疫情最大教训：房子买错了

2020年的春节，注定让很多人印象深刻。

从1月23日武汉封城后，全国各地也随之启动封闭式管控，深圳前天（2月9日）也下发通知，所有小区实行封闭式管理。

封路、封村、封社区、封门等种种举措之下，很多人在将近20天的时间里都待在家里，只有偶尔出去买买菜、买买生活必需品。

对于很多人来说，这种经历之前从来没有，而通过这次，他们对自己的房子产生了更深刻的认识，并获取了很大的教训——房子买错了！

有很多买房之前应该注意的关键问题，他们却给忽略了，以致最近在家里的这段时间过的十分不舒服，甚至连生命安全都无法得到全面保障。

那么，他们到底忽略了哪些问题？房子怎么买错了？

第一点，买错了物管。

物管和房子本身看似关系不大，只是类似于“增值服务”一样的存在，但却是关乎居民安全及幸福指数的关键因素，看几个案例就能明白它的重要性了。 比如四季丽晶和祥云天都世纪，业主在深圳新闻网一篇文章下的留言十分愤慨，他们指出，自己所在的小区物管十分不负责任，疫情下开放管理，还没有任何消毒措施，质问自身及其余住户的生命安全如何保障。

图源：深圳新闻网网友留言

但是，有的小区物管在做了全方位的防控措施，不仅保障小区安全，还力保小区物资供应到位。

比如万科和华润物业对小区进行全面消毒，为业主进行体温检测，实时保障业主生命健康，再比如碧桂园物业开通免费送菜上门服务，让业主足不出户就可以吃到新鲜蔬菜，送去人文关怀。

碧桂园为业主送菜 图源：碧桂园在湖北

可以发现，在这种突发公共卫生事件之下，物管不仅关乎到居住幸福度，更是关乎到生命安全，如果买错了物管，代价将十分巨大。

对此，房产投资圈创办人、资深地产观察人士风语也表示：在以前，大家对物业管理的认识很简单，提供安保和保洁，这一点，很多人会觉得做的好与不好差别不大。

但在碰到一些危及公共安全的事情的时候，物业管理其实能充当保护伞和安全屏障的作用，好的物业管理，真的能保护居民的安全。

据某网站统计，在防护工作上，品牌开发商旗下物业管理公司提供的疫情防护工作，就远好于普通的物业管理公司，防护工作做好了，住户自然会得到更大的安全保证，有更高的安全感。

第二点，买错了容积率。

按照常规标准，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，如果超过这个标准，建筑物就会比较密集，居住舒适度也会降低。

期间，很多人出不去小区，只能在楼下“放个风”，而容积率低的小区，建筑分散，空间开阔，自然更让人心情愉悦，有益健康。

图源朋友圈

但在深圳想买低容积率的小区十分困难，因为深圳面积小、人口多且逐年增长，导致深圳土地压力过大，开发商“一地难求”。在南山、福田等中心区域，更是主要靠城市更新释放土地空间，以致于新盘容积率都比较高。

比如深业上城的容积率达到了6.5，绿景红树湾壹号的容积率更是达到了8.59，远超常规标准，但这两个楼盘都是深圳的网红豪宅盘，很受购房者认可。

图源深圳房地产信息网

对此种情况，中原二级市场董事总经理玉家雄在接受采访时表示：容积率这个问题，有些时候我们比较被动，因为在挑选房子的时候，容积率可能往往都是放在比较靠后去考虑的一个事情，而且现在对于深圳来说，容积率越来越高这个问题我们很难去绕开，所以在选择方面，有些时候没办法。

但是而对于购房者来说，如果经此疫情，想买容积率低的房子也还是有一些选择，比如龙岗、坪山、大鹏等区域还多有容积率较低的新盘分布；中心区域很多二手房，因建造年代比较早，容积率也都比较低，比如南山的鼎太风华三期，容积率低至2.0；再比如福田的万科城市花园，容积率更是低至1.87。

大鹏某容积率低于3的住宅

第三点，买错了户型。

最近微博上有个视频很火，疫情期间很多人在家里“套圈”、打乒乓球。

但是很多人发现，自己在买房子的时候没有注意到室内空间合理划分的重要性，比如卧室过大，客厅过小，以致于一家人很难在家中开展娱乐活动。

这就告诉我们，买房子一定要在资金允许范围内，尽可能挑选功能分区合理，公共空间较大的户型，此外，也要尽可能保证通风、采光，毕竟这也关乎到疫情期间的身心健康。

对此，风语老师还提醒，购房者也不要忽略社区的规划和建筑细节的处理。规划方面，社区有没有考虑通风采光，有没有考虑灾难下的应急预案；建筑细节方面，有没有考虑污水排放处理等问题都值得我们重视。

第四点，买错了品牌（开发商实力）。

对于很多购房者来说，开发商品牌实力往往是一个很容易被忽视的因素，但它所带来的资产保值能力却十分关键。 有相当一部分企业都面临资金链断裂的风险，根据人民法院公告网显示，仅2020年2月3日至2月10日，全国约13家房企破产。

来源：人民法院公告网

相对于知名、实力雄厚的开发商来说，小房企资金链更薄弱。工地无法施工、售楼处无法开放、没有进账，只有支出，在经营成本和贷款压力之下，很容易倒闭。如果是还未交房的房子，就很容易面临开发商跑路、交房遥遥无期的危险。

讲个身边的例子，笔者有一个朋友，2016年的时候在老家买了一套房，买的时候有两个选择，一个是当地实力房企开发的新楼盘，一个是小房企开发、已经几乎封顶的楼盘，因为后者楼盘价格稍低，进度也比较快，就选了小房企楼盘。 但是几个月后，小房企突然资金链断裂，楼盘陷入停工，中间一波三折，换了好几个开发商接盘，直到那个实力房企的楼盘交房，她所买的楼盘也没有交付使用。

当然，以上几个因素与房价也息息相关，一般而言，物业管理水平越高、容积率越低、户型越合理、开发商实力越强，楼盘价格相对也越高。 部分购房者受制于购房资金限制，不能拥有最优选择，但却可以以此次疫情带来的影响为参照，在地段、地铁、学位以及以上各因素之间，做出更加理性、贴合实际居住需要且相对比较平衡的选择。

最后，关于本次对购房者带来的启示，笔者对深圳中原二级市场董事总经理玉家雄，壹周君创始人周学军，永高楼市分享会创始人永高，房产投资圈创办人、资深地产观察人士风语等业内专家进行了深入采访，以供各位参考。
问题一： 全国各地都加强了社区防控，深圳前天（2月9日）也下发通知，所有小区实行封闭式管理。
在这种情况下，容积率、物业管理水平等因素对居住安全度及幸福度的影响力格外凸显，对于这个事情，您是怎么看待的呢？ @玉家雄 容积率及物管水平的确是会影响到居住安全性以及舒适度，这一次疫情，可能更多人重新认识了它们的重要性。尤其是物管水平，大家可以多留意，因为它会影响到物业的保值以及升值能力，买房的时候必须要考虑。

@周学军 大城市最大的弊端就是人口密度太大，这次提醒大家，居住地段不一定是越在城市中心越好，城市郊区容积率低、配套齐全、物业管理到位的小区反而更适合居住，深圳周边城市的别墅更是避开疫情的最佳居所。

@永高 物业管理水平是非常重要的，它不仅仅是负责一个小区的整体安全，更多的是体现一种人文关怀，很多业主都比较紧张，包括我自己在深圳都没有出门，这时候，物业管理的人文关怀就特别重要。 关于容积率，我可能跟大众媒体最近文章中的看法有些差别。

最近，大家拿出来非典时期的香港淘大花园事件出来炒（注：淘大花园是香港特区一个大型私人住宅楼群，是非典时期的重灾区之一），好像容积率特别高、公寓型的小区就特别容易传播疾病，然后购房者一下子觉得容积率特别高的房子不好。

其实我认为这个不要过度夸张，因为不是时时都遇到的，而且就算没有这次事件，低容积率小区的居住体验和居住舒适度本身就要好很多。

大家不能因为这个事件，就去很刻意找容积率低的小区，因为容积率低的肯定就贵，所以大家如果去追逐容积率其实意义不大，不能把这种偶然的事件当成普遍事件来看待。

@风语 以前大家对社区的要求，主要是交通，教育和商业等配套，忽略了低容积率和优质物业管理，但其实这两者对居住品质和居住安全，一直都非常重要。

低密度社区，居住人口少，没有喧嚣和吵闹，对本来就嘈杂的都市生活而言，这样的社区更让人宁静，在进行管理的时候，也更好管理。另外，低容积率社区，公共设施的使用率也会更低，更卫生，更安全。

问题2：您感觉在地段、学位、地铁之外，有哪些买房因素也很重要，但是却被购房者一直忽略？

@玉家雄 大家买房的时候还要考虑一个问题，就是我准备在这个地方居住多久。 以深圳为例，换房的频率可能会有一个周期性，所以购置房产时，打算住多久其实也是一个影响因素，这个很多时候是被客户所忽略的。

因为我认为购置一个房产可能是满足某一方面的需求，比如说，选学区房可能是要满足下一代的教育问题；或者是因为某一阶段在某一个地方工作，所以选了附近的房子，但是究竟这个周期性会有多久，其实也是购房时需要考虑的一个因素。

当然了，这个有些时候比较难预期，但是我认为居住周期对购房影响因素的排序是起决定性作用的。

@周学军 疫情面前，地段、学位、地铁等要素都不重要了，最重要的是容积率一定要低，物业公司一定要好，最好附近有一所三甲医院，房子赚多少钱不重要，重要的是一家人身体健康！

@永高 地段、学校、地铁这些叫宏观层面，而微观层面是大家比较容易忽略的，比如物业管理已经说过了，它直接影响到居住体验和整个小区的房价，其次就是居住的邻居、小区的氛围、房型、朝向、位置等微观因素也要考虑。

问题3：您觉得有没有可能改变很多购房者以前的购房习惯和选择标的？

@玉家雄 可能有一些以前在购房时比较少考虑因素，这一次会重新拉入到考虑范围。

但是毕竟这种可能隔很长时间才会出现一次，假如说马上把这些因素（物管水平、容积率等）排在最前，这个可能性也不会很大，所以可能购房者的考虑因素会多加一两项，但是至这些因素会不会起到决定性的影响，暂时来讲，我相信还是传统的几个因素会排的比较靠前。

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