精华主题里，可以直接查阅。
5.二手房用54大法可以省税，低进也可以省点税。
提问：智慧的房姐，武汉光谷创业街顶楼电梯房，78.35平，98万，单价12508.00，小复式楼，07年建成。 沈阳奥体东文化街三号院，中间楼层电梯房，82.06平76万，单价9261.00，小2房，12年建成， 都是70年产权，首付只能凑够30出头了，沈阳已经买了一套了，这两套房子哪套更适合投资？还是都不行？感谢
回答：你好，创业街房龄老，品质差，户型差，商业住宅混在一起，近几年的涨幅都很弱。放着收租可以，但是升值潜力不乐观。 子弹30出头，建议淘淘光谷东 花山 四新 白沙洲 后湖的小户型，次新9折笋+gpgd，未来升值空间更理想。 感谢付费！
提问：您好房姐，请问燕郊什么时候可以入市？子弹30个。北京燕郊都没有房票，住房是刚需。现在住青年路，月租房6k，我自己的公司地点在财满街，但平时自由上班，有事才需要去公司。9月份问了房姐很多问题，在东莞松山湖星城翠陇湾买了一套顶层140平的住宅月供1w6。北京公司员工月支出4w，年存50～100个，26岁。
回答：燕郊现阶段严苛限购导致供需逆转，需要持续人口导流以及政策宽松。 燕郊已经跌到底了，1万出头是燕顺路的基本盘。首尔一带地铁盘1.6-2W左右。 远郊睡城同一个板块内不值得超过30%的差价，可以以这个标准参考选筹。 限购放松有入手的价值，北京市场开始抬头就是燕郊最佳入场时机。现在可以淘淘笋。 另外如果子弹能筹到80以上，北京找渠道办个工作居住证，十里堡买个上车盘也不错。
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