实探，前海唯一待售新盘！能否再现5千万蹲？

原创： 老船长

作为深圳前海唯一待售新盘，招商领玺自项目开建之日起，就吸足了眼球。

近日，更是传出消息，招商领玺将在8月开放样板间。

之前招商双玺项目开盘时，网络上诞生了一个新词”5千万蹲”，形容有人拿出5000万出来买房，也只能找个角落蹲一下，所以当时热度可想而知。

这回的“招商X玺”系列能否再现之前的“光辉”？在招商领玺正式开盘前，老船长对该楼盘进行了实地踩盘。

1

楼盘基础信息

• 项目名称：招商领玺

招商领玺一期住宅已经封顶，目前正在脱绿网，距竣工验收应该要不了多久时间了。

• 项目地址：前海自贸区-妈湾片区-前海十九单元02街坊

• 开发商：深圳市前海蛇口启迪实业有限公司

深圳市前海蛇口启迪实业有限公司，它的控股股东为深圳市招商前海实业发展有限公司。

而招商蛇口是招商前海实业的重要股东之一，所以在项目现场可以看到，到处张贴着招商蛇口（H.K代码：001976）的宣传广告。

• 占地面积：占地约2.9平方公里土地，总建面超500万㎡

招商领玺项目具体规划为4500平方米（幼儿园3200平方米，社康中心1300平方米），商业1540平方米，住宅59000平方米（含物业管理用房135平方米）。

此次率先动工的为19单元的项目，19单元启动区占地约19.83万㎡，建筑面积约80万㎡，办公约30.6万㎡，住宅约23万㎡，公寓约4.6万㎡，酒店约4万㎡，商业约16.7万㎡。

• 户型图：120㎡的户型约为342套，150㎡的户型约为114套

招商前海湾一期招商领玺的住宅产品主要分布在1/2/3栋，其中每一栋都均匀分布A/B/C/D4种户型。

A户型约150平4室2厅2卫，B户型约120平3室2厅2卫，C户型约120平3室2厅2卫，D户型约120平3室2厅2卫。

• 周边配套情况

学校：项目旁边配建一所九年制学校和国际学校，按照学区划分的话，项目处于月亮湾小学及赤湾学校的学区范围内。

不过这两所学校在教学规模、设施设备和社会影响这几个维度，相对整个南山区的中小学来讲，并不算出彩。

交通：目前周边还没有通地铁，招商领玺周边的公交站有42路、M409路，M418路、高峰专线156号、M489路、M409路。其中距离项目最近的是42路，在十二号路下车。

招商领玺前的公交站牌

周边楼盘：从招商领玺出发，走路大概10-15分钟左右可以到达的楼盘有：依云伴山（94239元/平米）、阳光玫瑰园（87824元/平米）、中建荔香家园（75138元/平米）、泛海拉菲花园（85287元/平米）、前海湾花园（73247/平米）。目前这些楼盘的二手房均价约在7.3万~9.4万。

阳光玫瑰园店铺情况

2

噪音大、周边配套缺乏、人气不足

是招商领玺目前最大短板

从招商领玺营销中心出发，五分钟之内的行程，几乎全都是新建工程。

在现场能明显感觉到施工、货柜车等各种噪音，以及刮风时，会尘土飞扬。

周边各种项目施工

周边情况整体上略显荒芜，哪怕想要找个地方地方吃饭，都只能跑到其他楼盘的小区（比较近一点的是阳光玫瑰园和依云伴山），相对而言，招商领玺整体环境的改善和提升需要一定时间。

附近的阳光玫瑰园和依云伴山都是2010年左右的楼盘，这两个楼盘周边的店铺数量还不算特别多。

我们看到的前面两个楼盘并不太多的店铺还是在落成9年后的，如果以这两个楼盘作为基准，招商领玺周边发展起来（人流、店铺啥的）估计也需要将近10年的时间。

3

近地铁、不拥挤是最大优势

招商领玺最大的优势，个人认为是它的位置优势，这是最值得期待的。

虽然目前并没有地铁直达，但根据规划，预计今年9月通车的地铁五号线的延长线的“妈湾站”和“铁路公园站”，与项目都只有300来米的距离。

除此之外，项目临近怡海大道、月亮湾大道、妈湾跨海通道（建设中）、大南山隧道（规划中），周边路段基本都是四车道，不拥挤。

4

马路上川流不息的大货车

有改道的可能

在招商领玺周边的各种主干道上，碰到最多车种就是这种货柜车。

相关资料显示，今年前五个月深圳西部港区进出口达431.2万标箱，增长7.1%，每天在路上运输货柜车超过3万辆，喇叭噪音和尾气污染，是最让人头痛的。

之所以会出现这种情况，很重要的一个原因就是，这些货柜车大部分需要经过月亮湾大道疏港，然后再经G107国道往珠三角方向，或经北环大道转广深沿江高速或南坪快速。

不过，让人高兴的是现在正在修建的“妈湾跨海通道项目”，修建完成后，很大程度能够缓解月亮湾大道、北环大道、G107国道的交通压力（货车可以直接从妈湾跨海大道通往沿江高速，不用再绕道了）。

这对月亮湾大道至沿江高速的3公里路段的居民都是一大利好，一方面噪音小了、汽车尾气少了，另外还有可能为前海供应更加宝贵的土地资源。

5

开发商定价、周边写字楼企业入驻情况

将成为购房者重要参考信息

只要是前海自贸区的住宅楼盘，都有很明显优势。

一方面相关政策一直在发展前海，比如企业入驻前海可享企业所得税15%税收优惠、跨境贷款利率低至3%-4%，越来越多企业也开始将总部迁到前海了，前海俨然已经成为“特区中的特区”。

企业是越来越多了，但可居住的住宅，却并不算多。

根据2017年规划和自然资源局公布的前海规划公示文件，目前前海工作人口是52万，居住人口是23-25万，但前海片区能实际居住的房屋（保障房+商品房住宅），只有1万多套。

所以从这个角度来看，前海区的住宅还是十分有价值的。招商领玺作为目前唯一的待售新盘，很显然是这一优势的集大成者，大家都会将目光投掷到它身上。

至于招商领玺的房子是否值得购买，以下几点可以作为参照：

1、目前招商领玺还未定价，它的定价的高低，将直接决定未来的增值空间，值得一提的是，目前周边其他的二手楼盘均价在7.3万~9.4万，这一数值或许是购房者可以用来参照的一重要数值。

2、周边配套不足、人气缺乏是目前招商领玺最大短板，像学位、医疗这种一般是开发商没办法左右的，但招商领玺人气起来，很可能会比其他项目要快，一方面周边已经有了几个10年以上的楼盘，另一方面，新建5号地铁延长线，地铁离招商领玺较近。

3、在招商领玺后边，目前已经建成的楼盘有世茂前海中心、前海自贸大厦、香槟金融中心、前海信利康大厦等，这些楼盘有的也还在招租（写字楼），很多时候公司入驻情况，很大程度也会影响到周边人气，所以也可以把这些大厦的企业入驻度，当做住宅是否值得购买的一重要指标。