2020年,井喷的可能不止购房需求,还有这些

点击上方蓝字房产大象关注我们

近年来，楼市的调控政策的不断收紧，明显表现出，房住不炒的主基调是铁了心要干到底的，这毫无疑问。为了稳住房价的飙升，控制房价的相关政策不断出台，然而2020年的疫情似乎打乱了稳房价的大节奏，一些城市因为疫情，导致经济发展停滞不前，相对应出台了“救市”的相关政策，然而，部分城市的救市政策最终被撤下了。

调控大局不变

政策“一日游”将成常态

房住不炒的坚定在于，宁可舍弃部分经济发展，也坚决不让房价狂飙。

据统计，2月份，就有超过60个城市发布了不同程度的房地产调控政策，在众多政策之中，也出现了多个被撤回的政策。

• 1、打响“救市”第一枪的驻马店，被河南省政府约谈，目前17项稳楼市政策已从官网撤下，按原政策执行。

• 2、浙商银行针对非“限购”城市首套首付2成，政策推出不到一周，被紧急叫停。

央行再次重申：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

各地楼市调控放松的趋势可能难再继续，难道说楼市风向突变？

刚刚，于3月3日挂出的《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》，简称“48条”文件重新上架！其中关于商服类项目取消限购的内容已撤回。

第31条，写明广州市住房城乡建设局、规划和自然资源局要牵头优化商服类项目（备注：公寓、商铺、写字楼）建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。

原通知截图

3月5日挂出的穗府规〔2020〕2号文件

本次文件主要就广州实现全年经济社会发展目标任务，列出了九大类48项措施，而关于房地产的仅有3处提及。并规定了“确保国有投资增速和扣除房地产业的投资增速比全市增速高30%以上。”

由此可见，当前楼市处于“地方政府想救市，政策犹抱琵琶半遮面”的阶段。

其实，至少有50个城市出台的“救开发商”的政策被落实，比如降低预售门槛，拉长土拍交款时间，给开发商减税降费，以及放宽融资渠道等。但随后又有驻马店新政取消、浙商银行取消2成首付、广州新政整改，包括海南全面收紧楼市调控等等。为什么要这样做？原因很简单，新冠疫情对经济打击非常大。仅仅靠新型基建、实体经济，难以支撑就业。尤其是疫情在全球扩散之后，进出口也将受到更严重的影响。而房地产仍然是带动能力最强的行业，也是回笼资金最快、含税率最高的行业之一，可以迅速撑住经济、撑住就业。但另一方面，国家又不愿意看到楼市重回牛市，房价飙升失控。这个时候，成交活跃、价格稳定是最理想的。这也是当前楼市调控的主要目标。今天，人民银行会同财政部、银保监会召开的“金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会”中，央行再次重申：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。由于美联储突然大幅降息，引发了全球央行跟进，新一轮全球货币大宽松开启。在市场出现“房价要涨”预期的情况下，央行显然想泼点冷水，以防市场过热。很显然，这意味着调控大局未变，各地政策调整不意味着调控放松。

全国楼市冷静

一线城市土拍依然狂热

3月10日，楼市再次传来重磅消息：广州拍出单价地王了！而且这个地王价格非常高，让很多人目瞪口呆。这块名为“AD013907”的地块在越秀区越秀南，位于东濠涌和越秀南路西侧、万福路南侧，距离地铁站“团一大广场”只有200米。

可以看出它位于广州老城区比较核心的位置，土地面积仅8296.7平方米，建筑面积为4.95万平方米，容积率接近6倍。剔除政府低价回购的回迁房，这块地的可售楼面价达到了6.46万元/平方米。也就是说，将来建成的住宅需要卖到10万元/平方米，才能保证开发商挣钱。众所周知，广州房价没有深圳贵。越秀区有点类似深圳罗湖区，但在罗湖区同样档次的土地，其新房想卖到10万元/平方米难度仍然非常大。也就是说，广州此次创出的“地王”，足以让深圳汗颜。此外，越秀区很多年都没有新的土地出让。上次出让涉及宅地还是2011年，富力以4.7亿元拿下总建筑面积达27.38万平方米的杨箕村商住地，折合楼面价约只有1717元/平方米。短短9年时间，楼面价涨了37倍，这就是一线城市的财富效应！

其实，广州今天的“地王”只是一线城市在疫情之后，创造的第二个地王。第一个地王是上海创造的，是“总价地王”。

2月20日，上海徐汇滨江地块（总面积约32.37万平方米）被香港置地联合体以310.5亿元拿下，刷新了2014年中民投以248.5亿元拿下的上海董家渡地王记录，成为上海新的总价地王。

这块土地（见下图）由28个“子地块”构成，用途为商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地。

新冠疫情爆发之后，股市大跌、楼市一度暂时关闭，市场悲观气氛浓烈。很多人都认为，中国楼市很有可能重演2003年非典爆发的那一幕，全国房价平均下跌20%，个别地区下跌30%。

但上海的总价地王、广州的单价地王联袂而来，向市场传递了强烈的信号。如果你还看不懂这个信号，那么我真的救不了你了。想想看，疫情爆发之前的中国楼市，最怕什么？最怕的就是地王。如果一个城市在土地出让中爆出地王，往往会被约谈、警示。所以，地方政府才在土拍中发明了很多做法。比如增加自持面积，或者增加安居房的比例等，其目标就是一个，避免出现地王。后来发现，即便这样，开发商仍然竞争激烈。于是只能限价，最后玩类似抽签的游戏，来决定谁获得这块土地。总之，只要能避免出地王就好。

而且城市级别越高，越是谨慎。因为树大招风，容易引起非议。

短短20来天，四大一线城市出现两个地王，这非同寻常。

在北边的北京，卖地也非常积极。今年前两个月，北京卖地金额达到673亿元，位居全国第一。而2019年全年，北京的卖地收入一共1699亿元。今年在疫情影响下，北京2个月卖地收入就相当于去年的近四成！也就是说，北上广深四大一线城市，已经有三个在土地市场上“抢种抢收”了，而且不忌讳出现地王，这是非常罕见的。

深圳不甘示弱

随后出台9大措施

深圳可能表示不甘落后，3月11日上午，深圳出台了针对楼市的“9条利好”。其中包括：1、对已批未开盘、已批在售项目的房地产开发企业，允许视疫情防控情况现场开盘、开放线下售楼处。2、加快商品房网签进度。简化业务流程，采用“即报即签”方式缩短网签时间，提高商品房网签效率。3、缓解企业短期资金压力。申请预售的商品房项目，不再要求提交项目资本金余额证明。具备房地产开发一级资质的企业，在保证工程质量、工程进度、建筑工程款等项目相关费用按期足额支付前提下，可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%；房地产一级开发企业下属项目公司，母公司承诺对其权利义务承担无限连带责任的，可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%。

4、对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，鼓励各银行机构灵活调整住房按揭贷款还款安排，合理延后还款期限。

5、增加居住用地供应。

预测2020

人口流动、物价、购房需求都会井喷

基于以上，我们可以对2020年楼市如下预测：1、疫情后，三四线城市人口流失会更严重，相对应，下半年抢人大战将会更加狂热。

2、复工后，楼市会迎来成交小高峰。随后会引发量价齐涨，对于绝大多数的城市而，未来的趋势如下：3月迎来成交高峰；4月，新房量价齐涨；5月，迎来年中大促，土拍形式大好；6月，阶段性高位，追涨者站岗。

3、土拍和市场热度是直接相关的。总之接下来的3、4、5月份，楼市会看起来热闹非凡。此时容易出现机会，也更容易出现烂盘出货。

与此同时，改变的可能不光是楼市和房价：

1、租售同权敌不过现实，部分的租赁将转为购房需求。

2、长时间的居家隔离，将激发改善置换的欲望。

3、大城市的医疗保障优势，会进一步加速2亿人口的城镇化，及4亿人的自下而上的城镇间流动。

4、受春节疫情因素，1 月份的 CPI 就是消费品价格指数同比大涨 5.4%，2月CPI没有大幅回落。全国各地蔬菜、水果、建材、电子、消费、化工等各行各业都出现了物价疯涨。

5、疫情过后，最好的投资机会依然在一线城市。

来源：腾讯房产、楼市参考

---

最近好文家长收藏：深圳5个区入学积分有变动......2月楼市寒冬已过，深莞惠三城同步回暖！老王说房：房价没跌也在亏钱，哪些城市的房子能做到保值增值？老王说房：全国多地上演土拍大戏，一线城市土地成交超700亿！买房窗口期到了老王说房：疫情肆虐下楼市活跃异常，预测住宅市场将有三个火热波段！看懂好房，买到好房