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来源：浙江瑞坤律师事务所，王琳；仅供学习交流使用

案情简介

“我家房屋外墙严重渗水，我该找谁修？”

2017年，王先生购置某小区商品房一套，装修完毕后发现房屋外墙渗水，遂其立即向小区物业反映该情况，希望小区物业予以解决。物业公司向开发商反映后上门查看，但双方皆认为在房屋渗水原因不明的情况下，无法确定维修主体。

律师评析

引起房屋外墙渗水的原因复杂，在明确房屋外墙渗水原因情况下，针对不同情况，确定承担维修责任的主体。具体分析如下：

一、外墙渗水系房屋质量问题且发生在保修期内，由开放商承担维修责任

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

该条款明确规定了开发商应承担商品房质量问题的维修责任以及损失赔偿责任。因此，业主可以依照合同约定，对在保修期内发现的相关问题，向开发商主张权利，要求其承担维修责任和损失赔偿责任。

二、外墙渗水系房屋质量问题但超出保修期，由业主申请专项维修资金予以解决

超过保修期的，因房屋外墙属于共用部位，共用部位的维修养护可由物业公司组织实施并经业主大会通过使用方案，经业委会审核同意动用专项维修资金解决。

三、外墙渗水系业主个人过错造成，业主应自行承担维修责任

四、外墙渗水系第三方原因造成，由第三方承担维修责任

如若外墙渗水系楼上住户装修房屋、改造管道等原因造成，此时基于侵权法律关系，楼上住户应停止侵权、排除妨碍、消除危险并承担维修和赔偿责任。