八天的“黄金周”刚一回来，深圳人民就感受到了来自祖国满满的爱，“深圳大礼包”虽迟但到，虽然和大家预期的“扩容”有些差距，但其他利好政策，比如对土地使用方面的放宽限制，深圳拥有了更多自主权等，也还是让大家小小的兴奋了一把，接着，总书记亲临深圳经济特区建立40周年庆祝大会发表重要讲话，又再次把全国的目光都聚集到了深圳这片土地上，各地方也开始深入学习贯彻总书记的讲话。不过，目前来看，10月的这些大事似乎并没有让敏感的深圳房地产市场产生什么很剧烈的反应！大家热火朝天讨论的“房价有可能大起大落”的现象也并没有发生。既然如此，那不妨先让子弹飞一会儿吧。就像“715新政”的威力直到九月份结束，第三季度深圳二手房成交量拦腰截断，大家才真正有所感受一样。
三季度二手房成交量腰斩
贝壳数据显示，三季度深圳二手房成交量环比降幅逼近50%，深圳二手房过户套数已经连续两个月下滑。深圳中原数据显示，9月份深圳二手住宅成交套数为8577套，环比下滑24.2%；9月份深圳二手住宅成交面积为75.9万平，环比下滑22.2%。
从各区成交情况来看，深圳中原数据显示，二手房均价最高的南山区9月份二手房成交量环比下降30.4%至1292套，降幅最大。罗湖区二手房成交套数环比下滑18.4%至1305套，跌幅最小。福田区、盐田区、宝安区、龙岗区二手房成交量跌幅均在20%至30%范围内。
同时，国庆期间市场冷淡态势也未有明显好转。虽然国庆期间二手房带看量同比有所增长，但比起其他一线城市，深圳的带看量增幅仍然“垫底”。贝壳找房数据显示，国庆期间，深圳二手房市场总带看量同比增长10.5%，带看增幅排在19个重点城市最后。一线城市中，北京、上海总带看热度指数分别为95和87.24，深圳总带看热度指数为67.37，在四个一线城市中排在最后。
中介市场的反应也印证了这一事实。某位来自安居客的中介经纪人表示，很多自己接待的客户都由购买二手房转向了“打新”，最近两个月自己手头上二手房业绩非常不理想。不止是房产中介，很多购房者也表示，就算陪跑，也想要试着“打新”。
同时，凤凰网房产记者在贝壳找房平台上发现，截止10月21日，深圳市福田区百花片区最近90天内二手房成交房2套，深圳市福田区华强北片区最近90天二手房成交18套。根据之前统计的数据显示，这两个片区以往平均每个月的成交套数都在30套左右。
此外，深圳二手房价格涨幅收窄。贝壳找房数据显示，深圳三季度二手房价格涨幅环比收窄近3个百分点，月度二手房价格已止涨走平。
从全国来看，似乎整体的楼市走向都比较平稳。三季度末，楼市进入传统意义上的“金九银十”，但在政府调控以及市场预期的影响下，楼市“金九”仍未现。贝壳研究院数据显示，2020年三季度重点18城二手住宅实际成交量环比下滑9%，新房市场上，1月-9月66城新房市场累计成交套数同比下滑9.4%，成交面积累计同比下滑8.8%，市场平稳恢复。
新房呈现“井喷”态势
数据显示，9月新房市场仍延续8月的火热，9月新房网签7069套商品房，环比上升17.2%，成交面积为63.52万㎡，环比上升20.1%。“集体网签套数为2016年以来新高”，深圳中原研究中心指出。
这部分要归因于近两月新房市场的爆发式供应，据统计，8月共有15个住宅项目获批，批售面积96.1万㎡，环比增长140.2%，9月新房市场共有16个项目获批预售，批售面积73.4万㎡，9月整体开盘去化超六成（数据来源：深圳中原地产）。
“9月市场最大的特点就是一二手表现天地之别，一升一降，分化发展严重”，深圳中原董事总经理郑叔伦撰文分析，7.15新政出台对二手市场的冲击较新房更甚，9月是传统的开发商推盘旺季，疫情仍影响国庆假期出游、部分开发商因而抢先节前推盘，几个因素相叠加，导致新房与二手房差异出现。
深圳二手房价格依旧“坚挺”
虽然近两个月，深圳二手房成交量不太理想，但是二手房的房价却依然坚挺！根据统计，今年以来，深圳二手房价格实质一直维持着平稳的价格涨幅，环比上月涨幅的均值一直在1%左右；而在同比数据方面，至今年4月，二手房价格的同比涨幅开始破10%，此后便一直维持在14%、15%左右。这也就意味着，相较去年，深圳二手房价格仍涨幅可观。
10月20日，国家统计局发布《2020年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。数据显示，70个大中城市房地产市场价格涨幅略有回落，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落或与上月相同；二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅延续回落态。
数据显示，9月深圳新建商品住宅价格较上月上涨0.4％，较去年同期上涨5.3％；二手住宅价格环比上涨1.1％，而较去年同期上涨幅度较大，为15.7％，领跑全国。
9月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.5%、0.6%和0.4%。深圳在其中也大约只是平均水平，但看看北上广深四个一线城市二手房价格涨幅情况，深圳却是妥妥的领跑全国。总体上，二手住宅销售价格环比上涨0.9%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、1.0%、0.7%和1.1%。
从市场的总体反应来看，我们很明显的能发现，大家对新房市场的热度高涨，并且从下半年来，深圳新房市场也供应不断，网红盘“打新”市场火热，金融街，中海寰宇时代，中海汇德理，天健天骄北庐，远洋天著华府等等，购房者打新更是一个接一个。虽有陪跑，新政后，中签率大大提高。但反观二手房市场，整体的成交状态不理想，可能进入较长时间的休眠期，上半年二手房需求大部分已消耗，目前二手房市场的成交、挂牌量等，都呈现出下滑趋势，不过价格依然坚挺，业主降价出售的意愿并不强。大家都在等，等待一个好的时机，等待新的转机。
专家分析深圳二手房市场的现状和未来走向
“‘715新政’才是深圳二手房市场略显冷淡的主要原因”，第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿在接受凤凰网房产采访时表示。同时，由于调控，市场的整体氛围就是在鼓励大家“打新”，深圳一二手房价倒挂现象非常严重。
吴睿继续解释道，“新房的价格受到政府审批的限制，很多楼盘有倒挂的现象，很多新房比周边二手房便宜10%-20%都有可能。或者即使跟周边二手房价格一样的，去掉二手房要交的交易税费，也还是合算的。所以有房票的，特别是首次首次置业的都想去打新，确实买新房更划算一些。”
对于深圳房地产市场这几个月的表现，恒置地深圳公司营销总监黄庆认为，“我觉得今年深圳楼市的“金九银十”总体来说错。特别是在新房市场上，在九月份深圳全市的新房是成交了四千五百多套，环比都是增长了16%左右。虽然二手房市场了是稍微有所下滑，但总体的量还是比较大的。”
同时，他表示，二手房成交量的下滑可能只是由于以前的市场虚火过旺，现在需要先把虚火排掉，所以二手房市场才会比较“冷淡”。他预测，“在当前的市场环境下，十月份整体的楼市走向应该还是会比较不错，但可能会略逊色于‘金九’的整体情况，我觉得三季度属于一个政策变化周期，所以客户会比较敏感，二手房成交量会有一些下滑。但从十月份开始，我们认为市场应该已经逐步在销售了，消化完这个政策的影响，市场就能逐步进行恢复了。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则分析，二手房从成交到备案，差不多要两个多月的周期时间，因而目前二手房的价格主要还是受新政前市场的影响。而目前新房的火热，使得二手房的部分需求转向新房。
深圳中原董事总经理郑叔伦认为，一二手房市场分化发展，究其原因，大致可以归纳为以下三点：1、715新政出台以来，对二手房打击比较大，对新房的影响相对小一些。新政后市场已经开始出现分水岭，新房继续保持火热，二手则拾级回落，逐步降温；2、九月份是传统的金九银十旺季，发展商通常不会放过这个好时期。九月推盘项目数量为今年最多，新盘大量推出，继续带动新房购房氛围。3、疫情影响仍在，今年旅游出游人数只有去年假期的八成左右，旅游人数减少，留在深圳人数增加，看房几率更大。开发商趁机抢先节前加快推盘，促进假期销售行情。
同时，他还表示，九月份二手房成交量虽然下跌，但是绝对值也还是有八千多套，以过去几年月均成交量看，这也算是一个平均往上的水平。新政后，二手跌幅大，但绝对数也只是回到了比较平稳的水平而已。
总括而言，深圳房地产市场在九月政策面保持平稳的情况下，仍处于消化715新政的阶段，一手持续成交火爆，但是房价还是比较理性，发展相讨平稳，与此同时，二手房市场逐渐回归理性。
采访，撰文|吴曼
资料来源：贝壳研究院，深圳中原地产，华夏时报网，深圳微博房产
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