行业标杆！爆红的万科商业究竟有多优秀？

文/灯心戎

前 言

5月25日，与西里开业时隔半年，云城万科东里和购物中心终于开业。作为万科云城超级综合体的商业部分，万科里街缓解了西丽片区没有大型的购物中心的窘境。

据项目方透露：开业当天商场招商率超95%，品牌同步开业率超85%，商场客流量突破12万人次，销售额近500万。下图为开业当天盛况：

在开业当天深楼市的小伙伴也去了现场，她的感受是“有很多年轻人在拍照，还有很多家庭，人超多，非常热闹！”短短一句话，用了三个“多”和一个“非常”来形容现场，可见万科里街的开业是万众期待的。

在距离东里和购物中心开业一个多月后，深楼市团队选择了工作日再次前往，一探万科里街引爆西丽的秘密。

商业现状

万科云城位于西里留仙洞总部基地内，总建面133.55万平方，涵盖了公寓、办公、酒店和商业等多重业态。其中商业部分占20万平方米，分为东里、西里、mall还有街区。区域位置如下图：

下面我将从商业形式和商业氛围这两个方面来分析万科里街的现状。

1.商业形式

先来说说商业形式。我们都知道万科里街最大的亮点就是绿廊街区+商业mall的形态，还有分布在云城各处的商业形式。其中东里、西里和购物中心风格明显，各自的功能不相同。

首先是东里，它以异国风味餐饮为主，酒吧街区为辅。为了迎合年轻人的喜好，还入驻了一些网红餐厅，可以说东里为周边上班的白领和年轻人们打造了一个时尚又减压的场所。

下图为东里入驻品牌的情况：

其次是西里，它主打家庭消费。还为整个区域提供优质配套，集合了国内各地有特色的餐饮。

进入负一层，我们发现不仅有很多网红餐饮店，还有一些比较有名气的零售店，例如：NOME、良品铺子、华为电信等。还能找到药店、猫馆、UR发型创作等等之类比较日常的商店。

下图为西里入驻品牌情况：

整个西里的商业我最想说的是V-24生鲜时选，这是万科在219年推出的新超市品牌，也是目前为止唯一的超市业态。

V24-生鲜时选包含了两种营业模式，第一种是24小时无人便利店。刚进去就发现门口左侧休息区坐满了白领们，有的用笔记本在工作、有的趴着午休、有的在吃午餐，与门外的冷清截然相反。

门口的右侧是充电区，正前方为自助饮品区，“仅6元，享无线续杯”，还有自助的收银区可以微信支付和扫脸支付等。万科用心做的这些细节，都是在迎合现代快节奏的生活，方便了那些“攻城狮”和“熬夜党”。

第二种模式就是精选的生鲜超市。在我看到商品价格之后惊呼“OMG！”因为里边商品的价格非常非常平民，甚至比大部分超市的还便宜！

以天润酸奶为例，在全家和七天便利店售价为7元，外面常见的商店最便宜也是6.5元。但是在生鲜时选只需要5.5元！看到这个价格我是非常吃惊的。

我还发现一个比较“时尚”的设计，就是所有商品用的标签都是电子价签。跟日常纸质价签相比，电子价签显示的更加清晰。

整个门店面积也比较大，虽然在售的商品从零食到蔬果生鲜等一应俱全，但是品种比较少。据店员解释得知，它们只提供应季的食材。

虽然这是万科的第一个超市业态，但是整体看下来，我觉得万科是非常用心而且迎合了这个快节奏的社会。

不管是24小时便利店模式还是生鲜超市模式，都力求满足不同人群、不同社区的需求，再加上电子价签、AI扫脸支付等一些智能产品的应用，让它跟其他大众化的超市区别开来。

最后就是购物中心也就是mall，打造的是全业态消费的聚集地。除了给写字楼的商务人士，还有居住附近的住户甚至整个西丽片区的居民带来全方位的生活品质消费，能满足一切生活需求。

购物中心的负一层与西丽负一层相连接。负一层主打一小红网小吃店如阿甘锅盔和张小姐炒酸奶等，还有一些零售店铺；一层主要为一些珠宝首饰商店；二层为服装和配饰商店；三层主要是儿童类的商店，有很多知名的艺术和早教机构。

四层为餐饮商店，目前入驻的都是比较知名的品牌，其中凤凰楼餐厅的设计我觉得比较有特色。

餐厅外立面很简约，大约三面墙上安置了LED屏幕，同步播放烹饪的视频；最末端的墙体设计为水族馆式的水箱，行人路过可以观看里面的鱼。

五层也是最后一层为中影星美国际影城和爱趴提健身会所。其中中影星美国际影城是深圳" target="_blank">南山北第一家有杜比音效巨幕厅的影院。

下图为购物中心品牌入驻详细情况：

东里、西里和购物中心整体看下来，我的感受是大！整个大不仅仅是体量大，还有可供活动和休息的公共空间很多很大。不管是下沉式的东里、西里，还是有楼层的购物中心，万科预留的公共走廊、休息区、绿化区都很大。

我们先看购物中心的休息区和公共空间，大家稍微回忆一下在深圳哪个购物商场里可以看到这么大的休息区。

壹方城和万象天地都有休闲区没错，但是跟万科里街相比真的是微不足道，它们有提供休息区但是又少又小，公共空间更别说了。

下图节选了几张购物中心的休息区和公共空间，大家感受一下。

下沉式商业的展示面问题，万科利用退台的设计很好的解决了采光问题，你随意站在任何一个地方，基本都没有盲区，南北对流的设计也不会让人觉得闷。

同样是街区+mall的形式，万象天地和万科里街最大的区别就是密度。万象天地的容积率不说大家也都知道，非常密甚至有点压抑；但是万科里街就是低密商业，前文在西里负一层的照片都可以看出来。

万科里街打造理念是绿廊街区，在逛的时候目及之处都是树；而万象天地稀稀拉拉的只有几棵。在土地稀缺的深圳，这样独栋低密的商业很少，而具有前瞻性万科填补了这种类型街区的空白。

万科里街的亮化工程做的也很好，晚上灯光亮起的时候十分漂亮，整个购物中心南北对流。在万科里街逛街真的变成了逛，还是十分舒服的逛。

2.商业氛围

整个商业看下来，除了看到万科出彩的设计，我还看到了万科里街目前的商业氛围。

从短期的人流量来看，在平常的节假日里，看朋友圈能发现万科里街活动很多，而且十分热闹。但在我们逛商业当天因为是工作日，很明显的感受到街道上行人少、商场人也比较少。

所以，目前的万科里街商业不是一直火热的。因为万科云城的公寓主要是面向总部基地未来的工程师们，现阶段居住的人比较少。

再加上地铁交通不是很便利，上盖的13号线还在建设中，所以目前只有晚上下班和节假日这几个时间段会比较热闹。

从长期来看，只要万科云城的写字楼运营起来，这里的商业就会有人气，现在也算是为自家的写字楼和总部基地提前布局。

虽然冷清，但是很重要的一点是所有的门店都在营业，没有看到一家空铺或者待开业的。要知道 ，整个里街引入了近100家国内外知名品牌，其中超40%的首进品牌，不能否认，万科的号召力是非常强的。

写字楼及住宅底商情况

了解完万科里街的商业情况，我们再来看看分布在写字楼以及住宅的底商情况，我从在售位置及价格还有限制来分析。

1. 在售位置及价格

首先我们前往售楼中心了解情况，同时间还有一批客户在咨询，听他们的意思是要合伙入手然后做生意。

在这之前，我在网上查了相关信息了解到，本次销售三期的8栋和9栋的底商，共79套，户型建面约11-104㎡。具体详情看下面表格:

而到了售楼中心销售则表示，目前大部分已经售罄，只剩下留新一路两边写字楼的户型在售，单价在20万以上。具体位置及面积如下图：

据中原研究中心楼市半年报显示：一手商业成交主要集中在关外，龙华成交占比超七成。南山占比近15%，主要是万科云城、宝能城、华侨城大厦商铺成交。

在一手商铺成交套数中，显示万科云城以60套的数据占据第三名的宝座。万科云城在今年3月预售，备案套数为仅为79套，上半年成交套数达60。

2. 入驻情况

发现商铺这么抢手，我们就沿着已售的商品看了看现状。跟前面购物中心一样，底商基本上都入驻，在营业的有便利店药店以及一些零售店和小餐馆，虽然人少，但是商业给人的感觉是热闹的。

还有一部分的餐饮没有营业，我推测有三个原因，一是不在他们营业的时间段，二是在装修，三是万科自行营造“已入驻”的假象。

看到抢手的商铺和看似“火热”的现状，估计有人又蠢蠢欲动了，问现在是不是现在可以入手商铺了？

在这里我还是劝你冷静。我们都知道现阶段的商铺多困难，且不说是不是被电商冲击，就只说税费，现在一套商铺的税费基本上就达到了成交价的20%左右，这么大一笔钱，我想很少有人可以一次性掏出。还有回报率、后期出售等等问题，都有很大的不确定性。

很重要的一点是不管是万科云城还是留仙洞的总部基地，前景是非常好的，但是呢，我还是要再说：所有片区的规划都需要很长的时间去兑现。所以，我不建议你进行大额投资，更不建议你碰商铺。

最后

把万科云城的商业看完，我最大的感受就是：万科作为行业的引领者，在为自身打造配套以及运营的模式十分娴熟，而且让项目对周边乃至整个片区的影响是非常深远的，不能不赞叹他的造城能力。

从地段来看，万科云城占据留仙洞总部基地最中心的地块，将服务留仙洞片区60万人才；

从商业组合来看，从环球美食到服装配饰再到娱乐休闲，生活的配套一应俱全；

从整个商业的设计来看，把大自然“搬到”购物中心，让景观和商场相互交融；

万科这种具有前瞻性的决策让万科云城的商业在方方面面都做的十分出彩额，而对于像万科云城这么大的地块和这样的产品，在深圳已是可遇不可求！