为什么这几年三线城市本地居民感受到的房价是普涨?
首先确实有需求:
本地居民积攒了十几二十年的改善型需求集中释放。
真实的改善需求,很多都是面子消费。
别人都住新房了,小区那么洋气,我也要买!
其实真缺房子么?未必的。
还有周边县城富裕人群(小企业主、有技术的劳动力)的城镇化迁移,进城了,房子是刚需。
三线城市政府本身就没什么创收手段,除了卖地。可以说中国所有三线城市的土地供应都是超级充足的。
供需两头旺。
其次就是棚改,货币化拆迁、PSL等手段已经让水漫到三线城市了,老百姓手里拿着拆迁款,必须推高房价。
可是,棚改叫停了呢?改善结束了呢?库存去完了呢?进城以后的工作呢?没好工作贷款怎么还呢?
一线城市的房子是金融产品,能抵押,有租金,流动性好;
三线城市的房子就是消费品,买了没流动性,彻底砸手里了。
资产软,负债硬,真的急用钱, 卖套三线房子试试?
人都凉透了,房子也不一定能出手。
按照我们之前介绍的「分析框架」,房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融政策。
三线城市完美满足了三个指标—人口长期净流出、土地供应永远充足、没有货币支撑。
三线楼市,买了涨了,都是纸面财富,没有接盘侠是最大的危机。
想象下,老钱是三线城市普通家庭出身的孩子,通过高考去大城市念书,毕业拿offer顺利留下。这是知识改变命运在中国的典型样本。
努力搬了几年砖,老钱跟家里说,能不能把多余的房子卖了?我想结婚买房,首付还差点(几十万)...
一个本该是三线城市最优质的劳动力,就这样成了一线城市的接盘侠。
没办法,规律使然。人随产业走,人往高处走,放到哪里都是如此。
可是骨子里,谁愿意背井离乡呢。
没办法,三线城市提供不了较高收入的工作岗位和广泛的赚钱效应。按照目前的态势发展下去,结果就是空巢。
大城市虽然也不太好,却像抽水机一样吸引着各地的优秀劳动力。
最不讲人情的地方,却比讲人情的地方更公平。
在三线城市,最优质的购买力来自:公务员(改善需求)、小企业主、在外务工人员(在外赚钱,回来买房,也不一定住)。
所以
看空所有三线城市的投资需求。
就连在三线城市赚到大钱的碧桂园,究竟能回款多少也是未知数。
给三线刚需们建议:
物业费等于保值能力,长辈是厌恶高物业费的,觉得被占别人占了便宜。
别听他们的,挑物业贵的盘买,园区老化速度远快于房子本身。
给在外打拼的三线人口建议:
尽量在一线上车。没有希望的话,你的退守仓位也要是二线省会城市,绝不能回老家。
此外,除了北京、天津,北方没有其它强二线。
中部有郑州、武汉,成都、重庆。
南方的核心城市比较多,上海、杭州、南京、厦门、广州、深圳、珠海。
其实投资选择非常有限。
不多讨论了,为房子争论永远没完。一家之言,权当个参考~
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